近日，中國證券報記者對西城多個知名學(xué)區(qū)二手房樓盤進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)“7·31”過后，急售學(xué)區(qū)房的業(yè)主出現(xiàn)了一波較為明顯的降價動作，降幅在1萬元/平米-2萬元/平米。但是，從掛牌房源看，降價房源數(shù)量不多。據(jù)學(xué)區(qū)房中介介紹，近期成交的客戶多以剛需為主，投資客逐步退去。
學(xué)區(qū)房成交遇冷
“近期成交的學(xué)區(qū)房整體不多。能買的基本都趕在落戶節(jié)點之前買了。除非換房客戶，之前沒有順利賣掉持有的房子，不得不在‘7·31’之后才入手學(xué)區(qū)房。”位于西城區(qū)金融街宏廟片區(qū)某中介人員對中國證券報記者表示，“但是遇冷不是說沒有成交，急售業(yè)主總能找到買主。但是如果業(yè)主賣房意愿不強(qiáng)，沒有太多的談價空間，房子就比較難成交。”
“最近一段時間，大戶型的學(xué)區(qū)房成為成交主力。以兩居室和三居室為主，價格在1500萬元上下的房子成交比較多。”走訪過程中，多位中介銷售人員對中國證券報記者強(qiáng)調(diào)。“一方面這和前期成交了大量小戶型、導(dǎo)致小戶型提前被消耗有關(guān)。剩下的掛牌房源，以兩居室和三居室為主，而近期新增的小戶型房源整體較少，導(dǎo)致小戶型成交量走低。另一方面，由于‘7·31’節(jié)點剛過，很多以投資為目的的買房客開始觀望，相比之下，有居住需求的購房者比例開始增加，也是導(dǎo)致近期西城學(xué)區(qū)房成交以大戶型為主的一大原因。”
中國證券報記者走訪過程中發(fā)現(xiàn)，雖是周末，西城學(xué)區(qū)房看房客戶卻較少。“畢竟距離新政最后落戶節(jié)點剛過去一周多時間，除非是急售客戶，業(yè)主價格變動不大。但是從購房者角度看，西城學(xué)區(qū)房的光環(huán)是比之前要少了。購房者和業(yè)主之間存在認(rèn)識上的偏差，價格無法達(dá)成一致，雙方都想再等等。”位于西單片區(qū)某中介銷售人員對中國證券報記者表示。
“從最近的報價看，急售客戶每平米降1萬元/平方米至2萬元/平方米都比較正常。畢竟這一片區(qū)小戶型成交價接近20萬元/平方米，每平米降1萬元，總房款也就降了5%左右。從報價到成交，這一降幅比較常見。”多位學(xué)區(qū)房中介對中國證券報記者表示，“但是，急售房源通常很快就會出售，沒有買到的客戶看到成交房源價格比較低，以為市場已經(jīng)降下來了，其實不然。很多業(yè)主并不著急賣，所以沒有太多議價空間。”
有購房者向中國證券報記者反映，目前，西城學(xué)區(qū)房并沒有降價。“好的房子還是需要搶，如果談完不交訂金，想回去考慮一下，中介會立馬賣給下一個意向客戶。西城一套房子關(guān)注的人有幾百個之多，房源稍微有一點動向，立馬會有大批買主出手。”
價格存在調(diào)整預(yù)期
“現(xiàn)在畢竟距離新政正式實施剛過去一周的時間，市場只是出現(xiàn)了一些降價的苗頭和降價的預(yù)期，實際報價并沒有大的變化?，F(xiàn)在時間還太短，只在成交量上有一定表現(xiàn)，成交價表現(xiàn)不明顯。但是，預(yù)計2-3個月之后，市場會有一定的降價表現(xiàn)。”走訪過程中，多位業(yè)內(nèi)人士對中國證券報記者表示。
業(yè)內(nèi)人士指出，今年受疫情影響，二手房成交整體受到一定影響，但是西城學(xué)區(qū)房新政攪動了北京二手房市場。目前來看，非學(xué)區(qū)普通二手房價格也存在調(diào)整預(yù)期。
中國證券報記者走訪非學(xué)區(qū)二手房中介過程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)非學(xué)區(qū)二手房房源十分充足，每個小區(qū)近期都有大量新增掛牌房源。這些房源中介銷售人員指出，目前，北京掛牌二手房源量處于小高峰。一方面和北京疫情期間成交量整體較小有關(guān)，成交量不足導(dǎo)致前期積壓了較多的掛牌房源；另一方面，近期有不少換房客戶趁市場平穩(wěn)積極換房，換房客戶增多，導(dǎo)致新增房源出現(xiàn)了較大幅度增長。
“但是，二手房的價格一方面看近期成交價，另一方面還要看業(yè)主的售房心態(tài)，以及購房客戶的付款方式和付款周期。”多位二手房中介對中國證券報記者表示，“有的業(yè)主因為要換房，看好了房子需要準(zhǔn)備首付款，因此對于全款客戶或者付款周期短的客戶，會有降價空間。如果付款周期長、首付比例低的高貸款客戶，就沒有議價空間。換房客戶出動，一定程度上也表明，目前市場價格比較平穩(wěn)。”
疫情影響逐步減弱
值得注意的是，從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)看，近期北京地區(qū)二手房成交量正逐步走出疫情影響。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)5月份實際成交二手房2.1萬套，6月因為疫情影響，二手房成交量銳減到不到1.4萬套，7月二手房市場復(fù)蘇，大約成交1.6萬套，疫情影響逐步減弱。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從8月首周數(shù)據(jù)以及未來成交趨勢看，北京8月二手房成交量有望在1.6萬套以上。
針對西城學(xué)區(qū)房市場未來走勢，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙對中國證券報記者表示，學(xué)區(qū)房并沒有完全脫離居住屬性，學(xué)區(qū)房一般都位于城區(qū)，地理位置好，本身價值就高。4月30日，西城區(qū)學(xué)區(qū)新政發(fā)布后，很多家長出手搶購西城學(xué)區(qū)房。隨著這一波搶購潮過去，西城學(xué)區(qū)房市場或面臨降溫。
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