近期，樓市風(fēng)云突變，戰(zhàn)疫時(shí)期的政策紅利迅速褪去了，調(diào)控的天羅地網(wǎng)已經(jīng)密集布下，開發(fā)商融資監(jiān)管新規(guī)也開始生效，預(yù)計(jì)馬上要來的“黃金周”，樓市不再火熱了，整個(gè)“金九銀十”可能要平淡一些。其實(shí)，這幾年的“金九銀十”普遍平靜很多，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，調(diào)控頻率比較高，過去那種“松緊循環(huán)”的政策周期不復(fù)存在了。今年則更加明顯，上半年開發(fā)商普遍受到疫情沖擊，下半年正待重振河山，但大環(huán)境變了。

今年，行業(yè)繼續(xù)面臨前期擴(kuò)張（2016-2018）后的債務(wù)償還期，現(xiàn)在又遇上了“降杠桿、強(qiáng)調(diào)控”，而上半年銷售未貢獻(xiàn)太多現(xiàn)金流，估計(jì)開發(fā)商會(huì)拿出更大“降價(jià)誠意”，吸引購房者入市。因此，很多人認(rèn)為，這個(gè)“金九銀十”，樓市“營(yíng)銷戰(zhàn)”會(huì)很激烈，購房者的春天來了。近年來，房企營(yíng)銷革命性變化，線上加線下、自媒體加中介，“全渠道營(yíng)銷”無所不用其極，已是所有開發(fā)商的標(biāo)配。疫情期間，各行業(yè)搞起線上營(yíng)銷，房地產(chǎn)線上賣房最火。

似乎在一夜之間，開發(fā)商的房子不好賣了，“搶房時(shí)代”迅速切換到“搶人時(shí)代”。當(dāng)下，開發(fā)商最關(guān)注的是，客戶在哪里？現(xiàn)在各家開發(fā)商都在拼刺刀，但比的不是景觀、園林、戶型、設(shè)計(jì)、物業(yè)等，而是誰的價(jià)格更低。因?yàn)椋F(xiàn)在賣得好的新盤項(xiàng)目，多數(shù)是一二手房?jī)r(jià)格倒掛的項(xiàng)目，貌似只有“打新”才能激發(fā)買房神經(jīng)。

這些年來，房地產(chǎn)老板們個(gè)個(gè)忙著“快周轉(zhuǎn)、沖千億”，拿地、融資、賣房這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上忙的焦頭爛額，產(chǎn)品打造上花的精力很少。多數(shù)開發(fā)商的研發(fā)設(shè)計(jì)，經(jīng)常干的事就是，今天抄襲誰家的設(shè)計(jì)方案，改頭換面后就成了自家的新品了，然后將“標(biāo)準(zhǔn)圖”在全國所有的項(xiàng)目推廣。老百姓被忽悠久了，當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)房子大同小異，最后只能看誰的價(jià)格更低了。

論講故事，哪個(gè)行業(yè)都比不過開發(fā)商。筆者參觀過很多開發(fā)商的新品發(fā)布會(huì)，名人傍身、明星代言，風(fēng)光無限。但是，其產(chǎn)品究竟如何？參觀一圈下來，我自己關(guān)注什么也忘記了，滿腦子充斥著一個(gè)印象——“貴”。所謂的產(chǎn)品力打造，很多并不是為客戶需求著想，而是一種營(yíng)銷話術(shù)，并以追求“尊貴感”來獲得高價(jià)的正當(dāng)性。資本加持下，樓市狂飆突近的年代，確實(shí)很多人愿意“買單”。但是，這個(gè)不靠譜的浮華終究要過去，現(xiàn)在要回歸本源了。

拿今年資本市場(chǎng)的成功企業(yè)海天味業(yè)和農(nóng)夫山泉來說，表面上看，是其渠道和營(yíng)銷做得好，但背后是對(duì)產(chǎn)品力的打造，從而贏得消費(fèi)者，最終掌握定價(jià)權(quán)。樓市紅火了20多年，產(chǎn)品力卻沒提高多少。當(dāng)下，靠資本炒作、靠快周轉(zhuǎn)、靠規(guī)劃概念等，獲利的時(shí)代一去不復(fù)返，只能拼價(jià)格和規(guī)模了。所以，為何開發(fā)商對(duì)貝殼這樣的“門口野蠻人”既愛又恨，因?yàn)檫@個(gè)大平臺(tái)自帶巨大流量，轉(zhuǎn)化為銷售的規(guī)模也大，但傭金自然不菲，一套房要2%-5%。

除了貝殼這樣的中介外，能帶來潛在購房者的自媒體、“大V”，都可以分一杯，甚至街邊路人甲，若能帶來一個(gè)下單的客戶，也可以分1-2萬元。所以，開發(fā)商呼喊，僅存的利潤(rùn)被渠道分去了一大半。渠道在蠶食利潤(rùn)，而該支付的地價(jià)、融資本息、建安成本、工資等，一分都不能少。

當(dāng)下，樓市信息不對(duì)稱并無多大緩解，很大程度是有意造設(shè)的，一模一樣的維權(quán)，年年都在上演，愈演愈烈。所以，要警惕折扣優(yōu)惠陷阱，打起精神、審視條款，慎防折扣背后的“霸王條款”，比如捆綁價(jià)格虛高的精裝修或車位；比如面積縮水、房間或陽臺(tái)不方正等；比如利用裝修合同里“可更換同等材料”、“非交付標(biāo)準(zhǔn)”等借口，在建筑材料、地板磚、廚房衛(wèi)生間用具、小區(qū)綠化等上面減配。甚至，好的物業(yè)、保安，可能在一年之后就大變樣了。