房地產(chǎn)市場(chǎng)與居民生活息息相關(guān)，是日常生活中大家討論的重要話題。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非常緊密，是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域。

當(dāng)前，人們的普遍主觀感受是房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷，原因主要在于兩方面：一是房?jī)r(jià)不再大幅上漲，像過去那樣房?jī)r(jià)大幅上升帶來的財(cái)富效應(yīng)已經(jīng)不復(fù)存在；二是政策調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)，在“房住不炒”的樓市調(diào)控總基調(diào)下，房地產(chǎn)政策不會(huì)大幅松動(dòng)，特別是對(duì)房企融資的政策可能會(huì)進(jìn)一步收緊。

不過，從我們監(jiān)測(cè)到的宏觀指標(biāo)來看，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)“疫后”恢復(fù)過程中扮演了非常重要的角色，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)應(yīng)該是不錯(cuò)的。

年初疫情蔓延的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑壓力，市場(chǎng)就開始出現(xiàn)放松樓市調(diào)控的呼聲，寄希望于通過房地產(chǎn)帶動(dòng)上下游各個(gè)行業(yè)回暖。無論是建筑投資還是居家類消費(fèi)，都與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)。二季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐漸恢復(fù)，全國(guó)固定資產(chǎn)投資狀況持續(xù)改善，房地產(chǎn)投資成為重要?jiǎng)恿碓础＜幢銟鞘姓{(diào)控政策沒有放松，在市場(chǎng)預(yù)期向好的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)升溫苗頭。

二季度以來，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)回升的主要?jiǎng)恿φ莵碜杂诜康禺a(chǎn)。1-7月全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比-1.6%，降幅比1-6月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)，二季度以來呈逐漸回升勢(shì)頭。在投資的三大類別中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)最快。1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)了3.4%，累計(jì)增速已經(jīng)在6月份回正；7月份單月的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá)到11.7%，增速持續(xù)加快。除了房地產(chǎn)投資以外，其他主要投資都是負(fù)增長(zhǎng)。即便“新基建”增長(zhǎng)勢(shì)頭不錯(cuò)，但對(duì)基建投資和整體投資的拉動(dòng)作用不如房地產(chǎn)，1-7月基建投資增長(zhǎng)-1%，增速仍然是負(fù)值。制造業(yè)投資的壓力相對(duì)較大，1-7月增速為-10.2%。因此，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的需求端，房地產(chǎn)是率先復(fù)蘇的領(lǐng)域，部分地方再次出現(xiàn)投資過熱的情況。

在這樣的形勢(shì)下，調(diào)控政策收緊已成為必然，重點(diǎn)在于房企融資收緊。

與房地產(chǎn)投資回暖相伴的是，部分地區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)再次上漲和房企抬價(jià)搶地苗頭。7月70大中城市中有59城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，有的城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的局面。近期北上廣等一線城市以及部分二線城市土地市場(chǎng)活躍，高價(jià)地塊接連出現(xiàn)。在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)政策收緊已成為必然。一方面，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)升溫苗頭可能偏離“房住不炒”的總基調(diào)，需要調(diào)控政策降降溫。另一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖勢(shì)頭已經(jīng)明確，預(yù)計(jì)三、四季度經(jīng)濟(jì)增速逐漸加快，不應(yīng)該也不需要繼續(xù)依靠房地產(chǎn)去對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。

7月末，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。銀保監(jiān)會(huì)召開的年中會(huì)議要求，堅(jiān)決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象。近期我國(guó)多次召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策。

房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的預(yù)期正在增強(qiáng)，重點(diǎn)將是進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)企業(yè)的融資要求。從金融政策的角度來看，收緊房企融資限制的目的是嚴(yán)防流動(dòng)性拐彎抹角進(jìn)入樓市，重在落實(shí)精準(zhǔn)滴灌，確保資金直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

最近市場(chǎng)傳出房企融資的三道紅線：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；二是凈負(fù)債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1.0倍。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，大部分房企都將踩紅線。以2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算，在全國(guó)200多家上市房企中，超過50家三道紅線全踩，踩了一到二道紅線的企業(yè)超過100家。只有60多家房企沒有踩線，占比只有近30%。因此，大部分房企都將受到融資新規(guī)的影響，這將導(dǎo)致繼續(xù)依靠高溢價(jià)拿地做大規(guī)模、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)追求暴利的經(jīng)營(yíng)模式將愈發(fā)困難。

并不是踩了融資新規(guī)紅線就完全斷絕房企融資渠道，否則影響的面太廣，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將難以承受。合理的做法是根據(jù)觸及紅線的不同情況采取不同程度的融資限定，不搞一刀切，調(diào)控政策更加靈活精準(zhǔn)。無論如何，房地產(chǎn)融資渠道收緊成為必然，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響和變化。

一是房地產(chǎn)企業(yè)融資成本和渠道來源均呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)，銷售回款能力較強(qiáng)的房企將有更好的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源中，銀行貸款、發(fā)行債券和舉借外債的比重可能將降低，更多地需要房企自持資金。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化經(jīng)營(yíng)越來越高，銷售回款能力的提升將成為房企持續(xù)經(jīng)營(yíng)的保障。

二是房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)可能進(jìn)一步顯現(xiàn)。營(yíng)運(yùn)效率高的企業(yè)將獲得更多的優(yōu)質(zhì)資源，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提升，可能會(huì)導(dǎo)致強(qiáng)者恒強(qiáng)局面。