頭部物業(yè)公司在城市服務(wù)領(lǐng)域的擴展正在加速。中國證券報記者注意到，近期頭部物業(yè)公司擴展城市服務(wù)領(lǐng)域動作頻繁，多家公司和地方政府簽署合作協(xié)議。不少上市物業(yè)公司管理層表示看好城市服務(wù)領(lǐng)域未來發(fā)展，多家公司將其作為未來的發(fā)展方向。

有研報稱，城市服務(wù)領(lǐng)域有望進(jìn)一步打開物管行業(yè)空間，提升未來3-5年的增長韌性。

擴展加速

就當(dāng)前城市服務(wù)擴展方來看，頭部物業(yè)公司較活躍。擴展過程表現(xiàn)出兩大特征：一是和地方政府合作；二是成立合資公司。

融創(chuàng)服務(wù)9月11日和南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬成立合資公司，突破傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式，聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理發(fā)展方向。擬以科技、創(chuàng)新、智慧城市為核心，打造江西省最大的公眾物業(yè)集成服務(wù)商。

8月底，萬科物業(yè)和鄭州市二七區(qū)人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，同樣擬成立合資公司。萬科物業(yè)方面表示，將搭建“城市空間整合服務(wù)”平臺，發(fā)揮各自的資源、管理優(yōu)勢，對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施工過程管控、市容環(huán)境管理、綠地養(yǎng)護(hù)、市政設(shè)施維護(hù)、公共物業(yè)管理等業(yè)務(wù)進(jìn)行一體化統(tǒng)籌運營，加速城市空間布局。

部分物業(yè)公司將城市服務(wù)作為未來的發(fā)展方向。如佳兆業(yè)美好，將參與城市公共配套服務(wù)升級作為公司發(fā)展的核心支撐力和未來戰(zhàn)略發(fā)展方向之一。公司通過戰(zhàn)略升級和品牌打造，加大對城市服務(wù)領(lǐng)域的布局。

金地集團在2020年中報中稱，物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)方面，金地物業(yè)啟動“3+X”戰(zhàn)略布局，打造“三橫九縱”服務(wù)矩陣，公司住宅物業(yè)、商辦物業(yè)、城市服務(wù)3大板塊的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)了從社區(qū)走向城區(qū)。

中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟表示，城市服務(wù)有助于物業(yè)公司打開業(yè)務(wù)增量空間，擴展增值服務(wù)范圍；物業(yè)公司通過承接公共管理服務(wù)，可擴大品牌影響力；城市服務(wù)復(fù)雜的精細(xì)化管理要求可幫助公司提高資源統(tǒng)籌能力。

“隨著城市治理更加專業(yè)化、精細(xì)化、智慧化，物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)憑借完善的服務(wù)體系和成熟的精細(xì)化管理能力，深度參與現(xiàn)代化城市管理服務(wù)是大勢所趨。”牛曉娟認(rèn)為。

藍(lán)海市場

中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國物管行業(yè)經(jīng)營收入7044億元，僅第三方市政環(huán)衛(wèi)就可為行業(yè)帶來10%至20%的規(guī)模增量。

華泰證券研報稱，5月以來物業(yè)公司頻繁出圈城市服務(wù)，該趨勢符合物業(yè)公司和政府的雙重訴求。城市服務(wù)內(nèi)容中市政環(huán)衛(wèi)成主要觸角，可為物管行業(yè)帶來16%的營收增量。城市服務(wù)有望進(jìn)一步打開物管行業(yè)空間，提升未來3-5年的增長韌性。

該研報稱，2019年中國市政環(huán)衛(wèi)（包括城市、縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)垃圾運營，等級公路清掃運營，城市綠化養(yǎng)護(hù)三個部分）市場規(guī)模為3171億元，預(yù)計2020年至2024年的復(fù)合年均增長率為7%，2024年市場規(guī)模有望達(dá)到4352億元。

招商積余常務(wù)副總經(jīng)理謝水清認(rèn)為，城市服務(wù)的本質(zhì)是物業(yè)公司原有基礎(chǔ)服務(wù)在業(yè)務(wù)和空間上的延伸，未來城市服務(wù)也許是萬億級市場。在商業(yè)模式上，或更加傾向于共同經(jīng)營，和政府平臺捆綁；行業(yè)競爭上，因城市服務(wù)涉及廣，對物業(yè)公司要求高，未來合作可能增加，表現(xiàn)為競爭與合作并存的局面。在他看來，未來物業(yè)公司要做成平臺、集成商，能夠集合、優(yōu)化社會資源。

招商積余在2020年中報中稱，城市服務(wù)作為新的藍(lán)海市場，成為各頭部物業(yè)公司發(fā)展的新領(lǐng)域。公司上半年簽約了華為外租物流園、深圳灣公園、松山湖生態(tài)園東區(qū)等項目，在新興的城市服務(wù)領(lǐng)域取得了較大突破，連接擴展了多個城市服務(wù)類項目。

除市場規(guī)模得到認(rèn)可外，城市服務(wù)領(lǐng)域也得到物業(yè)公司的重視。萬科董事會主席郁亮曾表示，要等到人們將萬科物業(yè)當(dāng)作“城市服務(wù)商”時，公司才會上市；且“沒有千億市值，萬科物業(yè)不會上市。”

建業(yè)新生活副總裁兼物業(yè)服務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理汪維清稱，公司今年會完成18個城市的城市服務(wù)布局。他認(rèn)為，就目前狀態(tài)來看，城市服務(wù)對企業(yè)有一定的業(yè)績貢獻(xiàn)，最重要的是，城市服務(wù)領(lǐng)域會是企業(yè)的爆發(fā)點和增量。

時代鄰里行政總裁王萌表示，公司會將城市公共服務(wù)項目獨立于物管項目和市政環(huán)衛(wèi)項目，未來將其作為一項新業(yè)務(wù)積極探索。隨著社會化程度提高，政府相關(guān)服務(wù)增加，對公司來說，需要及時迎合相應(yīng)需求。

規(guī)范發(fā)展

今年以來，多地修訂了物管條例，完善、規(guī)范了物管制度。

《重慶市物業(yè)管理條例》提出，強化物業(yè)管理與社區(qū)治理融合發(fā)展，規(guī)范物業(yè)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)，強化對業(yè)主自治支持和監(jiān)督，完善物業(yè)管理信息公開制度，同時建立物業(yè)第三方評估制度。

《青島市物業(yè)管理條例（修訂草案）》從物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)、法律責(zé)任等方面做出要求和規(guī)范。該修訂草案指出，各級人民政府應(yīng)將物業(yè)管理行業(yè)納入本級服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立與物業(yè)管理工作相適應(yīng)的保障機制，完善政策扶持措施，促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》要求加強對業(yè)主共有資金、專項維修資金的監(jiān)管，修改業(yè)主大會生效和表決門檻，降低業(yè)委會選舉門檻，并強化對業(yè)委會的監(jiān)督。

牛曉娟表示，相關(guān)政策出臺有利于規(guī)范行業(yè)，讓物業(yè)公司更好地參與到城市服務(wù)治理中；規(guī)范化的服務(wù)條例，有利于頭部、精細(xì)化運營管理的物業(yè)公司發(fā)展，“城市服務(wù)對物業(yè)公司資源統(tǒng)籌和服務(wù)能力要求較高，頭部公司憑借資源優(yōu)勢和高水平服務(wù)參與優(yōu)勢更加明顯。在此情況下，或?qū)⒋龠M(jìn)物業(yè)行業(yè)集中度提升。”