有時候市場發(fā)展離不開當(dāng)頭棒喝。就如租金貸的暴雷讓長租公寓明白，要慢下來。而這場突如其來的疫情，或許能教會行業(yè)該怎么慢。
疫情給了公寓市場重重一拳
深圳是各大熱點城市的經(jīng)典縮影，人口流動性和人口凈流入大、緊張的土地資源和居高不下的房價讓其租房市場歷來火熱。
至今仍記得那條消息，在疫情蔓延后的幾個月里，深圳租房市場一片蕭條，不少地區(qū)的房租在2個月內(nèi)大跌20%，各租房平臺的活躍用戶也降至冰點。上海、北京和廣州的情況不遑多讓。被疫情隔斷在家的租客，大大收縮了租賃需求，讓本應(yīng)該出現(xiàn)的租賃旺季直接啞火。
眾多公寓運營商難以為繼，突然攀升的空置率快速摧毀了他們的資金鏈。據(jù)新京報統(tǒng)計，今年上半年，資金鏈斷裂、跑路、倒閉的長租公寓超過半數(shù)，就連一些背靠地產(chǎn)巨頭的長租品牌也不得不大幅縮減在營門店。剩下的選手們則面臨著更劇烈的行業(yè)競爭。
為了減少空置率、保證資金鏈充足，不少長租品牌開始手段齊出。一方面要求業(yè)主減租免租，一方面打出“為租客減負(fù)”的口號，但大多數(shù)口號最后都變成了“空頭支票”，再加上企業(yè)將大部分精力都放在攬租上，很大程度上荒廢了運營服務(wù)，有些企業(yè)甚至為了留住租客，推出了一系列流氓合約。
可想而知，租客與一些公寓品牌之間矛盾的進(jìn)一步激化，再度助長了行業(yè)亂象。疫情的一拳，也并不是簡簡單單地捶在資金鏈這一環(huán)，也將眾多公寓品牌薄弱的運營能力和服務(wù)能力暴露無遺。
時代的考驗：運營決定“破圈”
在經(jīng)歷數(shù)個月的困頓后，隨著疫情的穩(wěn)定，租房市場開始觸底反彈，并走出了“U”字形走勢。
據(jù)商務(wù)部最新數(shù)據(jù)，2020年上半年，我國社會消費總額17.23萬億，消費市場加速回暖。尤其是住房消費行業(yè)，租賃市場在經(jīng)歷了最初的低迷后，從4月至5月開始大幅回暖，多個月的交易量環(huán)比增長超過20%。
毫無疑問，公寓市場走出了最艱難的時刻，并很有可能在下半年迎來更多租賃需求的釋放。
可是要明白，市場的回暖很大程度上得益于國家強力復(fù)蘇經(jīng)濟的主步調(diào)，而非市場的自我完善。換句話說，公寓市場的經(jīng)營理念并沒有得到大的改善。那么當(dāng)大量租賃需求襲來，公寓要怎樣更好地承接，或者說，消費者為什么會選擇公寓？
況且根據(jù)商務(wù)部的信息，后疫情時代下，民眾的消費特征呈現(xiàn)出了新的趨勢：消費者對“服務(wù)消費”的需求和要求均逐步上升，并對線上消費更加依賴。
這一現(xiàn)象尤其貼近公寓行業(yè)。與傳統(tǒng)租房市場相比，公寓本身就以服務(wù)見長。以華住集團旗下的城家公寓為例，它充分繼承了華住集團在酒店行業(yè)的服務(wù)能力，從一開始就將服務(wù)深層融入到各產(chǎn)品線的運營當(dāng)中，無論是公寓的保潔、安保、還是維修等，一直以來，城家都踐行著高于行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這造就了它領(lǐng)先行業(yè)的服務(wù)優(yōu)勢。
另一方面，隨著互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字科技的發(fā)展，公寓同樣比其他行業(yè)更快實現(xiàn)業(yè)務(wù)線上化。包括線上簽約、線上看房、租金水電交付和其他各類生活服務(wù)產(chǎn)品，主打年輕化租客的公寓行業(yè)恰好切中了這一市場需求。
不過又回到那個問題，未來為什么人們會選擇公寓，因為消費者購買的不是簡單的一間屋子、一張床，租客真正想購買的是安全、省心、干凈、便利的服務(wù)。歸根結(jié)底，公寓市場的未來還落在“運營”二字。只有重運營重服務(wù)的品牌，才有出圈的能力。
公寓如何慢下來？
其實重視運營是個老生常談的話題。從租金貸事件開始，行業(yè)不斷有聲音傳出要精細(xì)化運營，但大都無突出建樹。至于運營如何精細(xì)化、企業(yè)發(fā)展如何才能“慢”下來，從城家公寓身上或可一窺究竟。
酒店出身的城家是真正“慢下來”并將服務(wù)貫穿整體運營的公寓品牌。
從2015年華住集團低調(diào)創(chuàng)建城家開始，城家就秉持精細(xì)運營、服務(wù)和品質(zhì)的經(jīng)營理念。其瞄準(zhǔn)了重點城市人群高品質(zhì)居住的需求，并通過高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品和服務(wù)加以匹配。這讓城家公寓產(chǎn)生了較大的溢價，平均客單價能達(dá)到2萬元上下。
這或許能給行業(yè)在盈利模式上一些參考。事實也證明，單靠租金差的“二房東”模式很難覆蓋全部的運營成本，于是一眾公寓品牌不得不參與“流血式”的跑馬圈地，以求用規(guī)模搏盈利，瘋狂處，甚至以高于市場價20%的價格大肆擴張。以至于后期資金和服務(wù)均無以為繼。
而城家則一頭扎進(jìn)對存量資產(chǎn)的精細(xì)化運營。城家開發(fā)了國內(nèi)首個長短租結(jié)合的CAS系統(tǒng)，功能包括房態(tài)實時共享、自動智能排房和OTA直連等，大大提高了出租效率。
此外，從租客休息、辦公、會客、做飯和洗衣等硬件設(shè)施的配置，到獲客、入住、退房、管家服務(wù)和日常保潔維修，城家均實現(xiàn)了服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化。正因如此，早在2019年，城家的項目入住率基準(zhǔn)線就達(dá)到了95%，很多成熟的項目都為滿租狀態(tài)，基本實現(xiàn)了單店盈利。
近日，《2020胡潤全球獨角獸榜》發(fā)布，城家公寓再次獲得胡潤研究院青睞，連續(xù)入選中國獨角獸企業(yè)。
不難看出，所謂的慢，更多體現(xiàn)在對人（住客）本身的專注上。專注定位、專注資產(chǎn)運營和對租客的品質(zhì)服務(wù)，發(fā)掘更多適合自身的盈利模式，才是當(dāng)下行業(yè)更應(yīng)該去思考的。
長租公寓的下半年
一個市場的真正復(fù)興，國家的大旗和企業(yè)的回應(yīng)往往相輔相成。上半年，國家的振興計劃有了明顯的作用，下半年，企業(yè)能否推陳出新，順著國家步調(diào)進(jìn)一步挖掘消費者需求成了關(guān)鍵。
在疫情初控、偶有反復(fù)的背景下，公寓行業(yè)若能發(fā)揮自身的服務(wù)及技術(shù)性優(yōu)勢，則能進(jìn)一步激發(fā)活力、企穩(wěn)市場。
首當(dāng)其沖的，疫情催生的新清潔時代，成了公寓行業(yè)需直接面對的一大問題。它直接關(guān)系到租客的消費選擇。
如城家則狠抓租客對居住環(huán)境的要求，為住客提供了“一客一清”服務(wù)。“一客一清”即在每位客人入住前對房間進(jìn)行全面清潔，該服務(wù)理念源自華住集團的酒店標(biāo)準(zhǔn)，城家延續(xù)這一優(yōu)勢讓房間清潔不再只停留于表面，36道環(huán)節(jié)，對冰箱、洗衣機、空調(diào)、床墊、窗簾等進(jìn)行深度的消毒除菌。
另外值得一提的是，為消除住客安全擔(dān)憂，城家還配置了大型紫外線殺菌車，對房間內(nèi)螨蟲、真菌、手足口病毒和感冒病毒等常見細(xì)菌進(jìn)行深度清滅。就連清潔劑都全部使用經(jīng)EPA認(rèn)證的高效產(chǎn)品，該產(chǎn)品可在數(shù)分鐘內(nèi)殺死可能存在的冠狀病毒等16種病毒。
這也是公寓和傳統(tǒng)租房的區(qū)別所在。業(yè)主直租的傳統(tǒng)租房通常不免出現(xiàn)“臟亂差”的情況，而公寓特有的服務(wù)專長，則很好地迎合了時下租客對房屋深度清潔的要求。
實實在在以住客為核心，才能真正抓住時代，尤其在目前特殊的消費局面下，更需如此。據(jù)了解，城家的“一客一清”服務(wù)還包含了“工程維保”，小到一顆螺絲釘、家具家電，大到全屋線路，都在客人入住前由專業(yè)維修團隊對全屋進(jìn)行排查維護。
作為運營和服務(wù)的集大成者，城家儼然已做好了迎接新清潔時代的準(zhǔn)備。
毫無疑問，經(jīng)歷過疫情重?fù)舻墓⑹袌鰧⒆兊酶永潇o，對整個行業(yè)而言，盡快切實做到運營的精細(xì)化，用服務(wù)推動收益和規(guī)模，才是理性而健康的發(fā)展之道。
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