在恢復(fù)常態(tài)之后，市場還將如何演變？深圳的新政，又是否成為調(diào)控收緊的信號(hào)？
隨著新冠肺炎疫情逐漸緩解，房地產(chǎn)市場正快速恢復(fù)，并以成交量的“兩連增”結(jié)束今年上半年。
7月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。其中，樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)頗為亮眼。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資62780億元，同比增長1.9%，年內(nèi)增速首次轉(zhuǎn)正。
上半年，商品房銷售規(guī)模仍然低于去年同期，但降幅正逐漸縮小。且從單月來看，5月和6月，市場銷售規(guī)模已連續(xù)兩月超過去年同期。這也說明，房地產(chǎn)市場交易已徹底從疫情中恢復(fù)。
政策友好、復(fù)工復(fù)產(chǎn)順利、流動(dòng)性寬松，被認(rèn)為是刺激市場升溫的主因。隨著市場的全面回暖，今年6月，70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市已經(jīng)達(dá)到61個(gè)，二手房價(jià)格上漲的城市有50個(gè)，均為最近12個(gè)月來新高。其中，因二手房價(jià)格上漲過快，深圳已出臺(tái)全國最嚴(yán)厲的限購措施。
這也揭示出一個(gè)現(xiàn)實(shí)：部分區(qū)域的樓市已經(jīng)進(jìn)入“過熱”區(qū)間。那么，在恢復(fù)常態(tài)之后，市場還將如何演變？深圳的新政，又是否成為調(diào)控收緊的信號(hào)？
市場升溫明顯
受疫情影響，今年1-2月，全國商品房銷售面積下降了近四成，銷售額降幅也達(dá)到36%。此后，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，市場逐步升溫。到今年上半年，全國商品房銷售面積和銷售額降幅分別收窄至8.4%和5.4%。
其中，市場在二季度的表現(xiàn)尤其亮眼。4月單月，全國商品房銷售面積為11995萬平方米，僅比去年同期下降2.1%；商品房銷售額11498億元，同比僅下降5.0%。5月和6月，這兩項(xiàng)指標(biāo)均全面回正。在房企沖擊半年度業(yè)績的情況下，6月全國商品房銷售面積超過2億平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高。
需求的大量釋放，成為推動(dòng)市場升溫的主因。這其中，既有被疫情壓抑的需求，也有因市場不確定性而催生的資金避險(xiǎn)需求。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，在相對寬松的流動(dòng)性之下，購買核心城市的住房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的需求提升，高總價(jià)、大戶型的改善型房子交易明顯增加。
銷售的回暖疊加融資環(huán)境相對寬松，使得房企的資金狀況有所改善。上半年房企到位資金83344億元，同比降幅從今年前兩月的17.5%收窄至1.9%。
在投資端，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速終于回正，達(dá)到1.9%。由于資金充裕、預(yù)期向好，房企在近期大量拿地，上半年的拿地面積幾乎恢復(fù)到去年同期的水平。
市場升溫還推動(dòng)了價(jià)格的提升。在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，二三線城市的房價(jià)漲幅相對明顯，成為“漲幅榜”的主力。
6月，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.9%和0.5%，35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%和0.5%，漲幅均有所擴(kuò)大。其中，銀川、唐山、惠州領(lǐng)銜新房漲幅榜，無錫、西寧、銀川則位居二手房漲幅榜第二到第四位。
相比之下，4個(gè)一線城市的價(jià)格漲幅不如二三線城市，且已出現(xiàn)回落。但作為特例，上月深圳的二手房價(jià)格上漲了1.9%，位居70個(gè)大中城市之首。
受此影響，深圳于7月15日發(fā)布了8條樓市調(diào)控新政，為樓市“五限”（限購、限貸、限售、限價(jià)、限戶型）再度加碼。其中，“落戶滿3年+連續(xù)36個(gè)月及以上個(gè)稅或社保”的限購門檻，堪稱“史上最嚴(yán)”。
“調(diào)控開始轉(zhuǎn)向”？
在多數(shù)分析人士看來，深圳房價(jià)漲幅過快，雖有供應(yīng)不足、炒房氛圍濃郁等因素，但也反映出，在市場升溫的大背景下，一些區(qū)域市場仍有可能走向“過熱”。
按照上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)方式，今年6月，70個(gè)大中城市中，有12個(gè)城市的二手房價(jià)格漲幅超過“合理區(qū)間”（0.2%-0.6%）。其中，深圳、無錫、西寧、銀川、寧波五城因價(jià)格漲幅超過1.0%，位于“過熱區(qū)”。
房企已經(jīng)感知到這種熱度。一方面，由于蓄客、銷售情況良好，不少項(xiàng)目取消了此前的價(jià)格優(yōu)惠，甚至上調(diào)價(jià)格；另一方面，由于預(yù)期向好，房企的拿地?zé)崆楦邼q，土地市場也出現(xiàn)“量價(jià)齊升”。
上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年6月，40個(gè)典型城市平均土地成交均價(jià)為5966.6元/平方米，環(huán)比上漲11.5%，同比上漲14.3%，創(chuàng)歷史新高。今年上半年，已有杭州、上海、北京、廣州四城的土地出讓金突破千億。
某大型上市房企則向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦承，公司在第二季度實(shí)施了一撥“搶收”，既是出于沖擊半年度業(yè)績、填補(bǔ)前期缺口的需要，又包含了對后期市場變化的擔(dān)心，這種變化可能來自于疫情反復(fù)、調(diào)控施壓等不可控因素，從而導(dǎo)致市場下行。
這種擔(dān)心不無道理。5月以來，北京出現(xiàn)疫情反復(fù)現(xiàn)象，不少從業(yè)者的市場信心一度受到打擊。
政策層面的調(diào)整也已經(jīng)出現(xiàn)。在深圳出臺(tái)調(diào)控新政之前，杭州、寧波、鄭州、內(nèi)蒙古等省市先后在7月收緊樓市調(diào)控，東莞則于7月16日收緊調(diào)控。銀保監(jiān)會(huì)也在7月13日表示，“嚴(yán)禁銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)違規(guī)參與場外配資，嚴(yán)查亂加杠桿和投機(jī)炒作行為，防止催生資產(chǎn)泡沫，確保金融資源真正流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)中最需要的領(lǐng)域和環(huán)節(jié)。”
“調(diào)控開始轉(zhuǎn)向。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上半年出臺(tái)的調(diào)控政策以“維穩(wěn)”為主，隨著近期多個(gè)城市房價(jià)明顯上漲，約束性的調(diào)控政策開始出現(xiàn)。
許小樂也指出，政府并不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入困難而重新刺激房地產(chǎn)，讓資金回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)是當(dāng)下政策的導(dǎo)向。
多數(shù)分析人士認(rèn)為，在房住不炒、因城施策的大背景下，未來樓市調(diào)控將保持適度從緊的力度。受此影響，市場很可能會(huì)繼續(xù)升溫，但幅度有限，且局部過熱的情況也將迅速被遏制。
在對房地產(chǎn)投資的判斷上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長劉愛華也頗為謹(jǐn)慎，“上半年房地產(chǎn)投資已經(jīng)轉(zhuǎn)正，增長1.9%，但同時(shí)也要看到更多的房地產(chǎn)市場指標(biāo)，如房屋新開工面積、土地購置面積、一些商品房銷售指標(biāo)，目前看還處于下降區(qū)間。所以對下半年房地產(chǎn)的走勢還是應(yīng)該持觀察的態(tài)度。”
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