今年房企中報(bào)會(huì)有兩個(gè)最熱門的話題：“三條紅線”新政以及普降的毛利率。
如果說(shuō)毛利率是一場(chǎng)能夠預(yù)見(jiàn)的慢性病，而“三條紅線”則是攸關(guān)房企生死的一個(gè)迫在眉睫問(wèn)題。因?yàn)檫@關(guān)乎到再成長(zhǎng)空間。
具體而言，新政對(duì)房企按“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并設(shè)置“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。同時(shí)踩中三條紅線的企業(yè)將被標(biāo)記為紅檔，以此類推。
而其中，紅檔企業(yè)的有息負(fù)債不能再增加；橙檔企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；黃檔企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，房企有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。
另外，拿地銷售比是否過(guò)高、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也是考察的重要指標(biāo)。
雖然上述消息未最終確定并落實(shí)執(zhí)行時(shí)間，但新政還是成為今年房企業(yè)績(jī)會(huì)上最熱門的話題。目前塵埃落定，8月28日最新消息顯示，限制開發(fā)商融資的“三條紅線”將在2021年1月1日起全面推行。
換句話說(shuō)，房企們還有四個(gè)月的時(shí)間改善自己的財(cái)務(wù)狀況。尤其是對(duì)于那些三條線全部踩中的企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們過(guò)去都是高周轉(zhuǎn)或高杠桿的代表。
其實(shí)它們也并非沒(méi)有意識(shí)到自己的問(wèn)題，最早在去年年中，最遲在今年3月份公布2019年年報(bào)期間，這批“高危”開發(fā)商就或多或少提出要控規(guī)模、降負(fù)債?？v觀整個(gè)中報(bào)季，它們就之前的承諾，給出最新的指引。
例如，有頭部房企就在去年年中強(qiáng)調(diào)2019年下半年工作重點(diǎn)圍繞“促銷售、抓回款”開展，且下半年原則上暫停拿地工作?，F(xiàn)在經(jīng)過(guò)一年的努力，目前就可以將凈負(fù)債率控制回落。
但在中期業(yè)績(jī)發(fā)布后，我們同樣發(fā)現(xiàn)其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債比仍舊超標(biāo)，后者大約是0.48倍。
也有三條紅線全部踩中的幾家頭部房企，一早就對(duì)外宣布要將負(fù)債率往下壓。現(xiàn)在就表示到明年這一數(shù)值將控制到100%以下，同時(shí)他們提出實(shí)行“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，要將過(guò)往凈負(fù)債率高百位的數(shù)值盡快降下來(lái)。
不過(guò)，對(duì)于一些位于橙、黃檔的企業(yè)，他們就表現(xiàn)出謹(jǐn)慎，希望充分利用有限的規(guī)則空間，進(jìn)一步進(jìn)行拓展。因?yàn)樗麄儗?duì)規(guī)模仍有需求，因此接著就宣布仍不會(huì)停下拿地的腳步。
而綠檔中的企業(yè)們則大部分是國(guó)企央企，或有國(guó)企背景，它們四平八穩(wěn)，過(guò)去一直對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的健康保持關(guān)注了，現(xiàn)在唯一困擾它們最大的問(wèn)題可能就是毛利率的下降，不過(guò)這是全行業(yè)都普遍面臨的困難。
比如，有房企半年綜合毛利率33.5%，較2019年末的減少4.4個(gè)百分點(diǎn)，另外兩家數(shù)據(jù)就分別為：一家是上半年房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率為24.1%，同比下降4.2個(gè)百分點(diǎn)；第二家期內(nèi)毛利率25.9%，同比下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。
現(xiàn)在，幾乎所有房企都暴露了這個(gè)問(wèn)題。
其中一個(gè)原因是，房企2019年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目大部分都來(lái)自2017-2018年的項(xiàng)目，這兩年行業(yè)銷情良好，因此造成2019年同期結(jié)算毛利率基數(shù)較高。
同時(shí)，今年上半年受到疫情的沖擊，全行業(yè)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)都受到影響，因此不排除某些企業(yè)就順勢(shì)而為，干脆處理了一些較低毛利的存貨。
對(duì)此，就有房企管理層在回應(yīng)毛利率下降的原因時(shí)明確表示，受結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)的影響，今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模當(dāng)中，有超過(guò)12%來(lái)自于毛利率較低區(qū)域。
另一方面則是土地問(wèn)題，地價(jià)越來(lái)越不劃算了。有房企對(duì)此總結(jié)得頗為到位：“行業(yè)發(fā)展到今天，地價(jià)不斷提高，房地比一直下降，行業(yè)毛利率下降的趨勢(shì)是一個(gè)定勢(shì)。”特別是，現(xiàn)時(shí)樓市環(huán)境越來(lái)越艱難，不少房企都希望通過(guò)促銷手段提升銷量，這將進(jìn)一步拉低企業(yè)毛利率的預(yù)期。
所以如何拿到更便宜的地或更高利潤(rùn)的地，是目前各大房企需要重點(diǎn)關(guān)注的命題。合作開發(fā)、拿地目標(biāo)向城市群集中、傾向城市更新是開發(fā)商們?cè)谌ミ^(guò)一段時(shí)間在拿地上的特點(diǎn)。
其中，城市更新項(xiàng)目目前已成為一種十分方便的工具。它擁有較高的毛利，而且在未轉(zhuǎn)化之前不算入土儲(chǔ)面積。
這令城市更新項(xiàng)目尤其受一些負(fù)債較高企業(yè)的青睞，它們可以將真實(shí)土儲(chǔ)隱藏到城市更新項(xiàng)目中去，以達(dá)到在財(cái)務(wù)報(bào)表中降低負(fù)債水平。
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