在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演了重要角色，發(fā)揮了積極作用。當(dāng)前市場的風(fēng)險(xiǎn)是否可控？房地產(chǎn)市場的主要問題是什么？下半年市場會怎么走？《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者就此專訪了植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)總體可控

連平說，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，近年來房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行比較平穩(wěn)。盡管尚存在一些結(jié)構(gòu)性問題，比如某些局部地區(qū)存在價(jià)格上漲較快的狀況，例如連云港、深圳、東莞和鄂爾多斯等地上半年房價(jià)漲幅都超過10%，但從全局看市場價(jià)格波動還是比較平緩的?？紤]到去年貿(mào)易戰(zhàn)、今年疫情連續(xù)沖擊下，行業(yè)運(yùn)行總體能夠保持平穩(wěn)，顯示出市場具有良好的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

連平表示，2020年以來貨幣政策總體上是穩(wěn)健偏松的，上半年社融累計(jì)同比增長12.8%，人民幣貸款余額同比增長13.2%，分別較去年末增長2.1和0.9個(gè)百分點(diǎn)；1年期貸款基準(zhǔn)利率LPR利率下調(diào)30bp，對于整個(gè)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行提供了一個(gè)相對較好的金融環(huán)境。上半年全國首套和二套平均房貸利率較去年末下降24bp；房企內(nèi)地信用債累計(jì)發(fā)行3581億元，同比增長13%，融資環(huán)境繼續(xù)得到改善。

他判斷，鑒于外部環(huán)境復(fù)雜多變、一季度經(jīng)濟(jì)負(fù)增長幅度較大、二季度經(jīng)濟(jì)正處于復(fù)蘇的初期階段，下半年積極財(cái)政政策會重磅落地，貨幣政策不會輕易收緊。宏觀政策環(huán)境相對寬松對房地產(chǎn)市場保持健康平穩(wěn)運(yùn)行是較為有利的。未來以市場化方式管理房地產(chǎn)市場是更為合適的選擇，既不需要政策刺激也不應(yīng)該大范圍收緊。

連平表示，從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，但下一個(gè)十年市場風(fēng)險(xiǎn)可能較為可控。針對房價(jià)快速上漲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，要充分吸取過去一些國家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。比如日本、韓國在遭遇亞洲金融危機(jī)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大幅衰退。但我國有自身特殊的狀況，未來新型城鎮(zhèn)化發(fā)展將對房地產(chǎn)行業(yè)提供了巨大的需求基礎(chǔ)，減緩人口老齡化帶來的壓力。人均GDP水平持續(xù)提升和重要城市人口進(jìn)一步流入，將為未來的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行以及有效控制風(fēng)險(xiǎn)提供良好的基礎(chǔ)。

連平認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)市場主體分化態(tài)勢有所加快，這對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，更多的是帶來積極的因素。一是市場主體結(jié)構(gòu)將更為合理。近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)不斷，去年的貿(mào)易戰(zhàn)和今年的疫情沖擊，導(dǎo)致一些規(guī)模相對較小、資金管理能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)退出了市場。相應(yīng)地，剩下規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力相對較強(qiáng)，有助于整個(gè)市場應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)能力的提升。二是有助于降低房企成本。大型房企通常獲取土地相對成本較低，同時(shí)在銀行融資的利率水平也明顯低于小型房企。大型房企市場占比提高有助于控制房價(jià)的上行壓力。三是有助于調(diào)控政策落地和市場保持健康發(fā)展。隨著行業(yè)集中度的提升，宏觀調(diào)控政策落地的效果也將得到提升，這對房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對未來可能風(fēng)險(xiǎn)和不確定性更為有利。

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性問題更應(yīng)引起關(guān)注

連平認(rèn)為，從總量上來看，房地產(chǎn)市場保持相對平衡，但結(jié)構(gòu)上卻存在不平衡的問題，尤其是區(qū)域性供求關(guān)系的不匹配，導(dǎo)致部分城市房價(jià)存在較大上漲的壓力。一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入貨幣寬松的周期，便會加劇這種不平衡的問題。隨著時(shí)間的推移，就會出現(xiàn)一些地區(qū)房價(jià)漲幅過快、甚至泡沫化的問題。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大，若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大波動，即使是區(qū)域性問題也會對整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生不利的影響。

“高房價(jià)持續(xù)推升經(jīng)濟(jì)體成本問題應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。”他說，從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，短中期泡沫大范圍刺破的概率不大，但還是要關(guān)注高房價(jià)所帶來的負(fù)面影響，尤其是對大城市中企業(yè)經(jīng)營的影響。高房價(jià)持續(xù)推升了租金、勞動力成本和消費(fèi)成本，對諸如北上廣深這些大城市的科創(chuàng)中心建設(shè)不利，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期風(fēng)險(xiǎn)。

連平表示，區(qū)域性的結(jié)構(gòu)性不平衡和貨幣多發(fā)往往糾結(jié)在一起，造成了部分城市房價(jià)持續(xù)偏高的狀況。房產(chǎn)本身作為資產(chǎn)，其價(jià)格主要取決于供求關(guān)系。如果供求長期處于均衡水平，房價(jià)就不具備持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，市場預(yù)期也會相對平穩(wěn)。如果供給長期不足，而需求又十分旺盛，房價(jià)上漲就難以避免。房價(jià)上漲的決定性因素是供給不足，而不是貨幣多發(fā)，后者主要是推波助瀾。

他說，要處理好結(jié)構(gòu)性問題，首先還是要從房地產(chǎn)市場本身入手。所謂供求關(guān)系，最重要也是最基礎(chǔ)的供求關(guān)系便是土地。過去20年的數(shù)據(jù)表明，土地的供給應(yīng)當(dāng)與需求狀況變化相匹配。長期以來，在人口流入持續(xù)放緩的地區(qū)，土地的供給增速較高；但在人口流入快速增長的地區(qū)，土地供給增速明顯慢于人口流入較少甚至流出的地區(qū)，從而造成了區(qū)域性的結(jié)構(gòu)不平衡。國土資源部數(shù)據(jù)顯示，截至2017年，一線城市建設(shè)用地面積是2005年的1.15倍，二線城市比例為2.09倍，三線城市比例更為大。而在過去的十年內(nèi)，一線城市人口增長超過30%，是其他城市級別所無法比擬的。如果能夠妥善處理好人口與土地之間的關(guān)系，將有助于從根本上緩解地區(qū)間不平衡的問題，會對控制房價(jià)起到重要作用。

此外，金融層面也需要避免粗放式的調(diào)控方式，搞籠統(tǒng)和全面的房地產(chǎn)調(diào)控，而是應(yīng)當(dāng)更多地關(guān)注結(jié)構(gòu)問題。他表示，從供給端來看，鑒于區(qū)域性不平衡問題突出，金融政策在區(qū)域上也應(yīng)做差異化處理，例如人口、產(chǎn)業(yè)流入較多的地區(qū)應(yīng)該支持房產(chǎn)投資，增加對規(guī)范較好的房企的金融支持，以增加住房供給；在房價(jià)上漲壓力較大的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)增加需求端的金融調(diào)控舉措，抑制需求過快增長。未來如果房地產(chǎn)市場調(diào)控能夠在供需兩端很好地加以平衡，對中國經(jīng)濟(jì)健康成長是有益的。

下半年房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步復(fù)蘇

連平表示，國內(nèi)疫情管控能力較強(qiáng)，市場處于全面恢復(fù)階段，尤其是消費(fèi)也在快速恢復(fù)。房地產(chǎn)作為重要的耐用消費(fèi)品，積壓了部分因貿(mào)易戰(zhàn)和疫情影響的需求，在接下來經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的階段將逐步釋放。最近兩年國家大力推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，包括粵港澳大灣區(qū)和長三角經(jīng)濟(jì)一體化等區(qū)域發(fā)展政策相繼落地，城市群和都市圈建設(shè)正快速發(fā)展，都將進(jìn)一步推動相關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)需求。近期值得關(guān)注的是，中央有關(guān)部門發(fā)布了要素流動以及新型城鎮(zhèn)化的兩個(gè)政策文件，對于房地產(chǎn)市場的影響是持續(xù)深入的，這將有助于房地產(chǎn)市場人氣進(jìn)一步回升。戶籍制度改革將提升要素流動中十分重要的勞動力要素流動的效率，人才將流到那些產(chǎn)業(yè)發(fā)展更快、經(jīng)濟(jì)效率更高，成本相對更低的核心城市和重點(diǎn)城市群，帶動這些地區(qū)房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增長。

他判斷，下半年金融環(huán)境仍會較為友好。上半年，有關(guān)貨幣信貸的增速都在持續(xù)提高，尤其是五至六月；房地產(chǎn)方面的金融支持總體穩(wěn)定?？偟膩砜?，最近三年和前些年相比，金融體系尤其是銀行體系對房地產(chǎn)市場的支持力度相對有所減弱。具體而言，銀行體系對房地產(chǎn)的支持主要是兩方面：按揭貸款和開發(fā)商貸款。按揭貸款在前些年一度增速非常高，導(dǎo)致居民部門杠桿水平大幅上升；而開發(fā)商貸款則相對平穩(wěn)，占比不算高。如果將統(tǒng)計(jì)口徑擴(kuò)展到社融，其實(shí)其中有相當(dāng)比例的資金也都是間接或直接地流入了房地產(chǎn)市場。最近兩年來，社融增速明顯下降，增速較低，疊加監(jiān)管方面要求增加，因此流入房地產(chǎn)的社融總量相對比較小。近期，貨幣政策穩(wěn)健偏松之后，市場部分資金再度青睞房地產(chǎn)，但按揭貸款和開發(fā)商信貸較為平穩(wěn)。這對于整個(gè)市場在下半年進(jìn)一步復(fù)蘇，提供了良好的金融條件。尤其是下半年，土地市場將延續(xù)上半年較為活躍的表現(xiàn)，保持一個(gè)不低的增速。

連平說，總體來看，市場需求是在進(jìn)一步恢復(fù)，房地產(chǎn)今年到明年正是處于一個(gè)短周期上升的階段，加上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇推進(jìn)和貨幣政策穩(wěn)健偏松，下半年房地產(chǎn)市場進(jìn)一步復(fù)蘇可期。當(dāng)然確實(shí)有必要在下一個(gè)階段，對房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為，尤其是違規(guī)的金融行為給予嚴(yán)格的管控，保持市場健康平穩(wěn)發(fā)展。