受到“三道紅線”的影響，降低債務(wù)規(guī)模成為了房企繞不開的話題。數(shù)據(jù)顯示，從A股及H股篩選的100家主流上市房企中，有86家房企踩中紅線，后續(xù)的融資規(guī)模或受到限制，多數(shù)規(guī)模房企位列其中。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若融資受到限制，促進(jìn)銷售則變成了房企確?，F(xiàn)金流充裕的主要解決方案。未來，房企債務(wù)規(guī)?；?qū)⒖s減，也難言“借新還舊”。
房企普遍踩中紅線
此前，有關(guān)房企有息債務(wù)規(guī)模年增速將面臨“三道紅線”限制的消息在市場傳得火熱，被稱為是房企債務(wù)的“緊箍咒”?！度A夏時報》記者了解到，三道紅線分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。
若3道紅線全部踩中，房企將被歸類為紅色檔，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。若踩中2道紅線，則被歸為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。若踩中1道紅線，則被歸為黃色檔，有息債務(wù)規(guī)模年增速將擴(kuò)寬至10%。若3道紅線均未踩中，則被歸為綠色檔，有息債務(wù)規(guī)模年增速可放寬至15%。
同時，有業(yè)內(nèi)人士向《華夏時報》記者表示，住建部等部門召集12家房企參與會議，要求參會的房企在2020年9月底上交降負(fù)債檔案，而新規(guī)也已經(jīng)開始在12家房企內(nèi)試點實行。據(jù)悉，該新規(guī)或?qū)⒂?021年1月1日起在整個房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)實行。
但房企已經(jīng)是“風(fēng)聲鶴唳”。究其原因，則是大部分房企均踩中了紅線。諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，100家主流房企中，有86家房企踩中紅線，后續(xù)在融資方面會受到限制。
以房企公布的2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，百家房企中，有包括云南城投、陽光100、中國武夷等在內(nèi)的22家房企三道紅線全部踩中。其中，值得關(guān)注的是，有多家龍頭房企位居紅色檔，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%、凈負(fù)債率超過200%、現(xiàn)金短債小于0.3的不在少數(shù)。
100家上市房企中，踩中兩道紅線的橙色房企有36家，其中包括中交地產(chǎn)、天地源、力高集團(tuán)、大悅城等?！度A夏時報》記者注意到，橙檔中的房企多數(shù)是踩中了“資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”和“現(xiàn)金短債比小于1.0”這兩道紅線。
100家上市房企中，黃色檔的房企為28家，其中包括濱江集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)等。同時，多數(shù)房企踩中了“資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”這道紅線。而綠色檔的房企成員最少，100家房企中僅有14家。除了中海地產(chǎn)、招商蛇口等少數(shù)幾個龍頭房企外，多數(shù)綠色檔房企規(guī)模較小，屬于中小房企行列。
難言“借新還舊”
此前，“高杠桿”這一標(biāo)簽一直緊緊貼在房企身上。房企不斷借新債還舊債，債務(wù)規(guī)模因此也巨高不下。“三道紅線”對房企有息債務(wù)規(guī)模增速進(jìn)行了管控。后續(xù)，若新規(guī)在整個行業(yè)內(nèi)實行，房企有息負(fù)債規(guī)模將出現(xiàn)縮減。
諸葛找房公布的數(shù)據(jù)顯示，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，100家房企中未來有息債務(wù)規(guī)模不得超過8.25萬億元，與2020年上半年相比上漲5.4%。有息債務(wù)凈增平均規(guī)模不得超過42.32億元，與2020年上半年相比則減少了16.9%。
綠色檔的房企最為安全，后續(xù)融資同樣具有優(yōu)勢。上述提到，綠色檔的成員龍頭房企較少，大部分為中小房企。值得關(guān)注的是，一直以來，中小房企受發(fā)展規(guī)模和速度等影響，融資難度均較龍頭房企而言更大。因此，中小房企一般通過謹(jǐn)慎拿地、注重銷售等方式來創(chuàng)造現(xiàn)金流。
銷售回款或?qū)⒊涩F(xiàn)金流主要來源
“對于一些債務(wù)壓力較大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負(fù)債。甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如此認(rèn)為。若新規(guī)在行業(yè)內(nèi)實行，融資則面臨收緊，房企緩解資金壓力的主要來源變?yōu)樵黾愉N售，緊抓回款。
WIND數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)總營業(yè)收入為9761.80億元，增速為1.84%。實現(xiàn)歸母凈利潤為808.95億元，增速則為-21.82%。2020年上半年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)的營收維持著正增長，但增幅出現(xiàn)了明顯的收窄。
市場方面，“房住不炒”的基調(diào)一再被鞏固。同時，自2020年下半年以來，有包括長春、杭州等在內(nèi)的多個城市發(fā)文調(diào)控樓市，涉及提高首付比例、嚴(yán)控購房資格等方面，調(diào)控放松的苗頭并未出現(xiàn)。
同樣，受到調(diào)控政策的影響，再疊加土地成本，自2018年以來，房企的銷售凈利率就在不斷走低。相關(guān)數(shù)值已經(jīng)從2018年的13.58%下跌至10.70%。華創(chuàng)證券方面認(rèn)為，在“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的背景下，行業(yè)利潤率水平下行趨勢仍未結(jié)束。
若以加快銷售來保證現(xiàn)金流充裕，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，降價難以避免。日前，也已有房企開始大規(guī)模發(fā)布廣告，表示開啟房源打折促銷活動。但諸葛找房方面則認(rèn)為，房企降價促銷并不是最穩(wěn)妥的方式，率先降價者往往可以贏得更好的市場反應(yīng)，后來者很容易陷入被動局面。同樣，也有多家河南省本土房企的負(fù)責(zé)人表示，不會降價銷售房源。
而近期，房企出售股權(quán)的動作頻頻。例如，9月21日，首開股份在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，轉(zhuǎn)讓福州首開中庚置業(yè)有限公司100%股權(quán)。珠江實業(yè)則在9月23日發(fā)布公告表示，擬轉(zhuǎn)讓廣州天晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)，掛牌底價不低于2.13億元。
“三道紅線”引發(fā)了業(yè)內(nèi)對于房企負(fù)債的高度關(guān)注，并引發(fā)了關(guān)聯(lián)反應(yīng)?；蚴苌贁?shù)房企負(fù)債規(guī)模過高的影響，9月25日，港股內(nèi)房股多數(shù)飄綠。同時，有包括上實城市開發(fā)、匯景控股等在內(nèi)的房企股價跌幅超過5%。
來源：華夏時報
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