上半年全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下跌

供求承壓催化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)融合

2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影響下，居民生產(chǎn)生活受限、消費(fèi)活動(dòng)減少，商業(yè)地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)監(jiān)測機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，從上半年受監(jiān)測的重點(diǎn)城市市場形勢來看，商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)供求普遍承壓。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場正在逐步進(jìn)入存量競爭階段，疫情后的新常態(tài)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的新應(yīng)用，將加速商業(yè)地產(chǎn)形成新的行業(yè)發(fā)展格局。此外，生產(chǎn)生活秩序的不斷恢復(fù)以及新經(jīng)濟(jì)、新動(dòng)能的快速成長，也推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，煥發(fā)新生機(jī)。

重點(diǎn)城市短期內(nèi)供求承壓

7月初，世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年北京寫字樓市場總新增供應(yīng)量僅為12.1萬平方米。盡管二季度租賃活躍度有所回升，但市場持續(xù)出現(xiàn)企業(yè)退租、縮減租賃面積等現(xiàn)象。持續(xù)嚴(yán)控疫情影響下騰退面積消化遇阻，導(dǎo)致二季度末寫字樓整體空置率上升至15.5%，該指標(biāo)為2010年第三季度以來最高值。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓租戶部主管張冀蘇指出：“疫情反復(fù)的不確定性以及今年的經(jīng)營成本壓力仍在抑制市場新租需求。”該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，隨著下半年新增供應(yīng)集中放量，寫字樓空置率將進(jìn)一步攀升，租金仍將在下行通道。

事實(shí)上，不僅是北京寫字樓市場面臨壓力。從全國一二線城市寫字樓租賃市場整體表現(xiàn)來看，盡管二季度國內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，但當(dāng)前境外疫情對世界經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊仍在繼續(xù)。在此背景下，截至二季度末，重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓市場需求普遍下降，租金環(huán)比普遍下跌。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從當(dāng)前商業(yè)租賃市場表現(xiàn)來看，今年上半年隨著疫情得到有效控制，消費(fèi)市場不斷復(fù)蘇，但國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)市場和實(shí)體商業(yè)恢復(fù)到去年同期水平仍需時(shí)間，商鋪?zhàn)饨鹚皆诙唐趦?nèi)依然承壓。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)對全國重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年上半年，一二線15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈（購物中心）商鋪?zhàn)饨鹚秸w下跌。

具體而言，上半年由15個(gè)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本測算的“百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金”為25.1元/平方米/天，環(huán)比下跌2.41%；由100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本構(gòu)成的“百大購物中心商鋪平均租金”為26.8元/平方米/天，環(huán)比下跌1.09%。

上半年全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金指數(shù)同樣環(huán)比下跌。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年上半年，15個(gè)城市主要商圈寫字樓租金整體水平累計(jì)下跌2.38%；其中二季度平均租金為4.8元/平方米/天，環(huán)比一季度下跌1.54%。

從漲跌個(gè)數(shù)來看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占12.1%，環(huán)比下跌的占83.3%，4.5%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環(huán)比上漲的占14.7%，租金環(huán)比下跌的占84.2%，1.1%的商圈（購物中心）租金與上期持平。

針對未來市場，中國指數(shù)研究院方面認(rèn)為，盡管疫情防控工作已進(jìn)入常態(tài)化防控階段，但其對經(jīng)濟(jì)的影響短期內(nèi)仍會(huì)持續(xù)。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)市場和實(shí)體商業(yè)的恢復(fù)尚需時(shí)間的背景下，商鋪?zhàn)饨鹚?、寫字樓景氣指?shù)等指標(biāo)在短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行。

“線上線下”業(yè)態(tài)加速融合

今年以來，受疫情影響，網(wǎng)絡(luò)購物成為居民消費(fèi)的重要方式，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占比持續(xù)提升，線上消費(fèi)對線下實(shí)體商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生一定沖擊。疫情催化新興業(yè)態(tài)持續(xù)擴(kuò)張，推動(dòng)零售商業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)線上與線下的加速融合發(fā)展。

中國指數(shù)研究院相關(guān)分析人士表示，在“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下，“千禧一代”、“Z世代”成為消費(fèi)市場主流，消費(fèi)習(xí)慣的變革促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)擁抱大數(shù)據(jù)、人工智能等科技，發(fā)展線上線下融合發(fā)展的全渠道零售方式，而突如其來的新冠肺炎疫情加速了這一趨勢的發(fā)展。

“隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迭代發(fā)展，消費(fèi)者對于消費(fèi)的體驗(yàn)需求逐漸增加，推動(dòng)著商業(yè)業(yè)態(tài)及產(chǎn)品不斷升級。”該分析人士指出，受疫情影響，購物中心借助直播經(jīng)濟(jì)改變傳統(tǒng)銷售模式，創(chuàng)新消費(fèi)場景，將賣場轉(zhuǎn)至線上，不僅給消費(fèi)者帶來全新的購物體驗(yàn)，同時(shí)也助力實(shí)體商業(yè)的復(fù)蘇。而隨著國內(nèi)疫情逐漸得到控制，購物中心延長營業(yè)時(shí)間，通過夜間經(jīng)濟(jì)助推實(shí)體商業(yè)復(fù)蘇，同時(shí)通過精細(xì)化運(yùn)營不斷調(diào)整體驗(yàn)式消費(fèi)及餐飲業(yè)態(tài)的組合，形成實(shí)體商業(yè)新的增長點(diǎn)。

“未來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營收的增長將不再局限于單一渠道及單一產(chǎn)品或服務(wù)形態(tài)，企業(yè)應(yīng)加速融合線上線下同步發(fā)展。同時(shí)加大線上營銷投入和比重，推動(dòng)營銷模式持續(xù)升級，以平衡短期渠道受限為企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。”該人士指出。

與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)周期長、資金投入大的特點(diǎn)，新冠肺炎疫情影響下，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營困境。在此背景下，上半年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的資本收購依然比較活躍。從短期來看，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因面臨現(xiàn)金流壓力選擇出售企業(yè)股權(quán)與行業(yè)龍頭企業(yè)合作。而從收購方來看，部分規(guī)模房企通過企業(yè)股權(quán)收購，實(shí)現(xiàn)住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，推動(dòng)企業(yè)規(guī)?；鲩L。

下半年復(fù)蘇勢頭正在增強(qiáng)

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸從增量階段過渡到存量時(shí)代，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營和產(chǎn)品價(jià)值的提升，以應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)浪潮下消費(fèi)模式的不斷變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在后疫情時(shí)代，新技術(shù)的應(yīng)用將逐漸成為企業(yè)選擇的方向，商業(yè)地產(chǎn)正面臨著新的行業(yè)發(fā)展格局。

值得一提的是，上半年盡管實(shí)體商業(yè)普遍遭受沖擊，尤其是餐飲、體驗(yàn)類業(yè)態(tài)占比較高的購物中心，客流量驟減、營業(yè)收入下降、店鋪空置率上升。而以連鎖便利店、小型生鮮超市等為代表的社區(qū)商業(yè)不僅受疫情影響較小，其商業(yè)價(jià)值在疫情期間反而獲得一定提升。

此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)東風(fēng)，通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運(yùn)營模式，提高經(jīng)營質(zhì)量和運(yùn)營水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢。在行業(yè)看來，5G技術(shù)的應(yīng)用將加速商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的數(shù)字化轉(zhuǎn)型、賦能商業(yè)智能新模式，最終為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理帶來重大變革。

戴德梁行研究院首席政策分析專家魏東表示：“新型基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善將使新科技新技術(shù)得以廣泛應(yīng)用，5G、人工智能、大數(shù)據(jù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)則將催生智慧制造、智慧能源、智慧醫(yī)療、智慧交通、智慧物流、智慧零售等多產(chǎn)業(yè)的智能發(fā)展。而城際高鐵/軌道交通、特高壓及新能源充電樁的發(fā)展對現(xiàn)有基建進(jìn)行有效的補(bǔ)充，對于消費(fèi)及城市群的發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用。”

隨著疫情逐步得到有效控制、復(fù)商復(fù)市穩(wěn)步進(jìn)行，在促消費(fèi)政策的扶持下，當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正在逐步釋放內(nèi)需潛力。隨著消費(fèi)市場活力不斷恢復(fù)，實(shí)體商業(yè)和商戶經(jīng)營也有望逐漸回歸正常水平。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來我國重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)市場有望逐步恢復(fù)到平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。

7月中旬，世邦魏理仕進(jìn)行的一項(xiàng)寫字樓租戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，71%的受訪者預(yù)計(jì)未來6個(gè)月國內(nèi)商業(yè)環(huán)境將改善或保持穩(wěn)定。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，下半年市場復(fù)蘇勢頭有望進(jìn)一步增強(qiáng)。其中，科技、制藥和內(nèi)資金融企業(yè)顯示出強(qiáng)勁擴(kuò)張需求，在線教育機(jī)構(gòu)也將成為租賃需求的新動(dòng)力之一。（記者 高偉 北京報(bào)道）