8月23日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行同步在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。圖片來(lái)源：住建部官網(wǎng)

會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

多位地產(chǎn)行業(yè)研究分析師認(rèn)為，此次座談會(huì)議的目的依然是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。“不斷重申房住不炒的定調(diào)，我覺得還是給予市場(chǎng)一個(gè)比較穩(wěn)定的預(yù)期。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元，在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計(jì)已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計(jì)融資額高達(dá)6242億元。

“特別是最近幾天，房企密集發(fā)布大額融資，整體看，7月來(lái)，房企融資刷新了歷史同期記錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房企融資井噴是出現(xiàn)增加融資規(guī)則的主要原因，座談會(huì)的召開是為了避免房企過(guò)度融資，出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。從房企融資看，房企越來(lái)越重視境內(nèi)融資。7月單月房企融資超過(guò)700億元，而且呈現(xiàn)利率降低，數(shù)量增加的趨勢(shì)。新的融資管理規(guī)則，或許會(huì)加大房企的合作。

一家上市房企預(yù)計(jì)，具體的細(xì)則會(huì)更多體現(xiàn)在窗口指導(dǎo)。

他說(shuō)，目前，所有涉房類企業(yè)發(fā)債只能借新還舊，接下來(lái)去申請(qǐng)發(fā)債時(shí)，看批文怎么給可能就知道各監(jiān)管部門態(tài)度了。他同時(shí)表示，從2017年調(diào)控到現(xiàn)在，很多房企應(yīng)該都有所準(zhǔn)備。

另一家房企的首席財(cái)務(wù)官也對(duì)澎湃新聞表示，“發(fā)債再融額度的審批已經(jīng)在打折扣了。但我覺得這樣對(duì)房企適度、健康發(fā)展是有好處的。上半年投放了十多萬(wàn)億的額度有些超投了。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會(huì)議核心點(diǎn)在于，首次從房企的角度談了長(zhǎng)效機(jī)制，這樣長(zhǎng)效機(jī)制的工作就更加飽滿了，包括市場(chǎng)、監(jiān)管和企業(yè)。所以這不是簡(jiǎn)單打壓開發(fā)商，而更多是希望從融資角度去看開發(fā)商未來(lái)融資和發(fā)展。會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)地價(jià)等內(nèi)容，依然有助于穩(wěn)定后續(xù)房企拿地。

比“房企或會(huì)加大合作”的看法更進(jìn)一步的，則是“行業(yè)或加速洗牌”。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，被新規(guī)限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計(jì)劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動(dòng)“加速銷售模式”。

中小房企受波及程度要遠(yuǎn)大于規(guī)模房企，且中小房企自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，在新規(guī)影響下，融資受限，有可能選擇轉(zhuǎn)讓全部、部分股權(quán)或土地資源。而從長(zhǎng)期看，去杠桿、降負(fù)債、預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)是確保房地產(chǎn)金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。

潘浩認(rèn)為，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)無(wú)論如何勢(shì)在必行。去杠桿、降負(fù)債是企業(yè)發(fā)展到一定階段必然面臨的課題，也符合政府政策導(dǎo)向，因此“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式或?qū)⒅饾u退出企業(yè)戰(zhàn)略。其次，財(cái)務(wù)指標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)短期迅速調(diào)整，需要長(zhǎng)期的債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。而拆分業(yè)務(wù)板塊上市、合作開發(fā)、多元化模式等也正是目前房企采取的長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方式。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，會(huì)議還就完善住房租賃市場(chǎng)金融支持政策體系，加快形成“租購(gòu)并舉”住房制度等進(jìn)行了研究。

盧文曦表示，最近長(zhǎng)租公寓方面有一些由金融產(chǎn)品引發(fā)的亂象，比如租金貸，市場(chǎng)秩序有了一些變動(dòng)，在座談會(huì)中也提到了這一塊，后續(xù)肯定會(huì)有一個(gè)慢慢規(guī)范的過(guò)程。

此前，市場(chǎng)傳言，監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，意在通過(guò)管控房企有息負(fù)債增長(zhǎng)情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。

中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)三道紅線進(jìn)行了解釋。紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

中指院認(rèn)為，與以往政策不同，“三道紅線”將實(shí)現(xiàn)對(duì)融資激進(jìn)企業(yè)的精準(zhǔn)管控，防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，倒逼企業(yè)理性投資，間接引導(dǎo)土地市場(chǎng)逐步回歸，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管趨緊，為了避免房地產(chǎn)企業(yè)密集、高息進(jìn)行融資，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)大面積的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門開始考慮區(qū)別管控房企有息負(fù)債增長(zhǎng)情況，監(jiān)管更加精細(xì)化。“三道紅線”制度能夠強(qiáng)化行業(yè)中杠桿水平不高、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)，改變行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，更有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

有息負(fù)債規(guī)模將以2019年6月底為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)企業(yè)：“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。