如果以“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考量，根據(jù)2019年年末數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，50家樣本房企中，有15家房企觸及三條紅線。根據(jù)2020年半年度數(shù)據(jù)來(lái)看，有12家房企觸及三條紅線。資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則之下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健以及堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的企業(yè)，無(wú)疑會(huì)是最大受益者。
房企融資監(jiān)管正在不斷收緊。
近期，“三道紅線”的新規(guī)正在不斷清晰，監(jiān)管部門將對(duì)房企按“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所處檔位控制其有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)。據(jù)媒體報(bào)道，“三道紅線”已在此前參與央行、住建部座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施。
相關(guān)研報(bào)顯示，如果以“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考量，根據(jù)2019年年末數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，50家樣本房企中，有15家房企觸及三條紅線。根據(jù)2020年半年度數(shù)據(jù)來(lái)看，有12家房企觸及三條紅線。資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則之下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健以及堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的企業(yè)，無(wú)疑會(huì)是最大受益者。
9月21日，作為時(shí)代傳媒2020中國(guó)地產(chǎn)時(shí)代百?gòu)?qiáng)榜的子榜，《2020中國(guó)地產(chǎn)融資能力榜20強(qiáng)》（以下簡(jiǎn)稱“榜單”）重磅出爐。
該榜單以房企2020年新發(fā)企業(yè)債（包括美元債）、2020年年中報(bào)短期借款、長(zhǎng)期借款以及總負(fù)債進(jìn)行綜合打分，全方位衡量房企的融資和可持續(xù)發(fā)展能力。
榜單顯示，中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、首開(kāi)股份（600376）、佳兆業(yè)的綜合評(píng)分均在93分以上，分列前五。
其中，中國(guó)恒大、碧桂園、首開(kāi)股份2020年新發(fā)企業(yè)債（包括美元債）分別為420億元、178.08億元以及221億元。
“融資和土地是房企發(fā)展的兩個(gè)重要基礎(chǔ)，必須做好融資工作。”9月19日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，“三條紅線”客觀上要求相關(guān)企業(yè)積極做好管控，大力拓展融資資源。
恒大融資能力居首
近日，房地產(chǎn)圈內(nèi)出現(xiàn)一個(gè)新的熱門話題：“三道紅線”。
“三道紅線”是指監(jiān)管部門將對(duì)房企按“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并設(shè)置“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。同時(shí)踩中三條紅線的企業(yè)將被標(biāo)記為紅檔，以此類推。
房地產(chǎn)本質(zhì)上是資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流就是生命力。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，類似三道紅線制度的建立，目的是讓房企的融資更加透明，有助于監(jiān)管精細(xì)化。
以恒大為例，今年年初，恒大提出降低2020―2022年有息負(fù)債總額的計(jì)劃。
資料顯示，截至2020年6月底，恒大有息負(fù)債規(guī)模已較3月底減少了約400億元，預(yù)計(jì)全年降幅將在千億元左右。
另?yè)?jù)榜單顯示，恒大2020年新發(fā)企業(yè)債420億元，短期借款、長(zhǎng)期借款、總負(fù)債分別為3956.87億元、4397.84億元、19826.42億元，綜合評(píng)分高達(dá)99.3分，位居榜單首位。
除了通過(guò)增加銷售回款、控制土儲(chǔ)規(guī)模外，恒大還提出通過(guò)分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，以達(dá)到降負(fù)債的目標(biāo)。
“目前恒大正就物業(yè)分拆工作與監(jiān)管部門及港交所等積極溝通，希望能盡快完成上市，并力爭(zhēng)今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市。未來(lái)恒大也會(huì)審慎考慮其他資產(chǎn)的分拆上市，在為股東帶來(lái)更大收益的同時(shí)，也可以大幅降低公司負(fù)債率。”恒大總裁夏海鈞表示。
再看融創(chuàng)，2020年上半年，融創(chuàng)中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率為86.56%，較上年同期下降4.28個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為149%，大幅下降23個(gè)百分點(diǎn)。截至報(bào)告期末，公司擁有現(xiàn)金余額（包括受限制現(xiàn)金）為1208.6億元。
另?yè)?jù)榜單顯示，融創(chuàng)2020年新發(fā)企業(yè)債142.8億元，短期借款、長(zhǎng)期借款、總負(fù)債分別為1406.23億元、1797.1億元、8625.21億元，綜合評(píng)分高達(dá)98.1分，位居榜單第2位。
“今年我們是最從容的一年，我們對(duì)市場(chǎng)的判斷一直是對(duì)的。”融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，集團(tuán)上半年抓住了市場(chǎng)的窗口，不斷降低負(fù)債，調(diào)整了融資結(jié)構(gòu)和融資成本。
房企回歸到理性
除恒大、融創(chuàng)外，碧桂園2020年新發(fā)企業(yè)債178.08億元，短期借款、長(zhǎng)期借款、總負(fù)債分別為691.64億元、2362.23億元、17282.73億元，綜合評(píng)分高達(dá)97.8分，位居榜單第3位。
從年報(bào)數(shù)據(jù)上看，截至今年6月底，碧桂園有息負(fù)債總額下降至3420.4億元，同比下降了7.5%。加權(quán)平均借貸成本為5.85%，相較2019年12月31日下降了49個(gè)基點(diǎn)。
“目前碧桂園財(cái)務(wù)指標(biāo)處于比較良性的狀態(tài)，凈借貸比58%，現(xiàn)金短債比為1.9倍，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)進(jìn)一步下降，2019年年底為83%，到今年中期是81.6%。”碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示。
榜單中，以招商蛇口（001979）、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展（下稱“中海”）為代表的國(guó)資背景企業(yè)，同樣表現(xiàn)不俗。
其中招商蛇口2020年新發(fā)企業(yè)債146.5億元，短期借款、長(zhǎng)期借款、總負(fù)債分別為286.24億元、649.3億元、4456.78億元，綜合評(píng)分達(dá)92.5分，位居榜單第6位。從年報(bào)數(shù)據(jù)看，招商蛇口上半年綜合資金成本為4.78%，先后發(fā)行了五期超短期融資券，發(fā)行金額合計(jì)66.5億元，利率最低為2.20%；完成了2020年度第一期中期票據(jù)發(fā)行，合計(jì)發(fā)行額20億元、發(fā)行利率最低為3.00%。
保利發(fā)展2020年新發(fā)企業(yè)債85億元，短期借款、長(zhǎng)期借款、總負(fù)債分別為38.78億元、2088.3億元、8505.05億元，位居榜單第15位。截至上半年末，保利發(fā)展賬面有息負(fù)債3021億元，有息負(fù)債綜合成本僅約4.84%，較年初降低0.11個(gè)百分點(diǎn)，貨幣資金達(dá)1257億元，為短期借款及一年內(nèi)到期債務(wù)的1.96倍。
再看利潤(rùn)王中海。
中海2020年新發(fā)企業(yè)債70億元，短期借款、長(zhǎng)期借款、總負(fù)債分別為210.3億元、1751.75億元、4566.37億元，位居榜單第19位。截至6月末，中海的資產(chǎn)負(fù)債率為59.77%，扣除預(yù)售賬款后的凈負(fù)債率為57.8%，凈負(fù)債比率為32.7%，流動(dòng)比率為2.3倍。
中海董事會(huì)主席顏建國(guó)在中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱：“在金融政策方面，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)精準(zhǔn)施策、一城一策，公司認(rèn)為有利于行業(yè)健康發(fā)展，尤其是今年國(guó)際形勢(shì)下，這項(xiàng)政策的出臺(tái)具有十分重大的意義。”
據(jù)大公國(guó)際的研報(bào)顯示，根據(jù)2020年半年度數(shù)據(jù)來(lái)看，有12家房企觸及三條紅線，包括中梁控股、珠海華發(fā)、首都開(kāi)發(fā)、榮盛、金科地產(chǎn)和藍(lán)光發(fā)展（600466）等。
大公國(guó)際表示，長(zhǎng)期來(lái)看，融資政策的邊際收緊將抑制部分房企的拿地意愿，降低房企盲目擴(kuò)張和多元化動(dòng)力，迫使房企回歸到理性、高質(zhì)量和健康的擴(kuò)張與發(fā)展路徑。
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