自8月20日央行、住建部召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，融資新規(guī)“三條紅線”浮出水面至今已有1個(gè)月時(shí)間。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，近30天內(nèi)房企債券融資規(guī)模明顯縮水。按發(fā)行日期，8月20日-9月20日房企境內(nèi)外融資規(guī)模約992.7億元人民幣，較前一月（7月19日-8月19日）減少24.6%，規(guī)模收縮約四分之一。

其中，房企境外融資規(guī)模約280.9億元，較前一月大幅降低45.6%，占比整體融資規(guī)模約28%。

“房企融資規(guī)模收縮25%，主要受到境外債市的負(fù)面拉動(dòng)，外部環(huán)境的高度不確定性導(dǎo)致今年4月后的境外債市低迷。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示。

不過，房企在境內(nèi)融資方面則相對(duì)平穩(wěn)，近一月內(nèi)房企境內(nèi)融資規(guī)模約711.8億元，較前一月微增0.6%。

據(jù)了解，近段時(shí)間房企境內(nèi)債發(fā)行較為密集。僅9月21-22日，便有恒大、碧桂園、招商蛇口、華夏幸福、云南城投、世茂股份等多家企業(yè)發(fā)布境內(nèi)融資公告。

其中9月22日，恒大地產(chǎn)向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）規(guī)模為40億元，票面利率為5.80%；華夏幸福2020年公開發(fā)行公司債券規(guī)模12.5億元，票面利率7.09%。9月21日，華僑城公開發(fā)行可續(xù)期公司債券規(guī)模為10億元，票面利率為4.38%。

“隨著以有息負(fù)債為核心的‘三條紅線’監(jiān)管措施的逐步落地，大多數(shù)高負(fù)債、高杠桿的房企的債權(quán)融資活動(dòng)將會(huì)受到較大限制，更多的只能在原有的負(fù)債規(guī)模內(nèi)發(fā)行新債來置換到期債務(wù)和置換之前較高成本的債務(wù)，因此未來房企境內(nèi)外的發(fā)債規(guī)模難以繼續(xù)擴(kuò)大，而這一點(diǎn)，也是目前各家房企搶在當(dāng)前的窗口期快速、密集發(fā)債的原因之一。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴記者。

潘浩認(rèn)為，融資新規(guī)的影響有一定的滯后期，在逐步消化前期計(jì)劃性發(fā)債后，境內(nèi)債市規(guī)?；?qū)⑦M(jìn)一步收縮，在收緊節(jié)奏上預(yù)計(jì)將繼續(xù)采用階段性、選擇性等平穩(wěn)方式過渡，防止在政策升級(jí)過程中造成房企大量債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

9月14日，央行副行長(zhǎng)潘功勝表示，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，前后差不多醞釀了將近兩年的時(shí)間。下一步，央行將會(huì)同住建部以及其他相關(guān)管理部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

財(cái)聯(lián)社記者從參與此前央行、住建部座談會(huì)的知情人士處獲悉，自9月1日起，融資“三條紅線”已在12家房企試點(diǎn)實(shí)施，這些房企包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)等。

記者獨(dú)家獲得的一份監(jiān)管部門下發(fā)的《試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)表》顯示，監(jiān)管部門要求試點(diǎn)房企每月15日前提交這一表格，該監(jiān)測(cè)表共涉8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、未剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、權(quán)益口徑購(gòu)地金額、權(quán)益口徑銷售金額、近三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~是否連續(xù)為負(fù)、有息負(fù)債，其中涵蓋了融資“三條紅線”指標(biāo)。

貝殼研究院指出，2020年9-12月，房企到期債務(wù)規(guī)模約3603億元，較去年同期的2149億元規(guī)模大幅增加68%，結(jié)合實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的業(yè)績(jī)壓力，房企下半場(chǎng)或面臨更為艱難處境，不排除多家房企將選擇以價(jià)換量的方式搶占客戶資源。

“今年下半年整體對(duì)房地產(chǎn)金融側(cè)的管控力度明顯增強(qiáng)，預(yù)計(jì)房企的內(nèi)外債規(guī)模很難再出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，加快存貨的去化速度以及通過合作開放，引入戰(zhàn)略投資者等方式會(huì)在房企中表現(xiàn)得更為普遍。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說。

“房企應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待，盡快按照指示調(diào)整自身的負(fù)債結(jié)構(gòu)。但負(fù)債率短期內(nèi)是很難調(diào)下來的，短期融資會(huì)受到很大沖擊。”一家TOP20上市房企副總裁告訴財(cái)聯(lián)社記者。

潘浩則表示，融資新規(guī)對(duì)房企影響差異明顯，因此其警醒目的較強(qiáng)，更多的是提醒房企不斷優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抵御系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而保障行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。