從7月開(kāi)始，全國(guó)迎來(lái)一輪調(diào)控政策收緊潮。杭州、寧波、深圳、南京等地接連收緊調(diào)控政策。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，調(diào)控收緊政策偏溫和，對(duì)市場(chǎng)短期降溫或有效；從長(zhǎng)期來(lái)看，調(diào)控應(yīng)放在信貸收緊、減少套利空間、增加供應(yīng)上。  

7月23日凌晨，南京為住房限購(gòu)政策“打補(bǔ)丁”：離異夫妻任何一方2年內(nèi)購(gòu)房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭套數(shù)計(jì)算。  

截至目前，南京成為下半年第7個(gè)收緊調(diào)控政策的地區(qū)。此前銷售火爆，出現(xiàn)多個(gè)樓盤“萬(wàn)人搖”的城市，面對(duì)市場(chǎng)走熱，地方政府不得不加碼。  

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，調(diào)控收緊政策主要集中在打擊“假離婚、假落戶、假人才”,但政策偏溫和，對(duì)市場(chǎng)短期降溫或有效。從長(zhǎng)期來(lái)看，調(diào)控應(yīng)放在信貸收緊、減少套利空間、增加供應(yīng)上。  

調(diào)控直擊“假離婚、假落戶、假人才”  

從7月開(kāi)始，全國(guó)迎來(lái)一輪調(diào)控政策收緊潮。南京作為熱點(diǎn)房?jī)r(jià)上漲城市，已經(jīng)是最近第7個(gè)收緊調(diào)控政策的地區(qū)。  

7月2日，杭州發(fā)布樓市新政，提出人才優(yōu)先搖號(hào)購(gòu)房從網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。7月6日，寧波升級(jí)樓市調(diào)控，擴(kuò)大限購(gòu)范圍。7月13日，鄭州開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查，內(nèi)容包括一房多賣，捂盤惜售，返本銷售，售后包租等。7月14日，內(nèi)蒙古調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)政策，停止向第三套房及以上購(gòu)房者發(fā)放公積金貸款。  

7月下半月以來(lái)，調(diào)控政策更有針對(duì)性。7月15日,深圳要求新落戶居民滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月社保才可買房。7月15日，東莞提高房?jī)r(jià)透明度，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，定期發(fā)布網(wǎng)簽房?jī)r(jià)，提高房?jī)r(jià)透明度。7月23日，南京提出離異夫妻任何一方2年內(nèi)購(gòu)房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭套數(shù)計(jì)算。  

眾所周知，今年上半年，受疫情影響，樓市政策以寬松為主，全國(guó)各地各種力度的人才政策頻繁發(fā)布。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，2020年全國(guó)有超120個(gè)城市發(fā)布人才政策，其中購(gòu)房補(bǔ)貼、落戶政策成為主要特征。  

隨后，市場(chǎng)整體逐漸走出疫情影響。5月、6月，多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲，投資需求抬頭。在這種情況下，7月，包括杭州、鄭州、內(nèi)蒙古、深圳等地連續(xù)發(fā)布房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策。  

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，7月，調(diào)控政策從房?jī)r(jià)明顯上漲的城市開(kāi)始了收緊。政策內(nèi)容與以往不同，主要集中在打擊三假：“假離婚、假落戶、假人才”。  

張大偉預(yù)計(jì)，新一輪調(diào)控出現(xiàn)，有可能超過(guò)15個(gè)城市會(huì)發(fā)布不同力度的收緊政策。成都等城市預(yù)計(jì)后續(xù)加碼調(diào)控的可能性都非常大。其理由是，此前，除了杭州、深圳、南京出現(xiàn)了“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目外，成都搖號(hào)報(bào)名人數(shù)突破1萬(wàn)人的樓盤有6個(gè)，典型的龍泉驛區(qū)凱德卓錦萬(wàn)黛項(xiàng)目，報(bào)名人數(shù)達(dá)到了22806人，他們爭(zhēng)奪194套房源，綜合搖中概率僅有0.85%。  

值得關(guān)注的是，受部分市場(chǎng)過(guò)熱影響，7月20日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)年中工作座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴(kuò)張粗放經(jīng)營(yíng)卷土重來(lái)。由此來(lái)看，調(diào)控政策已出現(xiàn)一天緊似一天的狀況。  

調(diào)控收緊城市房?jī)r(jià)上漲快、供需失衡  

中指研究院6月份發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，寧波、上海、杭州、南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅比較明顯，位列前四位。其中寧波新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.33%，同比上漲8.18%。  

中指研究院企業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，上述城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是導(dǎo)致出臺(tái)調(diào)控政策的原因。而近年來(lái)，限價(jià)政策導(dǎo)致這些城市出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，很多人覺(jué)得買了新房就是賺到。  

高院生進(jìn)一步解釋稱，這一輪熱度不一定是投資客入市導(dǎo)致的結(jié)果，還與城市需求比較旺盛、供應(yīng)量不足有關(guān)。今年上半年，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)啟動(dòng)，以南京、杭州、寧波為代表的長(zhǎng)三角市場(chǎng)整體表現(xiàn)比較好。但是這幾個(gè)城市上半年新房供應(yīng)量明顯不足，從短期庫(kù)存看，寧波是5.7個(gè)月，南京是6.3個(gè)月，杭州是5.8個(gè)月。相比之下北京、福州的短期庫(kù)存則在25個(gè)月以上。  

張大偉也認(rèn)為，調(diào)控城市都有明顯的價(jià)格倒掛現(xiàn)象，部分熱點(diǎn)樓盤幾百套房有幾萬(wàn)人參與搖號(hào)。而“萬(wàn)人搖”也成為上半年衡量樓市熱度的代名詞。因?yàn)榭吹叫路勘榷址績(jī)r(jià)格明顯低，一些投資客便通過(guò)假離婚、假人才、假落戶等方式購(gòu)房。  

而在中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華看來(lái)，在寬松的貨幣環(huán)境下，市場(chǎng)信貸利率迅速降低，貸款難度顯著下降，大量低成本信貸資金欲往資本市場(chǎng)尋找出路。而在全球經(jīng)濟(jì)前景存較大不確定性的背景下，這些資金一般會(huì)選擇市場(chǎng)容量大、資金相對(duì)安全、限購(gòu)不太嚴(yán)格的城市。其中，在部分調(diào)控政策相對(duì)寬松的城市，有投資者通過(guò)人才引進(jìn)、落戶等途徑避開(kāi)限購(gòu)。  

業(yè)內(nèi)：調(diào)控收緊政策將對(duì)市場(chǎng)短期降溫奏效  

事實(shí)上，市場(chǎng)最為關(guān)注的是，調(diào)控政策收緊會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？  

在張大偉看來(lái)，下半年調(diào)控政策升級(jí)的地區(qū)，沒(méi)有起到治本的作用，基本都是針對(duì)限購(gòu)、限價(jià)、預(yù)售等政策的微調(diào)。預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)短期影響可能有效，但對(duì)中長(zhǎng)期的效果不會(huì)太好。  

高院生也認(rèn)為，地方政府只是想降溫，并沒(méi)有讓樓市徹底冷下去的意思，所以政策相對(duì)比較溫和。這一輪調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)有一定的導(dǎo)向作用，也就是堅(jiān)持“房住不炒”。因此市場(chǎng)需求很難被現(xiàn)有的政策抑制，除非一桿子打死。  

高院生進(jìn)一步解釋稱，市場(chǎng)走勢(shì)還是要看市場(chǎng)的供求關(guān)系，現(xiàn)在地方政府也在有意加大供應(yīng)，但短期內(nèi)很難改變現(xiàn)狀，這需要長(zhǎng)時(shí)間的過(guò)程。面對(duì)市場(chǎng)走熱，地方政府又不得不加碼。因?yàn)閱渭兛渴袌?chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，周期太長(zhǎng)，效果也不是特別明顯，需要短期政策施壓?？傮w來(lái)看，這些調(diào)控政策能起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。  

“對(duì)市場(chǎng)影響比較大的政策，應(yīng)該在信貸收緊、減少套利空間、增加供應(yīng)上。調(diào)控如果不打擊套利空間，很難有效果。”張大偉如是說(shuō)。  

鄒琳華認(rèn)為，在較短的時(shí)間內(nèi)，可以通過(guò)升級(jí)限購(gòu)來(lái)應(yīng)對(duì)投資需求的涌入，但過(guò)于嚴(yán)厲的限購(gòu)對(duì)人才和要素的流動(dòng)都將形成障礙。由于區(qū)域發(fā)展的不平衡性，不是所有城市都適用長(zhǎng)期嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。  

鄒琳華提出，由于信貸市場(chǎng)資金充裕，抵押貸款利率低于按揭貸款利率，限貸政策實(shí)際效果并不明顯，限購(gòu)限貸調(diào)控政策框架已經(jīng)不再完整。在限貸減效的背景下，需要對(duì)沿用十年的限購(gòu)限貸住房調(diào)控體系進(jìn)行重構(gòu)。