“作為頭部企業(yè)，無論是全國性的頭部企業(yè)，還是本土的龍頭企業(yè)，都要有擔(dān)當(dāng)和責(zé)任去維護(hù)好現(xiàn)在相對已經(jīng)比較脆弱的市場本身。”9月17日，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會會長閉門會在鄭州召開，商會副會長、鄭州萬科總經(jīng)理許沈波在會上表示。
這次會議討論了“疫情影響、政策收緊、打折促銷、企業(yè)發(fā)展”等多個問題，對“打折促銷”的話題，大家觀點(diǎn)普遍一致：對行業(yè)弊大于利。會上，兩家本地房企代表——建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森和正商集團(tuán)董事長張敬國都表示，不帶頭降價。
房企抱團(tuán)“保價”的現(xiàn)象并不罕見，但以省級商會的名義號召行業(yè)抱團(tuán)，凸顯了形勢的嚴(yán)峻性。
按照監(jiān)管層近期的要求，對房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。這也被認(rèn)為是史上最嚴(yán)厲的債務(wù)管控政策。
“三條紅線”迅速引起企業(yè)的反應(yīng)。9月初，以恒大為代表的部分房企實(shí)施大范圍降價促銷；一些房企醞釀降本增效方案，進(jìn)一步實(shí)施成本管控；另有不少企業(yè)抓住政策窗口期，啟動大規(guī)模融資……
行業(yè)調(diào)整的端倪已現(xiàn)，盡管企業(yè)在勉力支撐，但多米諾骨牌效應(yīng)似乎已不可避免。
“價格聯(lián)盟”的形成
以降價促銷的方式快速去庫存，從而降低杠桿率，是房企應(yīng)對調(diào)控壓力的常見辦法。9月以來，除恒大啟動聲勢浩大的降價潮外，還有一些區(qū)域市場出現(xiàn)降價，并引發(fā)前期業(yè)主的“維權(quán)”。
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道透露，出于沖擊年度業(yè)績的目的，公司通常會在四季度實(shí)施促銷，但考慮到政策層面的變化，今年可能會提前。
降價不是開發(fā)商愿意看到的現(xiàn)象。按照30多位河南房企掌門人和一線房企在豫當(dāng)家人的觀點(diǎn)，降價促銷可能帶來的后果有四：
“第一，會使得已購房者的資產(chǎn)縮水，可能導(dǎo)致部分人出現(xiàn)過激的維權(quán)行為，不利于社會穩(wěn)定。第二，房價大起大落，對金融業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)等相關(guān)行業(yè)都將造成巨大影響，一損俱損。第三，可能會造成一大批房企倒閉，缺少資金、土地儲備的中小型房企很難活下來，一旦倒閉，會導(dǎo)致爛尾樓不斷增加；資金鏈斷裂可能致使債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。第四，消費(fèi)者普遍存在買漲不買跌心理，即使降價，房企也難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。”
但在市場博弈中，這種“攻守同盟”并不容易真正建立。率先降價者往往會贏得更好的市場反應(yīng)，后來者則會陷入被動。
因此，在上述會議上，胡葆森和張敬國均做出“不帶頭降價”的表態(tài)。
根據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)，作為河南省房地產(chǎn)第一方陣的與會副會長企業(yè)，2019年銷售總額占全省銷售額56.4%，其中，建業(yè)累計銷售1017.5億元，正商累計銷售510.6億元，僅這兩家房企銷售額就占全省銷售額的16.9%。
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，是否已經(jīng)到了“非降價不可”的程度？
前述北京房企人士認(rèn)為，總體來看，上市房企的表內(nèi)債務(wù)規(guī)模并不高，但由于“三條紅線”政策較為嚴(yán)厲，“踩線”的企業(yè)仍然不在少數(shù)。加之近期不少城市啟動新一輪調(diào)控加碼，房企便傾向于提高周轉(zhuǎn)節(jié)奏，快速出貨。
但具體到城市來看，情況仍然會存在不同。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計，今年8月，鄭州的新房住宅存銷比為4.6個月，庫存壓力較小。但在一些三四線城市，庫存壓力仍然較大。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，即使不考慮融資新規(guī)的因素，房企也會在每年的“金九銀十”進(jìn)行降價促銷。但今年的政策壓力較大，使得房企有普遍的緊迫感。
嚴(yán)躍進(jìn)同時指出，這類“價格聯(lián)盟”比較脆弱。不同房企面臨的資金壓力不盡相同，對于壓力較大的房企來說，不排除變相降價的可能。
與“紅線”賽跑
與銷售端相比，房企在融資端的動作較為頻繁。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬，房企境內(nèi)債券發(fā)行超過304.8億元，同比上漲了47%，延續(xù)了7月來的融資井噴情況。9月下旬，合生、金科、招商等房企也均有大手筆融資動作。
境外融資方面，8月單月，房企累計發(fā)行美元債65.6億美元，同比上漲176%。9月中上旬，房企美元債發(fā)行規(guī)模為33億美元。
融資動作頻繁出現(xiàn)，與當(dāng)前出現(xiàn)的政策“窗口期”密切相關(guān)。
由于疫情后央行多次向市場釋放流動性，資金成本走低，今年上半年以來，房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境相對寬松。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，當(dāng)前房企融資的難度處于“歷史最低水平”，平均融資成本集中在4%-5%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期的6%-8%的水平。
另一方面，住建部、央行于8月20日召開的重點(diǎn)房企座談會，并正式提出以“三條紅線”為主的融資管理政策。盡管座談會上并未提出政策執(zhí)行的相關(guān)時間表，但近期，參會的12家房企已被要求提交相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)，意味著這一政策的試點(diǎn)已經(jīng)迅速啟動。
9月14日，央行副行長潘功勝在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響正面積極；將會同住建部以及其他相關(guān)管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。
這也給行業(yè)留下了一個融資窗口期：在融資管理新政全面實(shí)施之前，房企仍有機(jī)會以較低的成本獲得大量融資，從而應(yīng)對疫情影響和銷售不暢帶來的資金緊張局面。
有房企人士也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，雖然目前“三條紅線”的試點(diǎn)范圍較為有限，但“靴子”終有落下的一天。
該人士表示，盡管很多房企的資金狀況已經(jīng)大為改善，但仍有不少債務(wù)位于表外，加之繼續(xù)擴(kuò)張的需要，因此對資金的需求量并不小。短期來看，房企的融資動作還將持續(xù)。
另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解，近期已有部分公司在盤點(diǎn)旗下的項(xiàng)目和負(fù)債情況，同時與金融機(jī)構(gòu)密切溝通，以應(yīng)對融資政策的變化。同時還有房企制定了初步的降負(fù)債方案，包括放緩擴(kuò)張步伐、實(shí)施精細(xì)化管理，等等。
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