今年年初，疫情發(fā)生后，當(dāng)全國(guó)樓市仍在低迷狀態(tài)時(shí)，深圳樓市卻直接進(jìn)入了“火熱”階段，穩(wěn)站樓市C位。深圳新房市場(chǎng)頻頻再現(xiàn)“日光”“秒光”現(xiàn)象；二手房市場(chǎng)也不例外，部分區(qū)域成交活躍度在二季度顯著提升，二手住宅過(guò)戶套數(shù)在6月份破萬(wàn)，為2016年4月以來(lái)首個(gè)二手住宅套數(shù)破萬(wàn)的月份。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在多種因素影響下，預(yù)計(jì)深圳下半年熱度將有所回調(diào)，樓市的理性程度會(huì)大比例提升，市場(chǎng)大概率會(huì)趨于穩(wěn)定。

上半年多個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)現(xiàn)“打新”潮

“疫情發(fā)生后，估計(jì)誰(shuí)也沒(méi)有想到，深圳樓市上半年會(huì)如此火熱，與周邊除深圳外整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的“寂靜”，形成鮮明對(duì)比。新盤(pán)都在降價(jià)銷(xiāo)售，二手房掛牌一年半載，或降價(jià)10%-20%銷(xiāo)售，再正常不過(guò)了。到5月份開(kāi)始，東莞樓市才被帶動(dòng)起來(lái)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱(chēng)。

今年上半年，跟“打新股”一樣，深圳樓市也成了少數(shù)人的“打新”游戲。在深圳新房市場(chǎng)，涌現(xiàn)出多個(gè)“網(wǎng)紅新盤(pán)”。據(jù)媒體報(bào)道，今年3月，萬(wàn)科星城線上開(kāi)盤(pán)，4棟288套特惠房源全部售罄，隨后3、4月太子灣·灣璽幾次開(kāi)盤(pán)，幾乎都是當(dāng)天售罄。6月，金融街華發(fā)融御華府項(xiàng)目推出394套房源，引來(lái)8998批客戶認(rèn)籌，中簽率僅4.37％。6月下旬，寶安新錦安海納公館推出5套房子，共計(jì)1191批客戶參與誠(chéng)意登記，抽中比例是234：1。買(mǎi)房堪比股市中新股。

這些樓盤(pán)為何如此火爆？為何這么多人參與搖號(hào)“打新”？背后的邏輯在于，在這些購(gòu)房者眼里，“買(mǎi)到即賺到”。

“新房被搶購(gòu)的原因，無(wú)一例外都存在一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析指出，深圳新房市場(chǎng)受限價(jià)因素影響，房?jī)r(jià)往往受到相應(yīng)限制，而二手房?jī)r(jià)則更為市場(chǎng)化，更能反映真實(shí)的市場(chǎng)供需狀況，因而導(dǎo)致新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)價(jià)格倒掛，即引發(fā)搶購(gòu)。此外，此類(lèi)項(xiàng)目本身往往在地段及品質(zhì)上沒(méi)有明顯軟肋，也會(huì)引發(fā)購(gòu)房者更多關(guān)注。

張波還表示，“深圳的部分項(xiàng)目由于是商住性質(zhì)，不涉及限購(gòu)，吸引了大批非深戶籍人士的關(guān)注，也是深圳樓市火熱的原因之一。”

深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從項(xiàng)目成交金額來(lái)看，金眾麒麟公館以53.5億元成交額獲得上半年住宅項(xiàng)目成交金額冠軍，其次為招商領(lǐng)璽家園，成交48.2億元，德弘天下華府位居第三。這三個(gè)項(xiàng)目均價(jià)都在8萬(wàn)/平方米以上，TOP10中，均價(jià)8萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目達(dá)6個(gè)，位于南山、福田、羅湖。

不過(guò)，在“打新”潮流、部分新盤(pán)熱銷(xiāo)背后，深圳還有許多新盤(pán)的去化率卻并不高。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量較去年下滑明顯，平均開(kāi)盤(pán)去化率也略低于去年。不僅如此，新房住宅開(kāi)盤(pán)分化依然明顯，其中，西部區(qū)域?qū)毎?、光明推盤(pán)項(xiàng)目不多，但少量推盤(pán)中，金融街華發(fā)融御花園、滿京華云著花園表現(xiàn)亮眼；東部區(qū)域中，龍崗、坪山等地，推盤(pán)項(xiàng)目較多，整體去化不高，但部分項(xiàng)目如恒大城等開(kāi)盤(pán)也較熱。

上半年新房市場(chǎng)整體來(lái)看，據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳新建住宅共成交16727套，同比下降5.4%，成交165.86萬(wàn)平方米，同比下降3.6%。深圳中原研究中心指出，今年上半年個(gè)別網(wǎng)紅盤(pán)吸引全城目光，但整體保持理性，整體去化不及去年。上半年深圳市住建局多次打擊炒房，堅(jiān)持“房住不炒”原則，市場(chǎng)保持理性。預(yù)計(jì)下半年深圳新房市場(chǎng)供應(yīng)有望增加，成交也有望穩(wěn)步上升。

上半年二手住宅成交4.4萬(wàn)套，同比漲超四成

與新房市場(chǎng)相比，深圳二手房市場(chǎng)更能真實(shí)地反映市場(chǎng)供需狀況?；仡櫧衲晟习肽晟钲诙址渴袌?chǎng)的表現(xiàn)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，用“井噴”來(lái)描述，并不過(guò)分。尤其是深圳部分片區(qū)，今年上半年，出現(xiàn)了“熱炒”現(xiàn)象。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳二手住宅共成交44000套，同比上升41.2%。上半年二手住宅成交套數(shù)占去年全年的57.0%。

“在疫情影響下，深圳住宅物業(yè)再次吸引了有實(shí)力的置業(yè)者，即使在無(wú)樓市政策利好的情況下，深圳二手市場(chǎng)成交活躍度在二季度顯著提升。”深圳中原研究中心分析人士稱(chēng)。

聚焦上半年收尾的6月份，從過(guò)戶數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳二手住宅成交套數(shù)為10594套，環(huán)比上升23.9%，成交面積為90.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升28.0%。而這個(gè)成交量是2016年4月以來(lái)的最高峰。

“上次‘破萬(wàn)套’，還是2016年3月份，那時(shí)是近10年來(lái)深圳樓市最火爆的時(shí)期。即便是去年“雙11”取消豪宅稅，疊加先行示范區(qū)，12月份二手住房成交量為9959套，也沒(méi)有破萬(wàn)。”李宇嘉稱(chēng)。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫指出，今年前5個(gè)月，新房推盤(pán)少，部分客戶轉(zhuǎn)向二手房，導(dǎo)致二手房成交量上升，也令二手房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)上升，上半年二手房?jī)r(jià)格的升幅明顯大于新房，一二手倒掛的情況增加。

市場(chǎng)的活躍，逐步反饋至成交價(jià)上，“最驚嘆的，要算價(jià)格了。2019年底，深圳創(chuàng)下一個(gè)紀(jì)錄，房?jī)r(jià)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米，首次超過(guò)京滬，成為全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市。今年，京滬樓市基本在跌價(jià)，但深圳的房?jī)r(jià)又上漲了。”李宇嘉稱(chēng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3-5月份，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為1.6%、1.7%、1.6%，在全國(guó)70個(gè)大中城市，漲幅分別排名第1名、第2名、第2名；同比指數(shù)分別為9.7%、10.3%、12.0%，在全國(guó)70個(gè)大中城市，漲幅分別排名第5名、第3名、第2名。

深圳房?jī)r(jià)之所以出現(xiàn)上漲，在張波看來(lái)，其原因主要在于，深圳商品房供求不平衡的現(xiàn)象長(zhǎng)期存在，在四個(gè)一線城市中，深圳的商品房整體供應(yīng)量最少，但長(zhǎng)期以來(lái)人口流入?yún)s排在前列，由此引發(fā)供不應(yīng)求的現(xiàn)象長(zhǎng)期存在，這是推高成交量?jī)r(jià)的主要因素，“由于新房供應(yīng)不足，導(dǎo)致二手市場(chǎng)的需求量集中，同步推高了二手房?jī)r(jià)格的表現(xiàn)。”

張波還指出，深圳作為社會(huì)主義先行示范區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)在粵港澳大灣區(qū)表現(xiàn)明顯，不但自住型需求集中，還引發(fā)很多區(qū)域外購(gòu)房群體關(guān)注，近兩年商住類(lèi)項(xiàng)目的廣受關(guān)注即源于此。

值得注意的是，也不乏有部分人群對(duì)深圳樓市進(jìn)行夸張性解讀，由此營(yíng)造出搶房的市場(chǎng)情緒，這也對(duì)樓市非理性熱度提升起到明顯的推波助瀾的作用，“這不但不利于維持平衡有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，還會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響。”張波稱(chēng)。

業(yè)內(nèi)：下半年熱度或?qū)⒒卣{(diào)，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定

年中過(guò)后,樓市競(jìng)技進(jìn)入下半場(chǎng)。那么，深圳下半年樓市，將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？對(duì)此，張波指出，近期深圳開(kāi)展樓市亂象專(zhuān)項(xiàng)整治，包括人為炒作房?jī)r(jià)、違規(guī)資金進(jìn)入樓市、二手市場(chǎng)部分房源價(jià)格虛高等?？梢钥闯?，保持樓市穩(wěn)定依然是重中之重，也是深圳下半年重點(diǎn)調(diào)控方向。

“對(duì)于深圳樓市來(lái)說(shuō)，中短期通過(guò)行政化手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，會(huì)對(duì)樓市尤其是房?jī)r(jià)的非理性上漲起到重要作用，長(zhǎng)期來(lái)看，依然需要通過(guò)增加供給手段保持供求平衡。”張波稱(chēng)。

基于此，張波預(yù)計(jì)，今年下半年深圳土地供應(yīng)量有望增加，同時(shí)鄰近深圳的惠州和東莞也會(huì)加大新房的供給力度，以承接外溢性需求，在多種因素影響下，預(yù)計(jì)深圳下半年熱度將有所回調(diào)，樓市的理性程度會(huì)大比例提升，市場(chǎng)大概率會(huì)趨于穩(wěn)定。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦表示，后續(xù)深圳要積極增加供地，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。