來自貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，受疫情影響長租公寓行業(yè)進(jìn)入“寒冬”：出租率下降、租客違約率提升成為普遍現(xiàn)象，多家企業(yè)面臨普遍性的經(jīng)營及融資困境。值得一提的是，上半年沒有房企新進(jìn)入該領(lǐng)域。
市場分析人士認(rèn)為，經(jīng)此一“疫”，長租公寓行業(yè)會(huì)迎來新一輪洗牌。旭輝領(lǐng)寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，優(yōu)勝劣汰是發(fā)展的自然規(guī)律，疫情考驗(yàn)或許是租賃行業(yè)新一輪發(fā)展的開始：“疫情‘黑天鵝’會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，加快、縮短長租行業(yè)的洗牌期、廝殺期，讓競爭從低端的價(jià)格競爭、市場競爭提升到模式競爭、認(rèn)知競爭、格局競爭。”
上半年新房企“零入門”
作為房企多元化布局的主要方向之一，曾經(jīng)被房企視作“藍(lán)海”、爭相“跑馬圈地”的長租公寓行業(yè)已經(jīng)“退燒”。
7月2日，貝殼研究院發(fā)布的《2020年租賃市場半年報(bào)》顯示，截至2019年底，已有44家規(guī)模大型的開發(fā)商開展長租公寓業(yè)務(wù)。但今年上半年，沒有新開發(fā)商進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，已進(jìn)入其中的房企則從“拓荒”向“精耕”轉(zhuǎn)變。
該份報(bào)告同時(shí)強(qiáng)調(diào)，實(shí)際上，相比2017-2018年的熱鬧場景，2019年房企的進(jìn)入熱情就已明顯下降，態(tài)度偏謹(jǐn)慎保守。年內(nèi)僅有上海實(shí)業(yè)、正榮、寶龍和俊發(fā)四家企業(yè)進(jìn)入，且基本在企業(yè)所在當(dāng)?shù)亻_展業(yè)務(wù)。而克而瑞地產(chǎn)研究也指出，從房企的戰(zhàn)略定位和多元化方向來看，近年企業(yè)對(duì)長租公寓布局的熱度下降比較明顯。
房企對(duì)長租公寓興趣減少，甚至是“零入門”的背后，是長租公寓今年以來因疫情而陷入的“至暗時(shí)刻”。根據(jù)上述貝殼研究院的報(bào)告，今年上半年，長租公寓企業(yè)整體出租率下降、租客違約率提升。該報(bào)告稱，上半年集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯。以TOP10品牌為例，上半年新開店率僅為8.2%。
來自克而瑞的報(bào)告同樣顯示，今年長租公寓整體拓展基本處于停滯狀態(tài)。尤其是在2月份疫情最為嚴(yán)重的時(shí)候，重點(diǎn)城市租賃市場交易觸底。今年第一季度，TOP20房企長租公寓管理規(guī)模環(huán)比2019年四季度增速僅為1%。
貝殼研究院稱，上半年，行業(yè)“高收低出”、“長收短付”等模式的風(fēng)險(xiǎn)加速暴露，尤其是尾部長租公寓陷入經(jīng)營困境，僅媒體公開報(bào)道陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓就多達(dá)16家。其中，11家是因“高收低出”的模式，導(dǎo)致經(jīng)營不善或資金鏈斷裂而倒閉。
虧損嚴(yán)重、運(yùn)營壓力巨大，同樣也是不少頭部長租公寓運(yùn)營商所面臨的問題。
例如，青客公寓作為成功赴美上市的“長租公寓第一股”，曾給予因資金鏈斷裂而頻繁“爆雷”的長租公寓市場極強(qiáng)的信心。但年初因受疫情沖擊，青客拖欠房東、租客的租金、押金，加上部分租客退租后的“租金貸”問題無法解決，更屢屢被推上輿論的風(fēng)口浪尖，創(chuàng)始人金光杰也因多個(gè)訴訟官司被限制高消費(fèi)，成為龍頭長租公寓品牌在疫情期間深陷危機(jī)的樣本案例。
今年4月底，近年穩(wěn)步發(fā)展的灣流國際也爆出倒閉消息，大量位于上海、深圳的門店因欠租被關(guān)閉。多名租客向媒體求助，稱被灣流國際要求強(qiáng)制搬離，但卻遲遲不退還押金及剩余租金，公寓管家、客服等也大多處于失聯(lián)狀態(tài)。
新一輪洗牌
事實(shí)上，屢經(jīng)波折和行業(yè)洗牌的長租公寓行業(yè)，并非在今年才因?yàn)橐咔橄萑肜Ь?。由于投資回報(bào)周期長、商業(yè)模式不清晰等缺陷，近年不僅多家運(yùn)營商們主動(dòng)收縮戰(zhàn)線，“爆雷”事件更是屢見不鮮。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅在2019年就有40余家長租公寓運(yùn)營商因資金鏈斷裂而黯然離場，曾經(jīng)“站在風(fēng)口上”的寓見、樂伽、德寓等先后“爆雷”。
適者生存。業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，經(jīng)此一“疫”，長租公寓行業(yè)會(huì)迎來新一輪洗牌。在政策監(jiān)管加強(qiáng)的大背景下，疫情會(huì)令長租公寓市場變得更加理性，而資金和資源也會(huì)越來越集中于那些內(nèi)功扎實(shí)、經(jīng)營穩(wěn)健的頭部企業(yè)，中小公寓仍將面臨較大的洗牌和淘汰概率，行業(yè)內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)抄底機(jī)會(huì)。
房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂認(rèn)為，“2020年是長租公寓行業(yè)真正的分水嶺，劇烈洗牌的開始”。
僅從融資角度來看，貝殼研究院指出，長租公寓領(lǐng)域股權(quán)融資的風(fēng)口也基本已經(jīng)過去，目前中小企業(yè)獲得投資較為困難。今年上半年，長租公寓領(lǐng)域的融資以開發(fā)商發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債及ABS為主，且多為頭部企業(yè)和大型開發(fā)商，中小企業(yè)融資渠道收窄。
根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019房地產(chǎn)多元投資領(lǐng)域全景報(bào)告》指出，我國住房租賃市場總規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)15510億元，其中北上廣深一線城市合計(jì)達(dá)5565億元，占比35.9%，意味著長租公寓仍是一個(gè)好賽道。
眼下，對(duì)于身處疫后行業(yè)修復(fù)關(guān)鍵突破期的長租公寓運(yùn)營商們來說，如何加快轉(zhuǎn)型和探索存活路徑自然是必須直面的難題。
“‘租購并舉’是房地產(chǎn)的長效機(jī)制，品質(zhì)租住是當(dāng)下市場的需求。”旭輝領(lǐng)寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，雖然疫情的發(fā)展階段性影響了長租企業(yè)的發(fā)展，但行業(yè)長期向好穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)變。
CBRE世邦魏理仕華東區(qū)研究部主管陸燕亦向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，預(yù)計(jì)3-5年間，長租公寓市場仍將有較好的表現(xiàn)。世邦魏理仕研報(bào)指出，單從上海市場來看，長租公寓板塊在經(jīng)過2年的市場整合后已顯得更為成熟，“疊加滬上人才虹吸效應(yīng)持續(xù)增強(qiáng)下，投資者亦可多加關(guān)注”。
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