房子里殘存的甲醛危及租戶健康，租約未結束房東就漲租金，租賃合同還藏著一份租金貸款合同……近幾年租房市場的諸多亂象，都在昨起公開征求意見的《住房租賃條例（征求意見稿）》中有所回應：出租住房的室內(nèi)裝修應當符合國家有關標準，不得危及承租人的人身健康；租期內(nèi)，除法律規(guī)定和合同約定的情形外，不得單方面提高或者降低租金；住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款。
業(yè)內(nèi)分析，條例未來推出后，有助于推動住房租賃市場監(jiān)管的常態(tài)化，尤其對租賃市場的主體行為進行了規(guī)范和約束，能有效規(guī)范市場秩序，推動租賃市場監(jiān)管制度化。
房源：地下室不得出租用于居住
兩年前，一篇名為《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章，引發(fā)了人們對租賃房源甲醛是否符合標準的關注。花錢租來的房子，究竟要滿足什么樣的標準？
征求意見稿中明確，出租人要確保出租的住房符合建筑、消防等方面的標準和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件；出租住房的室內(nèi)裝修應當符合國家有關標準，不得危及承租人的人身健康；廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。
如果違規(guī)出租，或?qū)⒃庵亓P。征求意見稿寫明，出租人將不符合工程建設強制性標準、消防安全要求或者室內(nèi)裝修國家有關標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者將非居住空間出租的，由房產(chǎn)管理部門給予警告，責令限期改正；情節(jié)嚴重的，對個人處1萬元以上5萬元以下的罰款，對單位處10萬元以上50萬元以下的罰款。
此外，承租人也應合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除消防設施或者改動房屋承重結構；未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自拆改室內(nèi)設施或者改動結構；不得有任意棄置垃圾、排放污染物或制造噪聲等損害他人合法權益的行為。
租金：租期內(nèi)不得單方面提高租金
對于老百姓關心的租金問題，征求意見稿明確，在住房租賃合同期限內(nèi)，除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。在押金方面，除住房租賃合同約定的情形以外，出租人不得扣減或者遲延返還押金。
政府部門也將對租金進行更有力的管控。征求意見稿要求，直轄市、設區(qū)的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。
近幾年長租公寓常因“租金貸”被詬病，一些租戶更在不知情的情況下“被貸款”。記者注意到，此次新政擬規(guī)定租賃企業(yè)或中介不得發(fā)布虛假房源信息，不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務，不得強制代辦住房公積金提取等服務并額外收取費用，賺取租金差價。
更重要的是，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容。
“這些舉措進一步優(yōu)化租賃企業(yè)和經(jīng)紀活動的監(jiān)管，約束市場主體合法經(jīng)營行為，明確了市場主體機構及從業(yè)人員行為的‘紅線’。”貝殼研究院高級分析師黃卉說。
供應：鼓勵商辦廠房改建租賃住房
在租購并舉的大背景下，租賃房源從何而來？
根據(jù)征求意見稿，地方要將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設規(guī)模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。同時，國家鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應。
黃卉認為，條例中明確了鼓勵商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵增量租賃住房建設以及住房租賃金融的多元化發(fā)展，在增加供應的同時，對住房租賃企業(yè)帶來利好。
未來租賃市場也將面臨更精準的監(jiān)管。尤其是住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經(jīng)營行為的，或?qū)⒈环慨a(chǎn)管理部門列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。
“政策層面對‘高進低出’和‘長收短付’的做法是持否定態(tài)度的，這也是后續(xù)長租公寓企業(yè)創(chuàng)新的時候需要避免的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，此類行為受到抑制，客觀上也減少了長租公寓經(jīng)營風險。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，當下租賃市場的確存在部分問題，但隨著政策的重視，租賃市場的穩(wěn)定可以預期。
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