告別疫情帶來的陰霾，武漢這座城市正在復(fù)蘇。
距離武漢解封過去三個(gè)月后，武漢市房地產(chǎn)市場新房成交從零到萬套，二手房市場成交也迎來6月份的小高峰，大型房企紛紛奔赴武漢搶地，武漢市場又恢復(fù)了往日的熱鬧。
但是，由于受到新冠肺炎疫情的影響，武漢樓市的修復(fù)仍在進(jìn)行中。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，武漢樓市全年成交量，無論是新房還是二手房，很難恢復(fù)至去年同等水平，“量跌價(jià)穩(wěn)”將是下半年的趨勢。
“冰凍”后修復(fù)，上半年新房成交4.36萬套
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-6月，武漢市商品住宅（不含保障性住房）新增供應(yīng)335.08萬平方米，同比下降63.8%。2020年1-6月，武漢市商品住宅（不含保障性住房）成交面積為323.66萬平方米，同比下降63.3%。
另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，武漢新建住宅成交面積同比下滑47%，市場仍處在恢復(fù)過程中；6月單月，武漢新建住宅成交量同比下滑30%以上，二季度成交量同比仍下滑38%。
回顧上半年，武漢樓市歷經(jīng)了冰封的三個(gè)月和修復(fù)的三個(gè)月。在疫情之下，武漢樓市新房和二手房都呈現(xiàn)“冰凍”狀態(tài)，直到4月8日，武漢全面解封，樓市開始慢慢恢復(fù)。
從成交套數(shù)來看，根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，武漢新房成交4.36萬套，同比下降48.7%。其中，4月，武漢新房成交6627套；5月，成交11977套，環(huán)比上漲80%，恢復(fù)到去年同期的8成；6月份成交1.33萬套，比5月份上漲11.2%。由此可以看出，上半年的5、6月份，武漢新房成交已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月破萬套，正在追趕去年成交水平。
值得注意的是，在疫情過后，武漢新房房價(jià)不僅沒有像市場傳言那樣“跌去一半”，反而迎來了新盤的漲價(jià)潮。對此，業(yè)界認(rèn)為，部分樓盤漲價(jià)主要是受到裝修款計(jì)入房價(jià)的影響。5月15日，武漢市發(fā)布了新版的《武漢市商品房買賣合同》，自從5月25日正式啟用，其中表明，裝修價(jià)款可計(jì)入房價(jià)貸款。
隨著新房的供應(yīng)量加大，新入市的新樓盤紛紛調(diào)高了“備案價(jià)”。據(jù)武漢當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，4月到6月，武漢共有77個(gè)新房項(xiàng)目漲價(jià)，6月加推項(xiàng)目中，54%的樓盤漲價(jià)，平均上漲778元/平方米。
“水漲船高”。隨著5、6月調(diào)高價(jià)格的新盤入市，上半年武漢新房價(jià)格也有所上漲。來自中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，武漢新房成交均價(jià)為13722元/平方米，同比上升11.6%，
（圖表來源：中指研究院）
二手房成交量同比降4成，均價(jià)跌1.8%
二手房市場方面，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，武漢二手房實(shí)際成交同比明顯下滑41%。作為其時(shí)的全國疫情中心區(qū)，2-3月武漢二手房市場基本無成交，4月市場緩慢抬升，5月成交環(huán)比明顯增長，增速達(dá)252%，6月成交高位小幅增加，且創(chuàng)下2017年月度實(shí)際成交最大值。
均價(jià)方面，疫情之下，2020年二季度，武漢二手房均價(jià)較去年四季度下跌3.2%，降幅在監(jiān)測的重點(diǎn)18城中最大。從同比看，2018年以來，武漢二手房均價(jià)保持平穩(wěn)微幅下跌態(tài)勢；2020年二季度，武漢二手房均價(jià)同比下跌1.8%，基本持平。
值得注意的是，武漢二手房市場掛牌量持續(xù)增加，市場成交節(jié)奏明顯放緩。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，武漢二手房源成交周期近6個(gè)月，比去年同期延長兩月有余；客戶成交周期43天，同比延長14天。
而房東對于市場預(yù)期仍處低位，從掛牌價(jià)格的變動來看，2020年二季度業(yè)主調(diào)價(jià)中，漲價(jià)占比僅18%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)。
土地市場仍火熱，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)
與新房和二手房市場受到較大沖擊不同，武漢的土地市場自從3月底以來就延續(xù)了去年的火爆態(tài)勢，融創(chuàng)、中海等大型房企紛紛溢價(jià)加碼武漢，也反映了大型房企對于武漢樓市的信心。
上半年值得關(guān)注的兩場土拍中，4月23日吸睛無數(shù)。當(dāng)天武漢共出讓10宗地塊，一日攬金228億元，超過2019年一季度的土地成交總額。其中，融創(chuàng)斬獲4宗地塊。在這4宗地中，東湖區(qū)兩宗熱門地塊吸引了眾多房企競爭，在各經(jīng)歷了近200輪的舉牌之后，分別以溢價(jià)率72.94%和85%成交。
融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌絲毫不掩飾其對武漢后市的看好，在武漢解封之時(shí)就親自奔赴武漢進(jìn)行考察和簽約，而重倉武漢也成為融創(chuàng)布局的長期戰(zhàn)略地之一。
央企中海也大手筆在武漢買地。6月30日，中海豪擲144億元，拿下歸元二期2宗地塊。此外，南山地產(chǎn)以9.62億元拿下另一宗地塊，樓面價(jià)13514.75元/平方米，溢價(jià)率達(dá)93.13%。
回顧上半年，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，武漢上半年住宅用地市場成交規(guī)劃建筑面積同比下滑39%，但樓面價(jià)同比增長22%，溢價(jià)率維持穩(wěn)定。武漢二季度共成交27宗住宅用地，接近上半年成交量的6成，其中7宗地塊溢價(jià)率達(dá)到或超過30%，高潛力區(qū)域熱度較高。
業(yè)內(nèi)：武漢樓市尚在修復(fù)中，價(jià)格保持平穩(wěn)
下半年武漢房地產(chǎn)市場走勢如何？對此，中指院分析人士預(yù)測稱：“上半年武漢房地產(chǎn)市場恢復(fù)速度緩慢。從土地市場供應(yīng)量來看，住宅用地市場供應(yīng)量有限，在一定程度上限制了土地市場成交量的上升，新房市場供銷比亦不足1。在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，預(yù)計(jì)武漢房地產(chǎn)市場下半年逐漸發(fā)力。”
對于下半年武漢新房市場的走勢，貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“受疫情疊加暴雨季影響，武漢新房市場需求端恢復(fù)速度較慢，在降價(jià)預(yù)期之下，市場主力的剛需客戶進(jìn)場緩慢。同時(shí)供應(yīng)端受工期延后影響，整體供應(yīng)量回升速度有限。因此預(yù)計(jì)下半年市場持續(xù)復(fù)蘇，但全年看，武漢新房市場很難達(dá)到去年同等水平。在業(yè)績承壓下，房企更傾向選擇薄利多銷，但價(jià)格管控下不會發(fā)生大規(guī)模降價(jià)，價(jià)格將保持平穩(wěn)。”
二手房方面，貝殼研究院首席市場分析師許小樂預(yù)計(jì)稱：“由于前期疫情的影響，武漢二手房全年成交恢復(fù)至去年水平難度較大。武漢二手房價(jià)格長期平穩(wěn)，年初受疫情擾動下跌，6月已經(jīng)基本回復(fù)前期平穩(wěn)水平，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會發(fā)生大的放松，故二手房均價(jià)會隨成交的起伏而波動，但全年二手房均價(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)。”
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