自8月20日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)之后，“三道紅線”融資新規(guī)浮出水面已經(jīng)超過(guò)一個(gè)月，各項(xiàng)規(guī)定正在逐步推進(jìn)，最新消息是試點(diǎn)房企率先迎來(lái)了“最后期限”。
9月26日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，監(jiān)管部門要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。試點(diǎn)房企包括碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城控股、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和
陽(yáng)光城12家房企，這批房企從9月開始每月15日前向監(jiān)管部門提交監(jiān)測(cè)表，其中就包括“三道紅線”。
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，“三道紅線”包括：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍。同時(shí)，監(jiān)管部門根據(jù)房企的具體指標(biāo)進(jìn)行分類，全部踩線，為紅色檔；兩項(xiàng)“踩線”，為橙色檔；一項(xiàng)“踩線”，為黃色檔；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，為綠色檔。
在對(duì)每家試點(diǎn)房企進(jìn)行“健康歸檔”之余，監(jiān)管部門對(duì)于不同狀況的房企的債務(wù)也做了嚴(yán)格要求。其中，紅色檔，有息負(fù)債不得增加；橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%；綠色檔，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。
以2019年年報(bào)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，綜合企業(yè)年報(bào)、Wind、華創(chuàng)證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前12家試點(diǎn)房企中，融創(chuàng)、恒大、綠地、
陽(yáng)光城全部踩線，歸為紅色檔；橙色檔只有中梁一家；碧桂園、新城控股、萬(wàn)科為黃色檔；保利、中海、華僑城、華潤(rùn)四家央企均為綠色檔。
為脫離危險(xiǎn)區(qū)，降負(fù)債成為了“踩線”房企刻不容緩的任務(wù)。然而，這對(duì)于長(zhǎng)期采用“高周轉(zhuǎn)”、“高負(fù)債”開發(fā)模式的房企并不是一件容易的事。
“在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房企降負(fù)債是比較困難的。”匯生國(guó)際融資總裁和協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖亦表示。在他看來(lái)，房企如果硬要把負(fù)債降下去付出的代價(jià)也比較大，比如打折銷售回籠資金、加快交付，或者發(fā)行新股，但會(huì)面臨股票拋售壓力。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，房企降負(fù)債確實(shí)面臨壓力，后續(xù)拓寬融資渠道很關(guān)鍵。
實(shí)際上，為了降負(fù)債，房企們也是絞盡腦汁，特別是那些三道紅線全部踩中的紅色檔房企，動(dòng)作尤為頻繁。
在打折促銷回款方面，恒大無(wú)疑是最為積極的房企之一。繼今年2月推出全國(guó)樓盤7.5折促銷之后，恒大又于9月7日起繼續(xù)降價(jià)，推出全線7折優(yōu)惠，覆蓋全國(guó)600個(gè)樓盤。7月7日，恒大還公開拋售超過(guò)200個(gè)寫字樓、酒店、購(gòu)物中心、商鋪等非核心業(yè)務(wù)的資產(chǎn)。
至于發(fā)行新股，由于股價(jià)長(zhǎng)期被低估，這是房企少有采取的融資方式，但今年以來(lái)，試點(diǎn)房企中的融創(chuàng)、新城發(fā)展、萬(wàn)科都先后進(jìn)行過(guò)配股融資，其中融創(chuàng)融資規(guī)模最大，募資凈額達(dá)到79.58億港元，萬(wàn)科次之，為78.65億港元。9月15日，恒大旗下的恒大汽車亦宣布通過(guò)配售方式，引入騰訊控股、紅杉資本、云鋒基金、滴滴出行等多名戰(zhàn)略投資者。
與發(fā)行新股稀釋股東股權(quán)異曲同工的是，部分房企不惜出售股權(quán)引入投資者。7月26日，綠地兩股東——上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司及上海城投（集團(tuán)）有限公司宣布，擬通過(guò)公開征集受讓方的方式協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的綠地部分股份，擬轉(zhuǎn)讓股份比例合計(jì)不超過(guò)綠地總股本的17.5%。
“三道紅線”全踩中的
陽(yáng)光城也在9月9日割讓了13.53%股權(quán)，引入泰康人壽及泰康養(yǎng)老作戰(zhàn)略投資者。“險(xiǎn)資的加入為降低目前公司負(fù)債將起到作用。”一位
陽(yáng)光城內(nèi)部人士曾向媒體透露。
還有一種慣用的降負(fù)債方式就是分拆旗下業(yè)務(wù)。7月份，恒大公告將分拆物業(yè)公司赴港上市，同時(shí)引入14家戰(zhàn)投籌資235億港元。恒大總裁夏海鈞曾公開表示，分拆物業(yè)上市預(yù)計(jì)可降低恒大負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。恒大汽車在宣布引入戰(zhàn)投三天后，又在9月18日計(jì)劃趕赴上海證券交易所科創(chuàng)板上市。
一直沒(méi)有分拆時(shí)間表的綠地金融，在8月份傳出了計(jì)劃在2021年底赴港上市的消息。同樣是在8月，融創(chuàng)中國(guó)也宣布分拆融創(chuàng)服務(wù)于港交所上市。
毫無(wú)疑問(wèn)，試點(diǎn)的12家房企承擔(dān)著一定標(biāo)桿的作用，但“三道紅線”緊箍咒下，其他房企也無(wú)法松懈。據(jù)華創(chuàng)證券研報(bào)顯示，以2019年報(bào)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，30強(qiáng)房企中，“三道紅線”均觸及的房企共有9家；滿足2個(gè)條件的有5家；滿足1個(gè)條件的11家；3項(xiàng)均未觸及的共5家。
可以看出，能納入“綠色檔”的房企只是少數(shù)。接下來(lái)，降負(fù)債將成為房地產(chǎn)行業(yè)中普遍現(xiàn)象。黃立沖認(rèn)為，接下來(lái)房企為了降杠桿，會(huì)大量采取小股操盤、項(xiàng)目合作等方式去規(guī)避“三道紅線”。
而在房企忙于降負(fù)債的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)的格局也將迎來(lái)一定變化，那些曾經(jīng)靠著“高周轉(zhuǎn)”、“高負(fù)債”而突圍的房企可能要慢下來(lái)了。“降負(fù)債當(dāng)然有可能導(dǎo)致規(guī)模的落后，但如果不這樣做他們都將奔向債務(wù)懸崖。”黃立沖表示。
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