盈利能力分化尤為明顯。  

房企“半年考”已拉開帷幕，截至7月23日，已有50家A股和H股房地產(chǎn)上市公司披露2019年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告。  

整體來(lái)看，相較于去年同期，房企盈利增速總體放緩。上述50家房企，預(yù)計(jì)盈利增加的僅21家，不足一半，另有7家房企的歸母凈利潤(rùn)同比下降，20家房企甚至預(yù)計(jì)盈利虧損。  

今年上半年，房企的盈利愈加冷熱分化。  

金科、榮安的歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)達(dá)200%，招商蛇口、大悅城、泛?？毓傻耐跉w母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)降幅則在70%以上。  

億翰智庫(kù)認(rèn)為，房企2020年上半年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目有部分來(lái)自企業(yè)2017年～2018年拿的高價(jià)地，這部分項(xiàng)目在限價(jià)政策下，利潤(rùn)相應(yīng)降低。疊加上半年的疫情影響，竣工時(shí)間后延，進(jìn)一步拉低結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。但前期拿地較謹(jǐn)慎，推盤節(jié)奏把控穩(wěn)定的企業(yè)，在這一輪交付周期中，能更穩(wěn)一些，距離一下就拉開了。  

盈利能力分化加速風(fēng)控成企業(yè)關(guān)鍵  

市場(chǎng)調(diào)整期，房地產(chǎn)馬太效應(yīng)持續(xù)放大，盈利能力的分化尤為明顯。  

2019年上半年，預(yù)計(jì)盈增（排除扭虧）的房企中，11家是百?gòu)?qiáng)房企，而盈虧的房企，基本都是200強(qiáng)之外的小規(guī)模房企，且下降速度很快。  

具體來(lái)看，今年上半年歸母凈利潤(rùn)居首位的是綠地控股，88億元，同比增長(zhǎng)46%，增速同比上升16個(gè)百分點(diǎn)。盈利預(yù)增主要?dú)w功于房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入的增長(zhǎng)（上半年銷售金額1677億元，同比增長(zhǎng)3.1%），另外則是毛利率的同步提升（房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的平均毛利率為28.16%，同比增長(zhǎng)2.06%）。  

金科和榮安的歸母凈利潤(rùn)漲幅則最快，同比增長(zhǎng)200%左右，主要受到項(xiàng)目交付規(guī)模大幅提振，增加結(jié)算收入所致。南山控股也伴隨地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)較去年同期扭虧為盈。  

值得一提的是，泰禾的歸母凈利潤(rùn)也預(yù)計(jì)增長(zhǎng)，幅度在40%～60%，但主要是受益于股權(quán)合作項(xiàng)目的投資收益。  

不過百?gòu)?qiáng)房企雖主基調(diào)是“盈增”，也有不少企業(yè)歸母凈利潤(rùn)同比下滑。  

例如中交地產(chǎn)，預(yù)計(jì)下滑83%；招商蛇口預(yù)計(jì)下降79.59％～83.67％；大悅城預(yù)計(jì)同比降低65%～76%，都是“近乎腰斬”的態(tài)勢(shì)，泛?？毓傻膬衾麧?rùn)更夸張地預(yù)降135%。  

58安居客研究院分院長(zhǎng)張波認(rèn)為，大中企房企追求規(guī)?；哪_步并沒有停止，無(wú)論是上半年銷量下滑，還是營(yíng)收不及預(yù)期，都不會(huì)阻擋這一步伐。弱市下，中小房企站穩(wěn)腳跟更不容易。部分房企的營(yíng)收還有個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，就已經(jīng)表現(xiàn)良好了。  

在房企集中度不斷提升的行情下，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力以及及時(shí)的戰(zhàn)略調(diào)整是關(guān)鍵。  

房企銷售開始修復(fù)下半年壓力仍大  

站在下半年的視野來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，房企的銷售修復(fù)逐漸走好。  

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2020年1～6月房企銷售業(yè)績(jī)持續(xù)修復(fù)，多房企單月銷售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。TOP10房企門檻值已經(jīng)達(dá)到1106億元，同比增長(zhǎng)5%；TOP50房企的門檻值322億元，也同比抬高了2%。  

不過在50強(qiáng)陣營(yíng)中，TOP30房企略有“放水”，門檻值降低了7%至482億元。  

張波指出，房企銷售業(yè)績(jī)逐漸向好主要有3個(gè)原因。  

其一，年中一直是房企的業(yè)績(jī)關(guān)鍵期，紛紛搶收、沖刺業(yè)績(jī)；其二，6·18年中大促已經(jīng)從電商專屬，擴(kuò)大到了整個(gè)消費(fèi)，尤其是與電商平臺(tái)有合作的房企，也開始了各種營(yíng)銷手段，比如直播、打折、購(gòu)房補(bǔ)貼、紅包雨等，希望促進(jìn)流量變現(xiàn)；其三，疫情一定程度抑制了銷售業(yè)績(jī)，房企也有現(xiàn)金流壓力，所以在回款導(dǎo)向下，對(duì)推盤有訴求強(qiáng)烈；其四，疫情的負(fù)面影響逐步被市場(chǎng)消化，需求的釋放節(jié)奏穩(wěn)定，有些非重疫區(qū)域的購(gòu)房熱情高漲。  

“就下半年而言，預(yù)計(jì)完成業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企數(shù)量會(huì)明顯超過上半年。”  

但張波也指出，下半年房企的競(jìng)爭(zhēng)將白熱化。  

上半年受疫情沖擊，銷量下滑是大背景，房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)降速，上半年?duì)I收不及去年，都屬正常。但房企的全年供貨節(jié)奏和體量，以及后續(xù)銷售都尚未恢復(fù)至疫情之前，下半年能否恢復(fù)或逆勢(shì)趕超，還很難說(shuō)。