房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，是推動形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局不可或缺的一環(huán)。受疫情的影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)形勢都發(fā)生了重大變化。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于何種狀態(tài)？與之密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)市場形勢將如何演變？對這些問題的基本判斷決定了宏觀及房地產(chǎn)政策的決策。

住房租金變動在一定程度上反映了就業(yè)與投資的真實(shí)變化，是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要晴雨表。同時，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況又構(gòu)成房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要外部環(huán)境。本文通過對2020年以來租金變動的大數(shù)據(jù)分析，分析和預(yù)判了疫后宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場形勢與調(diào)控，建議房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)適時從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)。

疫后租金首現(xiàn)季節(jié)性回升經(jīng)濟(jì)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇階段

首先，疫后核心城市住房租金首次出現(xiàn)顯著季節(jié)性回升。反映22個核心城市住房租金綜合變化的緯房租金核心指數(shù)顯示，2020年2月以來，受疫情沖擊等因素影響，核心城市住房租金連續(xù)4個月下跌。2020年6月進(jìn)入租房市場傳統(tǒng)旺季，核心城市租金才開始止跌。2020年7月，緯房租金核心指數(shù)上升至102.6點(diǎn)（以2018年1月租金水平為100點(diǎn)），比上月上升1.03點(diǎn)或1.01%。這是疫后核心城市住房租金首次出現(xiàn)顯著回升。雖然7月租金上升具有鮮明的季節(jié)性特征，并且在隨后的8月或9月租金可能重新下跌，但其背后的經(jīng)濟(jì)信號意義十分重大。租金漲跌背后，是招聘、開業(yè)等經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)的活躍度變化。疫后核心城市租金出現(xiàn)顯著季節(jié)性回升表明，疫后經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇階段。開業(yè)、招聘等經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)已經(jīng)開始實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇，未來經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)回升可期。這對房地產(chǎn)市場調(diào)控也將產(chǎn)生重要影響。

其次，一線城市中，上廣深租金均季節(jié)性上漲，僅北京租金繼續(xù)下跌。一線城市中，2020年7月上海、廣州、深圳住房租金均出現(xiàn)較明顯的季節(jié)性上漲，其中廣州環(huán)比上漲1.04%，上海環(huán)比上漲1.07%、深圳環(huán)比上漲1.62%。只有北京仍環(huán)比下跌0.67%。這表明，一線城市經(jīng)濟(jì)初步從疫情沖擊中走出。而北京的單獨(dú)下跌，可能與北京發(fā)生第二次疫情沖擊有關(guān)。這也從另一側(cè)面印證了疫情得到有效控制后，一線城市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇階段。隨著北京疫情的有效控制，一線城市經(jīng)濟(jì)將整體初步走出疫情陰影。

最后，多數(shù)二線城市租金出現(xiàn)季節(jié)性上揚(yáng)，僅3城市下跌。多數(shù)二線城市2020年7月住房租金出現(xiàn)季節(jié)性上揚(yáng)。其中南通、南京、杭州、成都、長沙住房租金環(huán)比分別上漲了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%，依次居二線城市租金漲速前5位。2020年7月二線城市中，僅天津、大連、福州三城市住房租金環(huán)比下跌。其中天津環(huán)比下跌0.01%、大連環(huán)比下跌0.1%、福州環(huán)比下跌0.13%，租金跌幅均較為微小。這表明，二線城市經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入疫后良性復(fù)蘇階段。

房價與租金的“剪刀差”仍可能繼續(xù)擴(kuò)大

第一，疫情沖擊下核心城市房價仍連續(xù)5個月上漲，一線城市漲速領(lǐng)先。與住房租金受疫情影響連續(xù)下跌不同，核心城市房價在疫情沖擊下仍連續(xù)上漲。反映24個核心城市綜合房價變動的緯房核心指數(shù)顯示，2020年7月，緯房核心指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，為連續(xù)第5個月房價環(huán)比上漲。相比2020年2月的階段性低點(diǎn)，核心城市房價上漲了4%。

二手住房成交量放大。2020年3月以來，二手住房成交量迅速回升。反映重點(diǎn)城市二手住房成交量的緯房成交量指數(shù)顯示，2020年7月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為243.88點(diǎn)（以2017年1月成交量為100點(diǎn)），雖然較上月略有下滑，但仍處于歷史較高水平。二手房成交量的放大，既有受疫情影響累積需求釋放的因素，也有短周期波動的因素。

一線城市房價上漲相對較快，二三四線城市房價漲速相對平緩。緯房城市分級指數(shù)顯示，2020年7月，一線城市房價環(huán)比上漲1.7%，漲速相對較快；二線城市環(huán)比上漲0.27%，三線城市環(huán)比上漲0.43%，四線城市環(huán)比上漲0.25%，房價均穩(wěn)中有升。三四線城市房價在3-5月份之間出現(xiàn)短暫下滑后，均重新上漲。

第二，房價與租金走勢的“剪刀差”仍可能擴(kuò)大。近年來，房價的漲速要總體高于租金漲速，二者之前存在一個“剪刀差”。2020年以來，住房租金受疫情等因素的影響總體呈現(xiàn)跌勢，但房價仍有上漲。隨著房價上漲與租金下跌，房價與租金的“剪刀差”不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)也同步有所增加。2020年7月雖然租金出現(xiàn)季節(jié)性上漲，但租房旺季過后租金大概率仍將下跌。如果房價繼續(xù)上漲，房價與租金背離的趨勢將不會改變。換句話說，如果不加以有效控制，房地產(chǎn)泡沫仍存在擴(kuò)大的可能。

疫后經(jīng)濟(jì)形勢向好房地產(chǎn)調(diào)控空間加大

一是宏觀經(jīng)濟(jì)已初步從疫情陰影中走出，房地產(chǎn)調(diào)控空間加大。按歷年來的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來看，各地房地產(chǎn)市場調(diào)控往往受制于經(jīng)濟(jì)形勢，保持調(diào)控定力有一定難度。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速存在下降風(fēng)險(xiǎn)時，各地房地產(chǎn)市場調(diào)控不僅很難嚴(yán)格執(zhí)行，有些地方甚至還有可能把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段。當(dāng)前，雖然政策上已經(jīng)明確了“房住不炒”及“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”等總體方針，但是各地房地產(chǎn)市場調(diào)控在執(zhí)行階段仍然存在松緊考量。

2020年上半年，經(jīng)濟(jì)增速受疫情的沖擊嚴(yán)重，GDP同比增長-1.6%，其中一季度同比增長-6.8%，二季度同比增長3.2%。在這一背景下，即使不以房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為政策共識，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控仍可能實(shí)質(zhì)放松甚至鼓勵購房。針對房地產(chǎn)投資投機(jī)的緊箍咒更難以落實(shí)。

據(jù)2020年7月的緯房租金核心指數(shù)顯示，核心城市租金環(huán)比上漲了1.01%。由于住房租金背后是投資與就業(yè)活動，這表明經(jīng)濟(jì)基本面從疫情沖擊中得到實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，未來經(jīng)濟(jì)增長向好。作為租房市場的傳統(tǒng)旺季，7月雖然只是季節(jié)性回升，但是考慮到疫情對經(jīng)濟(jì)影響的全面性和嚴(yán)重性，租金能出現(xiàn)季節(jié)性回升也能充分說明經(jīng)濟(jì)基本面的實(shí)質(zhì)性向好態(tài)勢。

隨著疫后經(jīng)濟(jì)基本面的向好，宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場退熱或回落的承受能力也隨之加大。房地產(chǎn)調(diào)控的空間增大，底氣更足，“房住不炒”的方略能夠得到更好地實(shí)施。房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立也可以得以加快探索。

二是房地產(chǎn)市場有結(jié)構(gòu)性過熱的態(tài)勢，需要有針對性地加強(qiáng)調(diào)控。2020年，雖然經(jīng)濟(jì)活動受到疫情的嚴(yán)重沖擊，但是房價卻未同步下跌。一線城市房價還出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性較快上漲，這與資金脫實(shí)入虛有一定關(guān)系。盡管金融政策支持主要是針對中小企業(yè)，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金吸納能力有限，資金流入資本市場意愿強(qiáng)烈。

從市場表現(xiàn)看，房地產(chǎn)市場有結(jié)構(gòu)性過熱的態(tài)勢。一線城市中，除北京外，房價漲幅均擴(kuò)大，深圳房價上漲對市場預(yù)期影響巨大；二線城市房價總體呈上漲態(tài)勢，東莞、南通、寧波、無錫等二線城市房價漲速也相對較快；2020年核心城市住房租金持續(xù)下跌，7月才開始短暫回升，房價租金比總體仍呈擴(kuò)大態(tài)勢，房價上漲的基礎(chǔ)并不牢固。

另一方面，如果房價上漲快于收入上升，意味著居民基本生活成本提升，這還將擠壓實(shí)際消費(fèi)能力，不利于國內(nèi)大循環(huán)的實(shí)現(xiàn)。

2020年上半年，由于疫情對經(jīng)濟(jì)的重大沖擊，房地產(chǎn)調(diào)控難以有效實(shí)施。隨著疫后經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，有必要有針對性地加大調(diào)控力度，抑制房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性過熱，降低宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)消費(fèi)水平提升進(jìn)而國內(nèi)大循環(huán)的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)適時從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)

推動形成新發(fā)展格局，化解宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，需要堅(jiān)持“房住不炒”，抑制房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張。以往，房地產(chǎn)調(diào)控的側(cè)重點(diǎn)在于需求側(cè)，著重于住房投資投機(jī)需求的抑制。這取得了一定成效，但并未從根本上解決泡沫發(fā)生的機(jī)制問題。受疫情沖擊，宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)都發(fā)生了重大變化，疫后宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場都可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過熱。房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)適時從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，著重從土地、金融和城市政府角度出發(fā)采取措施，建立抑制泡沫發(fā)生的長效機(jī)制。

第一，通過健康度分類評價管理，夯實(shí)城市政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任。雖然城市政府負(fù)有穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的主體責(zé)任已經(jīng)十分明確，但在具體落實(shí)時仍較為困難。為進(jìn)一步夯實(shí)城市政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任，可以考慮把房地產(chǎn)市場健康度評價和分類管理，作為主體責(zé)任問責(zé)制的補(bǔ)充。在對各城市房地產(chǎn)市場健康度做出科學(xué)評價的基礎(chǔ)上，對其進(jìn)行標(biāo)簽分類分級管理。根據(jù)不同的健康度等級，采取不同的土地、金融及稅收政策。針對不同健康度城市采取不同的房地產(chǎn)相關(guān)政策，可以促使城市政府前瞻性地采取相關(guān)措施穩(wěn)定住房市場。

第二，結(jié)合集體土地入市改革，促進(jìn)住房用地制度改革的推進(jìn)。新修訂的《土地管理法》已經(jīng)為打破土地供應(yīng)壟斷、促進(jìn)經(jīng)營性集體建設(shè)用地直接入市創(chuàng)造了一定的法律條件。在此基礎(chǔ)上，可進(jìn)一步促進(jìn)集體土地建設(shè)租賃性住房等集體土地利用項(xiàng)目的落地，加快探索宅基地等非經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有序流轉(zhuǎn)途徑，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的形成。

進(jìn)一步完善住房供給體系。劃小地塊出讓，簡化報(bào)建及辦證手續(xù)。在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，支持個人或機(jī)構(gòu)購地自建自住性住房，并給予一定的金融稅收政策支持。發(fā)展代建市場。嚴(yán)格限定棚改范圍，避免將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納入棚改范疇。

第三，深化住房金融改革。當(dāng)前住房按揭貸款過度集中于商業(yè)銀行，對居民住房的政策性金融支持度較低。存在風(fēng)險(xiǎn)集中、商業(yè)銀行業(yè)績房地產(chǎn)市場依賴度高、平均利率偏高等現(xiàn)象。組建非盈利的政策性住房銀行，支持居民家庭低成本提高住房水平，深化改革住房公積金制度。進(jìn)一步降低商業(yè)性住房貸款杠桿。嘗試以住房按揭貸款為基礎(chǔ)發(fā)行REITs等。