樓市最近有兩條新聞比較引人耳目：第一個是一線城市北京房租下降，有房東直降3000元/套，仍然空置長達50天租不出去。沒想到，曹德旺早前預測的“未來房子賣不掉，租不出去”的情況，竟然率先在一線城市成真了；第二個是某地產(chǎn)專家預測“房價還要繼續(xù)漲20%”。
平心而論，第一個新聞的關(guān)注熱度偏低，原因很簡單，一線城市的房租漲還是跌，影響的面比較窄，因為這可能只影響到5%的人群，但是第二個新聞則不同，房價漲20%，可能對數(shù)億人的購房都有直接影響。相較而言，地產(chǎn)專家預測房價漲20%，必然會更會吸引大家的關(guān)注，畢竟這和絕大多數(shù)人的切身利益息息相關(guān)。到底是怎么回事，我們接下來細說。
據(jù)樓盤網(wǎng)報道，7月12日，房地產(chǎn)專家、經(jīng)濟學家黃海濱在一場論壇上直言，未來房價下跌的概率很低，不僅如此，他還大膽直言，“房價還要繼續(xù)漲20%”。
該專家給出的理由是：一方面，全國平均房價只有9000多一平，對比很多大城市工薪階層收入已達到七八千元一個月，所以房價不算高；另一方面，從土地拍賣價格來看，當前階段平均地價只有三四千塊/平，按照理論計算，房價是地價的3-4倍，所以房價要漲到1.2萬/平，才是天花板；再者，我國未來5-10年，有至少1-2億農(nóng)民工要進城，這是非常龐大的購房需求，房子遠遠不夠，房價遠沒有到頂；更重要的是， 雖然當前階段樓市調(diào)控號稱史上最嚴，但是從各大城市的房價走勢來看，依然是正向上漲的，說明國家默認了很多城市房價可以“緩慢上漲”。
無獨有偶，近一段時間，地產(chǎn)自媒體中也有不少人發(fā)聲稱，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策依然會以修補的方式進行，上半年市場冷淡的城市有可能會迎來一輪房價上漲。
房價真的要繼續(xù)上漲嗎？樓市之火真的要重新燃起嗎？據(jù)實而言，我覺得沒那么簡單。某些帶有目的性的言論也基本是站不住腳的。
首先，對于未來房價走勢，其實國家早有定論，而且是一而再再而三地喊話，今年初的中央經(jīng)濟工作會議和5月份的政府工作報告都提到要：穩(wěn)地價、穩(wěn)預期、穩(wěn)房價，避免房價出現(xiàn)大漲大跌。
事實上，在國家層面，也緊急發(fā)聲對當前層出不窮的“喊漲”之聲進行了回應。7月6日，黨媒經(jīng)濟日報發(fā)表《樓市回暖仍需堅持“房住不炒”》重要評論文章表示，4月份后，各地經(jīng)濟持續(xù)復蘇，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出一定回暖跡象，甚至有個別城市出現(xiàn)樓市過熱情況。但無論從中央的政策定位，還是地方的具體操作來看，堅持“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性、延續(xù)性，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的總基調(diào)沒有改變，“房住不炒”仍然是房地產(chǎn)發(fā)展不能觸碰的底線。
同日，黨媒經(jīng)濟日報再發(fā)一文，《樓市調(diào)控響起“緊箍咒”！這些人開始擔心了》，一錘定音：剛需購房者可以放心，樓市短暫升溫之后，國家又拿起了大棒打壓，杭州、東莞、深圳等地樓市調(diào)控再度收緊，有其現(xiàn)實需要——1、經(jīng)濟逐步恢復，市場漸趨平穩(wěn)；2、部分房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象；3、房住不炒的基本原則沒有改變。
隨后，經(jīng)濟參考報也發(fā)文回應到：無論是從人口、經(jīng)濟還是金融等基本面看，未來房價上漲的空間都很狹窄。還沒買房的剛需，完全可以放心。而且當前階段，經(jīng)濟恢復趨于良性，沒有必要放松調(diào)控加以刺激。最主要的是，借此契機，恰恰可以好好擠一擠樓市的水分。
黨媒接二連三發(fā)表評論文章，釋放的信號非常明確：一則，部分城市“過熱”的只是極個別新二手房價格嚴重倒掛的樓盤，90%的郊區(qū)和新區(qū)售價正常的樓盤，其實都熱度不夠，個別現(xiàn)象不能代表全國市場；二則，國家對于樓市的調(diào)控仍然是大局把握，尤其是“房住不炒”這個基本國策，絲毫不能動搖；三則，各大城市雖然有自己的算盤，但是從國民經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型高質(zhì)量的需要層面考量，樓市這個“夜壺”都不能再啟用了。
其次，懂行人分析稱，當前的樓市也出現(xiàn)了一些裂痕，這決定了下半年房價易跌難漲：
第一個裂痕：二手房拋壓大增，降價賣房的比例大幅增加，這種情況顯然已經(jīng)不僅僅是個別案例，而是大規(guī)?，F(xiàn)象。樓市紅紅火火的一二線城市，基本都出現(xiàn)了類似情況：杭州二手房掛牌量突破12萬套，南京首次單季度暴增2萬套，成都、合肥、武漢4、5兩個月單月增幅高達40%，濟南、西安、福州、重慶也同比大幅增加……
第二裂痕：房企的“困境”沒有好轉(zhuǎn)，下半年房價也沒有上漲的支撐。一方面，房子仍然難賣。公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，36家典型房企有近半數(shù)業(yè)績完成率不足四成！甚至包括富力、融創(chuàng)、遠洋在內(nèi)的多家房企目標完成率還不足35%。房企的后勁不足，已經(jīng)凸顯出來了，這顯然是各種因素疊加所致。
尤其是三四線城市，樓市拐點出現(xiàn)的特征非常明顯，接盤能力嚴重不足。
另一方面，從融資、還債的角度來看，開發(fā)商也“撐不住”了，急需通過降價拋售以價換量的方式加快回款。上半年，頭部房企的融資情況有所好轉(zhuǎn)，但是中小房企的融資難度依然不小，所以直接導致上半年近300家房企破產(chǎn)。此外，我們不止一次提過，今年是房企償債高峰期，百強房企僅海外、國內(nèi)和信托三項債務總和就高達1.5萬億，而且7、8、9三個月是一年中待償還債務的最高時期。
再者，如上文黨媒經(jīng)濟日報所言，樓市調(diào)控仍然未取得最后勝利，調(diào)控不可能一夜退出。尤其是最近一段時間屢屢傳出“排隊搶房”、“萬人搶房”的城市，調(diào)控不僅不能有絲毫放松，而且還必須做到“遇熱就打”、“關(guān)門上鎖”。
事實上，最近兩周調(diào)控確實也有收緊跡象：杭州在熱了一段時間后，也升級了調(diào)控，5年限售+限制搖號，直擊炒房投資客的要害；東莞更是直接對房價“限漲”。接下來，樓市會不會出現(xiàn)全局的收緊調(diào)控？專家們的結(jié)論幾乎一致：7、8、9月份，前期火熱的城市，房地產(chǎn)市場或再次“念緊箍咒”，尤其是此前媒體屢屢報道的“萬人排隊搶房”城市，調(diào)控進一步收緊的概率非常大。
對于房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢，買房人確實可以放心了。一方面如上文所述，國家發(fā)聲定調(diào)，房價短期不會出現(xiàn)巨大波動；另一方面，不管是從開發(fā)商的處境還是炒房投資客的處境來看，接下來降價賣房的概率都要比漲價更大。
除此之外，買房人應該放心的另一個理由是，其實不管是買房還是租房，國家這兩年一直都在“發(fā)福利”——為幫剛需實現(xiàn)居住難題，國家真的是用心良苦：不僅首創(chuàng)了共有產(chǎn)權(quán)房、租購同權(quán)等別具一格又實惠多多的政策，更在租賃市場發(fā)力。而且還從土地根源上下手了，允許農(nóng)村集體土地入市，建公租房、經(jīng)適房等保障房，就是在幫剛需更好更便宜地實現(xiàn)居住夢想。有些城市為了留住有剛性住房需求的人才，更是直接發(fā)放巨額購房補貼，最高發(fā)現(xiàn)金高達300萬。
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