7月22日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的“6月緯房綜合指數(shù)”顯示，24個(gè)核心城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，創(chuàng)出近一年半新高。從今年市場(chǎng)來(lái)看，即使受到疫情沖擊，北上廣房?jī)r(jià)仍一改近3年來(lái)的頹勢(shì)，出現(xiàn)“V”形反轉(zhuǎn)走勢(shì)，深圳房?jī)r(jià)水平趕超北京位居全國(guó)第一。

雖然在政策干預(yù)下，熱點(diǎn)樓市逐步降溫，但一線城市擠出需求已經(jīng)開(kāi)始流入二線城市。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為，在限貸失效的背景下，需要對(duì)沿用十年的限購(gòu)限貸住房調(diào)控體系進(jìn)行重構(gòu)。

北上廣深房?jī)r(jià)現(xiàn)“V”形反轉(zhuǎn)，深圳調(diào)控跟進(jìn)

7月22日，上述6月緯房綜合指數(shù)顯示，反映中國(guó)重要城市綜合房?jī)r(jià)的緯房核心指數(shù)上升至108.18點(diǎn)，環(huán)比上漲了0.55%，比近半年最低點(diǎn)的2月上漲了3.8%。24個(gè)核心城市綜合房?jī)r(jià)已經(jīng)創(chuàng)出2019年以來(lái)的新高，但是仍略低于2018年年中的水平。

從今年市場(chǎng)來(lái)看，即使受到疫情沖擊，一線城市樓市走勢(shì)引人矚目，北上廣房?jī)r(jià)也一改近3年來(lái)的頹勢(shì)，出現(xiàn)“V”形反轉(zhuǎn)走勢(shì)。其中，深圳房?jī)r(jià)更是扶搖而上，趕超北京位居全國(guó)第一。

對(duì)此，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華認(rèn)為，以深圳為代表的一線城市房?jī)r(jià)上漲，本質(zhì)上是由低成本資金而非真實(shí)需求增長(zhǎng)所推動(dòng)。為了對(duì)沖疫情影響促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，宏觀政策綜合運(yùn)用了降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，以促使市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕、避免企業(yè)資金鏈斷裂。但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)景氣，實(shí)體產(chǎn)業(yè)資金實(shí)際吸納能力仍較差，股市和樓市也成為部分資金流向的重要選項(xiàng)。

在寬松的貨幣環(huán)境下，市場(chǎng)信貸利率迅速降低，貸款難度顯著下降，大量低成本信貸資金欲往資本市場(chǎng)尋找出路。這間接為部分城市低迷的樓市注入了“強(qiáng)心劑”。

據(jù)緯房指數(shù)顯示，上半年，深圳房?jī)r(jià)累計(jì)上漲11.35%，上海累計(jì)上漲4.72%,北京累計(jì)上漲2.81%，廣州累計(jì)上漲0.23%。

從目前來(lái)看，政策重拳介入，已經(jīng)封堵了深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲的空間。可以預(yù)見(jiàn)，受政策干預(yù)的作用，下半年深圳樓市將逐步降溫。住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組認(rèn)為，一線城市擠出的投資投機(jī)需求，有可能會(huì)進(jìn)入周邊及其它限購(gòu)相對(duì)寬松二線城市，推動(dòng)其房?jī)r(jià)上漲。

二線城市或成下半年調(diào)控重點(diǎn)？

事實(shí)上，資金或已開(kāi)始流入二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。數(shù)據(jù)表明，今年6月份，二線城市房?jī)r(jià)漲速有所上升。6月二線城市緯房指數(shù)顯示， 27個(gè)二線城市樣本中，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的僅有5個(gè)城市。其中，南通、寧波、成都等城市漲速顯著上升，東莞、無(wú)錫等城市也仍維持相對(duì)較高的漲速。

而緯房城市分級(jí)指數(shù)顯示，6月，二線城市綜合房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.5%，比上月提高0.06個(gè)百分點(diǎn)。

鄒琳華預(yù)計(jì)，短期內(nèi)一線城市包括深圳房?jī)r(jià)漲速繼續(xù)回落，而二線城市房?jī)r(jià)漲速繼續(xù)回升，為避免資金惡炒部分城市特別是二線城市房?jī)r(jià)，在限貸失效的背景下，更多的城市將步隨深圳升級(jí)限購(gòu)政策。因此，二線城市將成為下半年住房調(diào)控的重點(diǎn)。

“以往，一般投資者認(rèn)為一二線城市市場(chǎng)安全性、流動(dòng)性相對(duì)較好。特別是部分限購(gòu)政策相對(duì)寬松的二級(jí)城市，在特殊情形下容易成為集中投資投機(jī)對(duì)象。”鄒琳華表示，升級(jí)一二線城市限購(gòu)政策，對(duì)新入籍購(gòu)房者因地制宜增加社保繳納條件，可以在一定程度避免住房市場(chǎng)被各類低成本資金當(dāng)作投資投機(jī)標(biāo)的。同時(shí)，還需建立和完善熱點(diǎn)城市及其周邊衛(wèi)星城市的住房投資投機(jī)聯(lián)合防控機(jī)制。

不過(guò)，鄒琳華進(jìn)一步指出，在較短的時(shí)間內(nèi)，可以通過(guò)升級(jí)限購(gòu)來(lái)應(yīng)對(duì)投資投機(jī)需求的涌入，但過(guò)于嚴(yán)厲的限購(gòu)對(duì)人才和要素的流動(dòng)都將形成障礙，由于區(qū)域發(fā)展的不平衡性，不是所有城市都適用長(zhǎng)期嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。

更為重要的是，鄒琳華認(rèn)為，在限貸失效的背景下，需要對(duì)沿用十年的限購(gòu)限貸住房調(diào)控體系進(jìn)行重構(gòu)。“以限購(gòu)、限貸為基本框架的調(diào)控政策體系已經(jīng)運(yùn)行了10年，然而，上半年以深圳為代表的一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)表明，由于信貸市場(chǎng)資金充裕，抵押貸款利率低于按揭利率，限貸政策實(shí)際效果并不明顯，限購(gòu)限貸調(diào)控政策框架已經(jīng)不再完整。”鄒琳華說(shuō)。