Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月14日，26家A股房地產(chǎn)企業(yè)披露了2020年半年度業(yè)績預(yù)告。其中，8家公司預(yù)喜，占比僅為30.77%。這些房企業(yè)績增長多與出售資產(chǎn)或收購盈利能力較強的物業(yè)板塊有關(guān)。多數(shù)房企在半年度業(yè)績預(yù)告中提到了疫情的影響，一些知名房企在疫情期間實行了較大力度的租金減免活動。同時，由于降價促銷，不少公司凈利潤下滑較為明顯。  

分化明顯  

在上述已發(fā)布半年度業(yè)績預(yù)告的26家上市房企中，業(yè)績不確定的公司3家，略減1家，扭虧3家，首虧5家，續(xù)虧3家，預(yù)減6家，預(yù)增5家。已發(fā)布業(yè)績預(yù)告的房企分化明顯。  

報告期內(nèi)，招商蛇口、大悅城等知名房企業(yè)績下滑幅度較大。這主要有三方面原因：租金收入大幅下滑、房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入下滑以及降價促銷等因素導致毛利率下滑。  

以招商蛇口為例，公司預(yù)計2020年上半年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤8億元至10億元，同比下降83.67%至79.59%。對于業(yè)績變動的主要原因，公司表示，這和上年同期轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元有關(guān)。此外，自今年初疫情出現(xiàn)以來，公司采取了減租免租，暫緩開工等措施，經(jīng)營業(yè)務(wù)受到不同程度的影響，營業(yè)收入和投資收益較預(yù)期減少。報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比增長，但受結(jié)轉(zhuǎn)項目地區(qū)結(jié)構(gòu)的影響，毛利率同比下降。  

部分公司業(yè)務(wù)受疫情影響較大。以大悅城為例，公司預(yù)計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤4.5億元至6.5億元，同比下降76%至65%。公司表示，購物中心運營受疫情影響顯著，客流量、出租率下降。同時，為共同應(yīng)對疫情，公司積極履行央企社會責任，對租戶推出租金減免政策，以減輕其經(jīng)營壓力，導致購物中心租金收入同比減少；疫情還導致酒店客房入住率大幅下降，公司酒店業(yè)務(wù)收入同比減少；公司本期達到收入結(jié)算條件的商品房資源同比減少，同時結(jié)算產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變動，商品房銷售收入同比下降。  

津濱發(fā)展、天?；?、合肥城建、招商積余、*ST大港、市北高新等中小型房企預(yù)計報告期內(nèi)凈利潤同比增長。  

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些上市房企業(yè)績好轉(zhuǎn)主要和并購動作有關(guān)。以津濱發(fā)展為例，公司預(yù)計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤1.4億元至2億元。對于業(yè)績變動的主要原因，公司表示，本期津匯紅樹灣B2區(qū)完工，確認收入；出售全資子公司深圳津鵬公司100%股權(quán)，確認投資收益；收回應(yīng)收賬款，沖回壞賬準備。其中，非經(jīng)常性損益金額約為1.27億元。  

物業(yè)板塊業(yè)務(wù)盈利能力提升，助力部分房企業(yè)績增長。以招商積余為例，公司預(yù)計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤1.6億元至1.9億元，同比增長88.66%至124.04%。公司表示，本期新增并表主體招商局物業(yè)管理有限公司（簡稱“招商物業(yè)”）。招商物業(yè)和中航物業(yè)管理有限公司業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展，本期公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)歸母凈利潤較上年同期增加約1.4億元至1.6億元。公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)受疫情影響業(yè)績下滑，本期歸母凈利潤同比下降約6000萬元至8000萬元，目前經(jīng)營在逐步恢復(fù)。  

上修業(yè)績  

值得注意的是，部分上市房企近期公告修正了2020年半年度業(yè)績預(yù)告。梳理發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)均為向上修正業(yè)績，報告期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比增加是主要原因。  

以中南建設(shè)為例，公司預(yù)計2020年1-6月實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤19.68億元至22.31億元，同比增長50%至70%。公司預(yù)計凈利潤大幅上升的主要原因就是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模增加。  

值得注意的是，在這些上修業(yè)績預(yù)告的上市房企中，有的公司剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，置入了盈利能力更強的業(yè)務(wù)。  

以亞太實業(yè)為例，公司7月14日發(fā)布2020年半年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2020年1-6月實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤1500萬元至1900萬元，上年同期為虧損407.63萬元。對于業(yè)績變動的主要原因，公司表示，與交通銀行股份有限公司天津分行達成債務(wù)和解協(xié)議，當期產(chǎn)生非經(jīng)常性損益金額622萬元。公司于2020年6月完成了滄州臨港亞諾化工有限公司51%股權(quán)的購買，于2020年6月30日出售了蘭州同創(chuàng)嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司84.156%股權(quán)。通過本次重大資產(chǎn)購買與重大資產(chǎn)出售，公司置出了虧損的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，置入了盈利能力較強的精細化工業(yè)務(wù)。  

亞太實業(yè)此前在一季報中預(yù)計2020年1-6月份實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為300萬元至390萬元。  

抓緊“搶收”  

上半年，上市房企抓緊“搶收”，銷售金額和銷售面積整體表現(xiàn)不俗。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年房企整體完成全年銷售目標約為40%，符合往年銷售進度。不少龍頭房企上半年銷售情況超過上年同期。  

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月份，95家典型房企融資總額為1504.8億元，同比增長32.6%。截至2020年上半年，房企新增債券類融資成本為6.35%，較2019年全年下降0.72個百分點。隨著市場流動性的寬松，房企融資成本穩(wěn)定，補貨增加，預(yù)計短期仍有望維持當前的銷售熱度。  

天風證券研報顯示，重點關(guān)注上半年業(yè)績超預(yù)期的房企。其中，高周轉(zhuǎn)房企上半年竣工端恢復(fù)明顯，結(jié)算金額或存在超預(yù)期的可能。2017年、2018年拿地成本較低的房企，結(jié)算階段毛利率或相對維持穩(wěn)定。此外，下半年TOP30房企物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市熱度不減，對母公司估值提振作用明顯，可以重點關(guān)注這些企業(yè)。