住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行8月20日在北京召開的一場重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，改變了房地產(chǎn)行業(yè)的融資風向。
消息稱，監(jiān)管部門或?qū)⒖刂品科笥邢鶆?wù)增長，設(shè)置“三道紅線”以約束房企，分別是房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。“三道紅線”消息一出，絕大部分房企都傳達出了要降杠桿的意愿。
從貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，過去這一個月，房企的融資量確實正在減少。數(shù)據(jù)顯示，按發(fā)行日期算，融資新規(guī)后一月（8月20日-9月20日）房企境內(nèi)外融資規(guī)模約992.7億元人民幣，較“新規(guī)”前一月（7月19日-8月19日）減少24.6%，規(guī)模收縮約四分之一。
貝殼研究院高級分析師潘浩預測，網(wǎng)傳融資新規(guī)的影響有一定的滯后期，在逐步消化前期計劃性發(fā)債后，境內(nèi)債市規(guī)?；?qū)⑦M一步收縮，在收緊節(jié)奏上預計將繼續(xù)采用階段性、選擇性等平穩(wěn)方式過渡，防止在政策升級過程中造成房企大量債務(wù)違約風險。
融資規(guī)模環(huán)比縮減24.6%
從融資結(jié)構(gòu)看，此次融資規(guī)模縮減主要受境外發(fā)債“拖累”。期內(nèi)，房企境外融資規(guī)模約280.9億元，較前一月大幅降低45.6%，占比整體融資規(guī)模約28%。境內(nèi)融資相對平穩(wěn)，融資規(guī)模約711.8億元，較前一月微增0.6%。
以發(fā)債最密集的9月14日-9月20日這周為例，據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，周內(nèi)房企發(fā)行或擬發(fā)行的境內(nèi)債券/票據(jù)共計17只，ABS共計7只，但美元票據(jù)只有4只。
“網(wǎng)傳融資新規(guī)滿月，房企融資規(guī)模收縮25%主要受到境外債市的負面拉動，外部環(huán)境的高度不確定性導致今年4月后的境外債市低迷。”潘浩認為。
不過，雖然融資新規(guī)后一個月的融資規(guī)模環(huán)比“縮水”了，但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從實際執(zhí)行情況看，目前房企的融資難度處于歷史最低水平，發(fā)債票面利率大多為4-5%，低于去年同期的6-8%。
以正榮集團為例，其在2019年9月19日獲準發(fā)行的11億元公司債，利率為7.16%，而2020年9月14日完成發(fā)行的公司債利率僅5.45%；境外債方面，佳兆業(yè)2019年10月16日發(fā)行的4億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為11.95%，而2020年9月3日發(fā)行的美元票據(jù)利率微降至11.25%。
此外，從同比的角度來看，房企整體融資規(guī)模實際有所增加。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“新規(guī)”后一月房企境內(nèi)外融資規(guī)模較2019年同期仍增長10.7%。
此外，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬全國房企境內(nèi)外融資仍處于高位，其中境內(nèi)債券發(fā)行超過304.8億，同比去年同期的207.1億上漲47%；美元債發(fā)行33億美元，相當于8月份65.6億美元的一半，而8月份整體規(guī)模同比上漲176%。
目前，融資新規(guī)仍處于試點階段，張大偉認為，在融資新規(guī)未正式實施前，房企實際上在抓緊融資以避免政策變動。“整體看，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售有所緩和，大部分企業(yè)銷售增加，但房企最近依然在增加一切融資手段盡量大額度融資。”
房企花樣降負債
事實上，自融資新規(guī)誕生以來，房企降負債的積極性就明顯增加，不僅融資規(guī)模有所“縮水”，降負債的方式也是花樣百出。
長期受高負債困擾的恒大、富力算是其中較為積極的。9月18日，恒大汽車宣布擬于上海證券交易所科創(chuàng)板上市，在此之外，恒大汽車已經(jīng)通過引入投資者募資39.99億港元。
9月17日，為降低債務(wù)水平和融資成本，恒大宣布通過自有資金提前贖回2020年到期的票據(jù)，涉及金額為15.65億美元。同樣為了降低負債率，恒大在此前7月份公布分拆物業(yè)公司赴港上市，同時引入14家戰(zhàn)投籌資235億港元。恒大總裁夏海鈞曾公開表示，分拆物業(yè)上市預計可降低恒大負債率19個百分點。
富力的分拆計劃同樣被提上日程。為緩解償債壓力，富力在9月10日傳出擬分拆酒店業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)投資信托基金方式在新加坡上市。即便股價并不理想，但為了減少對債務(wù)融資的依賴，富力還是在9月15日宣布配售2.57億股新H股募集24.98億港元。
此外，碧桂園也宣布于2020年8月28日悉數(shù)贖回所有未償還的2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，總金額7.5億美元。
匯生國際融資總裁和協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖向時代財經(jīng)指出，接下來房企為了降杠桿，還會大量采取小股操盤、項目合作等方式去規(guī)避“三道紅線”。
如其所言，今年7月8日，保利歷經(jīng)11輪競價順利擊敗招商蛇口奪下佛山禪城石灣項目，但兩個月之后，競拍場上的敵人變成了朋友，保利宣布引入招商蛇口合作開發(fā)佛山禪城石灣項目。
而合作的另一方招商蛇口，融資新規(guī)后已經(jīng)連續(xù)四次出售資產(chǎn)，包括8月23日轉(zhuǎn)讓深圳太子灣商置100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、9月14日整售廣州金山谷創(chuàng)意區(qū)項目6棟建筑物以及地下車位、9月15日轉(zhuǎn)讓深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司、明華（蛇口）海員服務(wù)公司各自100%股權(quán)，9月23日轉(zhuǎn)讓深圳樂藝置業(yè)公司49%股權(quán)。
盡管“三道紅線”融資新規(guī)還未正式實施，但顯然房企已經(jīng)在為“不踩線”而做準備功夫。此前8月召開的中期業(yè)績會上，“降杠桿”成為了高頻詞，幾乎每家房企都傳遞出了減少負債的信號。“融資新規(guī)確實對于房企的融資和負債起到了一定的震懾作用。”黃立沖表示。
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