又到樓市傳統(tǒng)旺季金九銀十，但今年的市場(chǎng)似乎和往年并不大一樣，就當(dāng)前數(shù)據(jù)來(lái)看，新房和二手房市場(chǎng)走勢(shì)不同，9月前兩周新房市場(chǎng)成交規(guī)模收縮，二手房市場(chǎng)則出現(xiàn)了成交規(guī)模的攀升。  

新房二手房走勢(shì)分化  

部分房企開(kāi)啟了打折促銷(xiāo)的步伐。近期，恒大再次帶頭打折賣(mài)房，發(fā)布了7折購(gòu)房?jī)?yōu)惠。但從北京市場(chǎng)來(lái)看，打折的項(xiàng)目并不多，折扣力度也不大。北京有一項(xiàng)目打出了成交贈(zèng)送5000元大禮包的廣告。有一項(xiàng)目加推新房源，成交額外補(bǔ)貼1萬(wàn)元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠紅包。  

北京豐臺(tái)區(qū)某二手房經(jīng)紀(jì)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“最近看房的多了起來(lái)，有部分剛需，也有一些換房的客戶(hù)。目前北京市場(chǎng)換房客戶(hù)比較多，而且多數(shù)是連環(huán)單，所以剛需客戶(hù)我們還是比較珍惜的，有時(shí)候房東為了盡快成交，房?jī)r(jià)也會(huì)降一些。我們區(qū)域內(nèi)兩居室的房源比較搶手，總價(jià)有的比之前多了20萬(wàn)左右。”  

從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，9月份以來(lái)，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)走出了兩個(gè)不同的走勢(shì)。  

克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，9月第一周，8月31日-9月6日，成交體量略有降低，一線(xiàn)城市成交指數(shù)為152.82，環(huán)比下降50.1點(diǎn)；二線(xiàn)城市成交指數(shù)為117.66，環(huán)比上漲13.6點(diǎn)；三四線(xiàn)城市成交指數(shù)為144.35，環(huán)比下降36.07點(diǎn)。9月第二周，9月7日-9月13日，整體成交體量繼續(xù)降低，一線(xiàn)城市成交指數(shù)為146.36，環(huán)比下降6.5點(diǎn)；二線(xiàn)城市成交指數(shù)為99.43，環(huán)比下降18.2點(diǎn)；三四線(xiàn)城市成交指數(shù)為149.9，環(huán)比上升5.5點(diǎn)。  

二手房市場(chǎng)成交量則在走高。9月第一周，整體成交規(guī)模繼續(xù)上揚(yáng)至新高，8個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比升12%至166.3萬(wàn)平方米，突破成交規(guī)模連續(xù)持平9周的僵局，同比漲幅擴(kuò)大至69%。9月第二周，整體成交規(guī)模回調(diào)后小幅回升。8個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比升5%至130.2萬(wàn)平方米，同比漲幅維持在32%。  

那么今年樓市金九銀十還會(huì)出現(xiàn)嗎？58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，今年的金九銀十是大概率事件，在短期市場(chǎng)環(huán)境及政策基調(diào)保持穩(wěn)定的前提下，房企讓利促銷(xiāo)的動(dòng)作會(huì)不斷增多，同步拉動(dòng)購(gòu)房需求的快速釋放。9月上半月，58安居客線(xiàn)上一二線(xiàn)城市的用戶(hù)瀏覽數(shù)據(jù)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)，預(yù)示著用戶(hù)買(mǎi)房的熱情并未受到影響。今年十一假期時(shí)間長(zhǎng)，同時(shí)境外游又困難重重，預(yù)計(jì)會(huì)為售樓處帶來(lái)大量人流，不少房企也已經(jīng)為十一期間的看房流量增長(zhǎng)做好了相應(yīng)的案場(chǎng)和房源準(zhǔn)備，10月的實(shí)際市場(chǎng)成交有可能會(huì)超過(guò)9月。  

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)則持不同的觀(guān)點(diǎn)，他在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，今年金九銀十大概率很難出現(xiàn)，短期市場(chǎng)先行指標(biāo)顯示，市場(chǎng)預(yù)期較弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)重點(diǎn)城市業(yè)主漲價(jià)占比低位持續(xù)下降，房源交易時(shí)間仍然保持100天的長(zhǎng)周期，這樣的市場(chǎng)很難開(kāi)啟改善型換房鏈條，因此，今年二手房市場(chǎng)很難有起色?？梢灶A(yù)計(jì)，新房市場(chǎng)受庫(kù)存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)售房的小行情，但價(jià)格不僅難以上漲，反而可能小幅下降。  

市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)  

近期，有眾多城市收緊了樓市政策。9月14日，成都出臺(tái)了“房產(chǎn)新政15條”，內(nèi)容包括個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年等，對(duì)此前的樓市調(diào)控政策進(jìn)行了升級(jí)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從7月開(kāi)始，已有超過(guò)24城發(fā)布累計(jì)30次樓市調(diào)控政策。  

今年以來(lái)，官方也多次收緊了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。8月26日，住建部再度約談多個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要求高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題，始終繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。與之前不同的是，此次約談還包括所在省（自治區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人，明確落實(shí)省級(jí)監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任。  

未來(lái)房地產(chǎn)政策環(huán)境會(huì)更嚴(yán)格嗎？張波分析，房地產(chǎn)政策環(huán)境的收緊依然會(huì)在熱點(diǎn)城市得到體現(xiàn)，尤其是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，未來(lái)出臺(tái)調(diào)控政策的預(yù)期會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)值得關(guān)注的是，針對(duì)房企的融資收緊政策會(huì)持續(xù)推進(jìn)，一方面會(huì)影響房企在拿地側(cè)的表現(xiàn)，導(dǎo)致未來(lái)土地市場(chǎng)的分化加劇，優(yōu)質(zhì)土地受關(guān)注度進(jìn)一步提升；另一方面倒逼房企更大力度強(qiáng)化自身銷(xiāo)售能力，以降低對(duì)于渠道依賴(lài)，整體提升項(xiàng)目的利潤(rùn)率水平。  

許小樂(lè)表示，今年的調(diào)控政策更加精準(zhǔn)，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，上半年應(yīng)對(duì)疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的條件不存在，近期，住建部召開(kāi)重點(diǎn)房企融資座談會(huì)、城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強(qiáng)分類(lèi)指導(dǎo)，多城市也陸續(xù)發(fā)布調(diào)控政策。未來(lái)市場(chǎng)熱度較高的城市將會(huì)大概率調(diào)控加碼，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況，因此今年從整體看房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)趨向平穩(wěn)。  

未來(lái)市場(chǎng)將會(huì)如何走呢？貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，從房企公布上半年業(yè)績(jī)看，已經(jīng)公布業(yè)績(jī)的企業(yè)中，近一半業(yè)績(jī)完成率不達(dá)標(biāo)，下半年銷(xiāo)售承壓，適當(dāng)調(diào)整價(jià)格提高銷(xiāo)售量必然是各大房企下半年將會(huì)采取的重要手段，但不意味著市場(chǎng)價(jià)格會(huì)隨之下降。從全國(guó)來(lái)看，當(dāng)前新房市場(chǎng)供需兩端逐漸走穩(wěn)，一方面政策層面不會(huì)允許市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，同時(shí)單純的降價(jià)促銷(xiāo)背后會(huì)給房企帶來(lái)較大壓力。另一方面，購(gòu)房需求穩(wěn)定的情況下，降價(jià)并不能創(chuàng)造需求，只能短期消耗市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方趨于理性的情況下，市場(chǎng)出現(xiàn)大范圍降價(jià)潮的概率較小。