經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 市場情況變化莫測，國內(nèi)國際“雙循環(huán)”將會如何影響商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展？9月15日，在由《經(jīng)濟(jì)觀察報》主辦的“2020IF商業(yè)地產(chǎn)年會”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云分享了“雙循環(huán)”下我國的商業(yè)地產(chǎn)怎么發(fā)展？

以下為蔡云在2020IF·商業(yè)地產(chǎn)年會上的部分演講實錄：

如何看待“雙循環(huán)”與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系

商業(yè)活動是以商業(yè)不動產(chǎn)為載體，不動產(chǎn)不創(chuàng)造商業(yè)，這個載體上的商業(yè)活動創(chuàng)造了完整的商業(yè)地產(chǎn)過程。商業(yè)活動是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的晴雨表，需求、供給、消費連串起來是商業(yè)地產(chǎn)根本的基本線，在這個情況下如何看待“雙循環(huán)”跟商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系？

現(xiàn)在關(guān)于“內(nèi)循環(huán)”，“內(nèi)外循環(huán)雙輪驅(qū)動”都是我們國家近來非常關(guān)注和提倡的經(jīng)濟(jì)熱點。面對當(dāng)前和今后的形勢、全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的意義，當(dāng)前全球個別經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)國和我們之間的貿(mào)易摩擦，導(dǎo)致單邊主義的貿(mào)易爭端上加劇，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性增加，同時面臨百年未遇的大變局，

積極擴(kuò)大內(nèi)需，同時減輕對沖風(fēng)險，通過國內(nèi)體系滿足自己的需求，這是內(nèi)循環(huán)的重要一方面，提高了競爭力，再一個使國內(nèi)企業(yè)更加重視公平的原則，也改善整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境，爭取周邊環(huán)境的穩(wěn)定，形成了價值的循環(huán)，這是我們國內(nèi)國際循環(huán)為主體相互促進(jìn)新格局的表現(xiàn)。

內(nèi)循環(huán)的實質(zhì)是，不斷提升產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈的現(xiàn)代化水平，加大科技創(chuàng)新，要有自主知識產(chǎn)權(quán)的這樣才能打造新的發(fā)展趨勢，這是我們對國內(nèi)國際循環(huán)新格局的理解。

隨著新格局的變化發(fā)展，可以看到我國未來整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特征是充分激活市場能力。原有的潛在的經(jīng)濟(jì)市場沒有得到激活，隨著外部環(huán)境的變化，市場和資源這些外在因素在整個國際大循環(huán)中逐漸減弱，這時候立足點是調(diào)整我們的結(jié)構(gòu)，同時在結(jié)構(gòu)中轉(zhuǎn)換發(fā)展動力，用它來激發(fā)更大活力。

深化改革，這是永遠(yuǎn)不會變的主題，我們一直在改革中前進(jìn)，在改革中發(fā)展，所以在深化改革當(dāng)中可以看到，一個是建立高標(biāo)準(zhǔn)的市場體系，再一個就是完善經(jīng)濟(jì)制度，在這個基礎(chǔ)上激發(fā)市場主體的活力，活力在什么地方？這就包括了土地要素的活力、勞動者要素的聚集效應(yīng)、突出的資本要素聚合功能，還加上技術(shù)上的轉(zhuǎn)換功能，還要發(fā)揮數(shù)字要素在經(jīng)濟(jì)中的作用，這是激發(fā)活力最關(guān)鍵的。

發(fā)展“雙循環(huán)”怎么拉動投資和消費的雙輪前進(jìn)？

我們是第二大經(jīng)濟(jì)體，同時是世界上最大的工業(yè)國，有著最完善的工業(yè)體系，對外貿(mào)的服務(wù)體系，所以我們在投資上有很大的發(fā)展驅(qū)動。特別是人口消費結(jié)構(gòu)的改變，消費策略的調(diào)整，拉動整個經(jīng)濟(jì)無限發(fā)展，這是投資和消費的雙輪驅(qū)動。

再看商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展這么多年，多年來人們對美好生活的向往是消費發(fā)展的基礎(chǔ)，這其中包含了低收入人群向中等人群的轉(zhuǎn)化群體、更有大量的中產(chǎn)階層人群的改善性需求，存在于整個消費主體中，因此，消費一直存在的。

第二，城市化進(jìn)程的發(fā)展，農(nóng)村人口進(jìn)入城市，幾十年幾億人進(jìn)城帶來的消費激發(fā)動力，不能靜止的去看購物中心當(dāng)前的空置，市場的萎縮，而是隨著市場的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)更多的發(fā)展應(yīng)建立在主動求變、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整供需矛盾，調(diào)整供給側(cè)改革上來，未來市場是廣泛的。

第三，在消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，需要更高層次的、業(yè)態(tài)豐富多彩的供應(yīng)空間發(fā)生了變化，因此，擴(kuò)大消費是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的定海神針。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場環(huán)境分析

接下來從商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模進(jìn)行環(huán)境分析，首先是中國制造加上中國消費，超大規(guī)模的融合優(yōu)勢，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，我國市場多年的高速發(fā)展，使中國經(jīng)濟(jì)發(fā)生了深刻變化，在這個變化當(dāng)中中國制造有全球最完整的生產(chǎn)體系，工業(yè)體系，同時我們有4億中等收入人群，有14億的人民內(nèi)需，同時有1億的主體市場，更重要的還有1.7億的各類具有職業(yè)資格的高級人才，這些就是中國制造的基礎(chǔ)。同時也是國內(nèi)循環(huán)的底氣所在.

第二點，市場在培育大的新型消費，升級消費。從這次疫情看來，帶貨直播、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、居家辦公、遠(yuǎn)程醫(yī)療、在線教育在整個疫情中逆勢上漲，給經(jīng)濟(jì)帶來一股清流，這種逆勢上漲的優(yōu)勢可以看出整個市場上擴(kuò)大消費、升級消費是市場未來發(fā)展的信號。

在國務(wù)院總理李克強(qiáng)9月9日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定支持新業(yè)態(tài)新模式加快發(fā)展帶動新型消費的措施，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長；這兩種模式帶動新型消費，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長，已經(jīng)在前期試水中得到了很好的市場結(jié)果。

第三個，新基建帶動產(chǎn)業(yè)革命，促進(jìn)消費的發(fā)展，現(xiàn)在整個市場談新基建，新基建本身是瞄準(zhǔn)了市場的增量，同時瞄準(zhǔn)了有效投資，新基建抓住了產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)，同時提高了供給質(zhì)量。新基建激勵了自發(fā)的積蓄量，擴(kuò)大了抓手，提升了城市建設(shè)速度，釋放更大的需求。加快新型消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。推動5G網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)等優(yōu)先覆蓋核心商圈、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐，建設(shè)千兆城市，加快農(nóng)村商貿(mào)流通數(shù)字化升級，推進(jìn)智能快件箱等終端建設(shè)共享。安全有序推進(jìn)消費數(shù)據(jù)商用。對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展指出方向。

第四個是推進(jìn)城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是整個市場發(fā)展最重要的基礎(chǔ)，目前100萬到300萬人口的城市，現(xiàn)在戶口不限制，可以落戶，可以流動了；300萬到500萬人口的城市要求是放寬落戶政策，所以在城市化中人口性質(zhì)變化也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最重要的基礎(chǔ)。

第五個就是宏觀政策的應(yīng)對力度。“六穩(wěn)”“六保”工作很重要，昨天的統(tǒng)計資料，8月份為止國家規(guī)模以上的工業(yè)增長值同比增加了5.3%，投資從1-2月份的下降24%到現(xiàn)在下降0.3%，降幅在縮窄，這個時候宏觀政策的措施對市場又是利好的消息，所以商業(yè)地產(chǎn)不用悲觀，市場在發(fā)展當(dāng)中不斷前行。

打造商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之韌性

最后，怎么樣打造商業(yè)地產(chǎn)的韌性發(fā)展？

商業(yè)地產(chǎn)完全不只是一個寫字樓，一個購物中心所要表達(dá)的，是所有商業(yè)活動的不動產(chǎn)空間，現(xiàn)在寫字樓里有醫(yī)院、托幼、商品市場等，購物中心可以辦寵物市場，辦兒童教育等第，旅游綜合體，他們的業(yè)態(tài)豐富，邊界越來越不清晰，是復(fù)合融合。因此看商業(yè)地產(chǎn)既不能靜止又不能單純，實際上未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一定是全方位發(fā)展。所以整個市場不能簡單理解為商業(yè)地產(chǎn)是單獨的，實際上商業(yè)地產(chǎn)包括線上線下，包括整個市場的規(guī)模發(fā)展。復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要復(fù)合型的思維，從原來售賣商品到現(xiàn)在售賣生活方式，這是商業(yè)地產(chǎn)面臨市場的轉(zhuǎn)折。

第二點，整個市場的生產(chǎn)鏈條布局布局具有前瞻，以購物中心為例，未來的市場有3個突出特點：打造商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之韌性

1、商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合融合發(fā)展，不再是單一業(yè)態(tài)

從傳統(tǒng)的售賣商品上升到售賣生活方式；橫向衍生體驗，縱向衍生產(chǎn)業(yè)鏈；顏值再升級；發(fā)力沉浸式體驗，建立深度的情感連接；前瞻性布局，開辟未來的商業(yè)新物種；流量為王，無人零售、共享經(jīng)無人零售，共享經(jīng)濟(jì)，帶貨直播，是巨大的風(fēng)口。這是數(shù)字經(jīng)濟(jì)的重大影響。

線上線下的并軌發(fā)展。我們看商業(yè)地產(chǎn)在線上“狼來了”喊了多少年了，從馬云的阿里巴巴超越線下購物中心開始，就一直害怕“狼來了”，但可以看到在今年的發(fā)展中，線上線下融為一體了，線下反而超越了線上的零售額，所以說市場必須是融合的市場，不要再懼怕狼來了，而是更多相互擁抱，帶來線上線下并軌發(fā)展。

現(xiàn)在去購物中心一定給消費者一個理由，去干什么？因為在線上已經(jīng)完成所有的需求。但是從人類的發(fā)展來看，聚集要求、交往、體驗、沉浸要求是線下發(fā)展的基礎(chǔ)條件，除此之外，線下商業(yè)還要具備

發(fā)展的主題化、個性化、避免同質(zhì)化競爭。同質(zhì)化的快時尚、電影院、餐飲網(wǎng)紅店，怎能給老百姓(603883,股吧)的去的理由呢？因此，必須突出整個商品的個性化。

以美國最著名的“美國夢”城市綜合體，它有整個滑雪山，還有全球最長的水磁火箭的滑梯等，非常大的占地面積，據(jù)說在這里玩一兩個星期都玩不完，或者是體驗不到。這種地方讓大家沒有理由不去，大人孩子都會去，個性化主題是突出的，這樣就避免了同質(zhì)化競爭。

跨界和融合，寫字樓這么多年一直搞線上線下，實際上真正的寫字樓空置等問題，在國外發(fā)展中也會遇到。但是寫字樓如果去做社群，現(xiàn)在寫字樓很多人做人力資源工作，同時體現(xiàn)出其他的經(jīng)濟(jì)和交易方式，寫字樓照樣可以擁抱這個市場。所以我想商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的可持續(xù)是有韌勁的。

一個商業(yè)體放在那個地方，量多量少總是有消費體現(xiàn)的。如果積極擁抱這個市場，讓這個市場和你融合，我想這個市場是有它的可持續(xù)發(fā)展能力的。

真正要做到精細(xì)化的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)最重要的收官之作，可以說在整個管理上，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)是“租金+資產(chǎn)增值”是運營之道，現(xiàn)在的情況在于精細(xì)化的運營，一個好的管理團(tuán)隊能夠讓它保值和增值。

以澳大利亞的西田百貨為例，2000年西田一共87個購物中心，我們在2015年也是87個購物中心，在2000年的時候估值是200億，2015年是700億，整個市場不斷地增長，取決于運營的好壞。

從2015年開始，商業(yè)公司和房地產(chǎn)公司不斷試水資產(chǎn)證券化，類REITs做了相當(dāng)?shù)臄?shù)量，在國內(nèi)國際，新加坡、香港上市。隨著市場的發(fā)展，各項稅收政策的完善，管理水平的增加，真正的REITs會很快到來，這是市場發(fā)展最基本的環(huán)境。

我在年初說，信心比什么都重要。有了這么好的市場基礎(chǔ)，有強(qiáng)大的韌性，各個商業(yè)地產(chǎn)公司只要自己積極調(diào)整，改善運營環(huán)境，積極管理，精細(xì)化耕作，這個市場還會更加欣欣向榮。