8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行等在北京聯(lián)合召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了12家重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就是此前業(yè)內(nèi)盛傳的房企融資“三道紅線”。

這被視為在房地產(chǎn)“長(zhǎng)效機(jī)制”下，對(duì)房企有息債務(wù)規(guī)模進(jìn)行精細(xì)化管控。那么，“三道紅線”出臺(tái)目的是什么？對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生哪些變革？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企融資細(xì)化管控規(guī)則的實(shí)施主要是為了防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展韌性。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，下半年房企面臨銷售及融資的雙重壓力，安全穩(wěn)健將成為房企未來(lái)面臨的首要課題。

房企舉債標(biāo)準(zhǔn)明確

進(jìn)入2020年下半年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊的信號(hào)不斷被釋放。7月24日，“房地產(chǎn)工作座談會(huì)”在北京召開(kāi)，會(huì)議重申了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要“堅(jiān)持房住不炒”、“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”、“因城施策差異化調(diào)控”的基本原則。

8月16日，中國(guó)人民銀行黨委書記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在《求是》刊發(fā)署名文章稱，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。與此同時(shí)，郭樹(shù)清在文章中指出，一些地方的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始反彈，金融資源有可能再次向高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域集中。

時(shí)隔4天，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議上，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就是此前業(yè)內(nèi)盛傳的房企融資“三道紅線”。其中將對(duì)碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城12家房企進(jìn)行融資債務(wù)總規(guī)模的控制，自9月1日起在12家房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)施行。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，該政策核心就是“四檔管理”和“三道紅線”。“從四檔管理角度看，主要包括‘紅橙黃綠’四個(gè)模式。雖然此類管理的內(nèi)容沒(méi)有提及，但實(shí)際上對(duì)房企本身是有啟發(fā)意義的，后續(xù)房企需要積極建立此類四檔管理模式，尤其是融資部分、投資部門和營(yíng)銷部門需要密切配合。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

從三道紅線的角度看，主要涉及三個(gè)指標(biāo)，包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。這三個(gè)指標(biāo)也是當(dāng)前分析房企經(jīng)營(yíng)的核心指標(biāo)，后續(xù)也成為監(jiān)測(cè)房企經(jīng)營(yíng)的重要內(nèi)容。

與房地產(chǎn)行業(yè)融資持續(xù)收緊相對(duì)應(yīng)的是，目前全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格整體略漲。新房方面，上漲城市達(dá)到了84.5%，達(dá)到59個(gè)，與7月持平；二手房方面，上漲城市也持續(xù)超過(guò)65%，達(dá)到了47個(gè)，比7月多了1個(gè)。

光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)稱，近幾個(gè)月來(lái)，國(guó)內(nèi)局部熱點(diǎn)城市樓市升溫明顯，部分房企拿地?zé)崆楦邼q，國(guó)內(nèi)多地加碼調(diào)控政策，居民按揭信貸增長(zhǎng)強(qiáng)勁等，各界高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，擠占金融資源及房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制等問(wèn)題。

伴隨著開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榈母邼q，國(guó)內(nèi)房企資產(chǎn)負(fù)債率也有一定上升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2019年上市前50強(qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率超半數(shù)高于80%，部分房企超過(guò)90%。對(duì)此，周茂華認(rèn)為，房企高杠桿擴(kuò)張模式下負(fù)債無(wú)序擴(kuò)張，勢(shì)必加大房企自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也為金融系統(tǒng)穩(wěn)健發(fā)展埋下巨大隱患。規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展迫在眉睫。

而本次傳出的房企“三道紅線”政策正是從融資端控制房企負(fù)債規(guī)模。嚴(yán)躍進(jìn)表示，銀行貸款、發(fā)行債券、信托融資是房企融資的三種主流方式。“信托融資最近已經(jīng)呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)，債券融資也面臨不少壓力，而本次三道紅線政策，監(jiān)管部門更強(qiáng)調(diào)的是對(duì)銀行信貸融資的收緊。”

“國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)該類政策的目的是，將實(shí)行規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)范化與透明度，主要是防范房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)發(fā)展韌性；落實(shí)房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制；進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)期。”周茂華強(qiáng)調(diào)。

試點(diǎn)房企近7成踩線

值得一提的是，根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，12家試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

如果三道紅線全部觸及（即紅檔），房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債就不能再增加；觸及兩條（即橙檔），有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；觸及一條（即黃檔），增速不得超過(guò)10%；均未觸及（即綠檔），不得超過(guò)15%。

據(jù)國(guó)泰君安統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述12家試點(diǎn)房企中，有3家房企觸及“三道紅線”處紅色檔，2家房企踩到“兩道紅線”為橙色檔；3家房企踩到“一道紅線”處黃色檔；有4家房企并未踩線處于綠色檔，這意味著未觸及紅線的試點(diǎn)房企僅占1/3。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪融資收緊政策的實(shí)施將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊,但沖擊程度影響不大。

“一方面，各檔房企整體有息負(fù)債增速和監(jiān)管指標(biāo)相匹配，去杠桿壓力整體不大；另一方面房企預(yù)備發(fā)債批文以及政策執(zhí)行彈性使去杠桿過(guò)程較為平穩(wěn)；此外2019第一季度是行業(yè)有息負(fù)債高點(diǎn)，房企2019年下半年已經(jīng)開(kāi)啟去杠桿進(jìn)程。”國(guó)泰君安固收研究團(tuán)隊(duì)強(qiáng)調(diào)。

在周茂華看來(lái)，大型房企受融資政策的影響相對(duì)有限。大型企業(yè)由于實(shí)力雄厚，擁有品牌效應(yīng)，融資渠道相對(duì)多；但中小房企面臨融資壓力較大，尤其杠桿率高房企降杠桿壓力大，資金鏈更加脆弱。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士持不同觀點(diǎn)。空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，該政策對(duì)中小房企的影響相對(duì)較小，“因?yàn)榇笃髽I(yè)更依賴于杠桿進(jìn)行擴(kuò)張，小型房企經(jīng)過(guò)這兩年的市場(chǎng)調(diào)整和洗牌，留存下來(lái)的都具有一定的健康度。”

整體而言，該政策有利于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的地產(chǎn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，有助于防范化解行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。周茂華稱，未來(lái)會(huì)推動(dòng)行業(yè)內(nèi)部調(diào)整，提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性；房地產(chǎn)原來(lái)一些融資渠道面臨收窄，企業(yè)將更注重現(xiàn)金流管理；房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化將更加明顯，可能促進(jìn)部分中小房企加快兼并重組或“抱團(tuán)取暖”。

龍頭房企去杠桿在行動(dòng)

實(shí)際上，在近來(lái)年房地產(chǎn)行業(yè)融資持續(xù)收緊的背景下，“去杠桿降負(fù)債”成多數(shù)大型房企的第一要?jiǎng)?wù)，而龍頭企業(yè)已經(jīng)率先行動(dòng)起來(lái)。

以中國(guó)恒大為例，早在今年3月底，恒大便提出了全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，核心是通過(guò)銷售高增長(zhǎng)帶動(dòng)回款高增長(zhǎng)，大幅降低有息負(fù)債。

根據(jù)中國(guó)恒大此前發(fā)布的2020年半年報(bào)顯示，自3月底實(shí)施新戰(zhàn)略以來(lái)，第二季度恒大有息負(fù)債大幅下降400億元。恒大總裁夏海鈞在此后的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司計(jì)劃未來(lái)將有息負(fù)債平均每年減少1500億元。

此外，恒大本月初定下了“金九銀十”的銷售目標(biāo)——兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額2000億元，并打出全國(guó)樓盤一律7折的旗號(hào)。不僅如此，恒大還在9月17日拋出了一紙?zhí)崆皟斶€有息負(fù)債的公告，將使用自有資金提前償還15.65億美元債券，折合人民幣106億元。

除了恒大之外，富力地產(chǎn)近日也加入了“去杠桿降負(fù)債”的行列。9月15日晚間，富力地產(chǎn)公告，公司擬配售2.57億股新H股，預(yù)計(jì)配售所得款凈額為24.98億港元（約合人民幣21.83億元）。富力地產(chǎn)擬把配售所得款項(xiàng)凈額用于償還公司的境外債務(wù)性融資。

那么，在融資“三道紅線”試點(diǎn)實(shí)施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類財(cái)務(wù)指標(biāo)若是觸碰監(jiān)管紅線，很容易引起問(wèn)題，所以這要求相關(guān)房企積極重視。

他進(jìn)一步分析稱，首先，要注重下半年融資端口和投資端口的關(guān)系，注重對(duì)高負(fù)債項(xiàng)目的處理；其次，對(duì)于一些債務(wù)壓力大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負(fù)債，甚至有必要積極降價(jià)促銷，以回籠資金。

最后，對(duì)于地王等項(xiàng)目需要謹(jǐn)慎。“雖然沒(méi)有特別明確的政策要管控這一領(lǐng)域，但往往金融政策寬松的時(shí)候，各類資金會(huì)違規(guī)進(jìn)入地王項(xiàng)目，所以后續(xù)拿地方面要防范風(fēng)險(xiǎn)，尤其是熱門地塊方面。”嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)。

中國(guó)指數(shù)研究院近期最新發(fā)布的《房企融資監(jiān)管再升級(jí)》的研究報(bào)告也對(duì)房企應(yīng)對(duì)融資環(huán)境變化給出了幾點(diǎn)建議，包括堅(jiān)持穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策，控制企業(yè)杠桿水平；提升資金管理精細(xì)度，提高資金使用效率；積極進(jìn)行融資創(chuàng)新，樹(shù)立品牌引入戰(zhàn)略投資者。

“在新的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變?cè)瓉?lái)粗放型發(fā)展模式，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，加快內(nèi)部資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整，維護(hù)企業(yè)現(xiàn)金流安全；通過(guò)資本市場(chǎng)股權(quán)、創(chuàng)新工具積極拓展融資渠道；通過(guò)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率與競(jìng)爭(zhēng)力，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)與物流、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合探索。”周茂華表示。