縱觀上半年土地市場(chǎng)，雖然一季度受新冠肺炎疫情影響，房企拿地謹(jǐn)慎，但在二季度供需兩旺的情況下，房企也開(kāi)啟了“搶地”模式。而從拿地銷售比回升的數(shù)據(jù)可以看出，第二陣營(yíng)房企對(duì)于規(guī)模增長(zhǎng)更為急迫，反而是第一陣營(yíng)房企拿地較為保守。

從目前來(lái)看，疫情對(duì)房企的資金影響雖大，但在降準(zhǔn)降息等政策作用下，房企資金面仍然寬松。而在多個(gè)城市大舉供地之下，上半年50大城市的土地出讓金超過(guò)2.29萬(wàn)億，其中，有4個(gè)城市超千億。業(yè)內(nèi)看來(lái)，未來(lái)土地供應(yīng)加大將成為共識(shí)，但房企間的競(jìng)爭(zhēng)或有望放緩，尤其是在三四線城市。

4個(gè)城市賣(mài)地超千億，長(zhǎng)三角熱度高

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，50大城市的土地出讓金共達(dá)2.29萬(wàn)億，同比上漲17.3%。50大城市中，多達(dá)33個(gè)城市的賣(mài)地金額同比上漲。38個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)200億，刷新歷史記錄。

在50大城市中，首次出現(xiàn)了4個(gè)半年賣(mài)地千億的城市。其中，杭州遙遙領(lǐng)先，賣(mài)地金額達(dá)到1814億元，此外，上海、北京、廣州分別為1343億、1143億、1049億。

一線城市土地供應(yīng)有限，二線城市一直是房企納儲(chǔ)重點(diǎn)。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企上半年在二線城市拿地占比達(dá)到51.5%，而一線城市占比僅為4.5%。

而從區(qū)域來(lái)看，房企更傾向于在京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游和成渝五大城市群拿地，占比之和為58.6%。其中，長(zhǎng)三角熱度最高，接近三成，粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)江中游緊隨其后，占比分別為9.2%和9.1%。

值得關(guān)注的是，香港置地今年2月以311億元拿下上海徐匯區(qū)地塊，刷新了全國(guó)總價(jià)地王紀(jì)錄，并憑借該地塊摘下上半年長(zhǎng)三角拿地金額亞軍。而長(zhǎng)三角的拿地金額冠軍則為濱江集團(tuán)，總金額達(dá)到353億元。

事實(shí)上，出于全國(guó)化戰(zhàn)略布局的原因，不少房企在多個(gè)城市發(fā)力，比如綠城中國(guó)分別出現(xiàn)在3個(gè)城市上半年拿地總額前十名的榜單中。而金地重倉(cāng)長(zhǎng)三角核心城市，成為南京拿地金額冠軍和上海拿地金額亞軍。

此外，合生創(chuàng)展以180億元成為北京上半年拿地總額冠軍，超過(guò)“北京土儲(chǔ)地主”首開(kāi)拿地金額的一倍。

過(guò)半房企拿地不輸去年，前十房企拿地最保守

眾所周知，一季度受新冠肺炎疫情影響，房企拿地謹(jǐn)慎。但隨著疫情平穩(wěn)，從4月起房企拿地力度顯著回升，雖然經(jīng)歷了5月回調(diào)，但6月房企拿地規(guī)模仍處上半年高位。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家房企上半年月均拿地均值為1716.3億元，略高于2019年月度均值。部分房企更是逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，比如奧園、龍光、首開(kāi)，前6個(gè)月月均拿地金額較去年增加一倍以上。過(guò)半數(shù)房企拿地不輸去年，但也有23家房企上半年月均拿地金額低于去年，其中萬(wàn)科月均拿地金額較去年減少60%以上。

房企拿地積極性可以從拿地銷售比看出一二。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年房企拿地?zé)岫嚷杂谢嘏?0家房企拿地銷售比為38.3%，高于2019年水平。前十房企因規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，土儲(chǔ)充足，發(fā)展更趨穩(wěn)健，拿地強(qiáng)度最保守，拿地銷售比僅有28.4%。

中指研究院數(shù)據(jù)還顯示，除了前十房企外，其他陣營(yíng)的企業(yè)對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)仍存在強(qiáng)烈需求，尤其是TOP11-20房企投資最積極，拿地銷售比達(dá)55.2%，為各陣營(yíng)最高。其中，綠城拿地銷售比超過(guò)100%，旭輝接近70%。TOP21-30房企拿地銷售比也顯著高于平均值，達(dá)到49.1%，濱江和藍(lán)光發(fā)展均高于80%。

值得關(guān)注的是，上半年，通過(guò)收并購(gòu)增加土地儲(chǔ)備仍是很多房企的選擇。3月，金茂以68.5億元收購(gòu)中化集團(tuán)下屬武漢化資100%股權(quán)，獲取青島、天津、武漢3宗資產(chǎn)。而4月以來(lái)，綠城以41億元向新湖中寶發(fā)起3起收購(gòu)，獲取位于上海、沈陽(yáng)、南通的多個(gè)項(xiàng)目。雖然在招拍掛市場(chǎng)獲得土地的機(jī)會(huì)很多，但是收并購(gòu)仍是當(dāng)前房企的土地來(lái)源之一，通過(guò)這種方式獲得的土地更往往更具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

出現(xiàn)3宗百億地塊，土地溢價(jià)率走高

上半年，單幅土地總價(jià)呈現(xiàn)走高勢(shì)頭，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了3宗單幅地塊總價(jià)超百億元，這在以往并不多見(jiàn)。

2月，香港置地聯(lián)合體以310.5億的價(jià)格拿到上海徐匯濱江西岸金融港地塊，成功刷新中國(guó)內(nèi)地土地總價(jià)紀(jì)錄。4月，廈門(mén)思明區(qū)一地塊被上海泰鳴貿(mào)易以104億元斬獲，市場(chǎng)傳言拿地企業(yè)是中駿的“馬甲”。5月龍光地產(chǎn)以115.97億元競(jìng)得深圳前海一宗住宅地塊。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，年內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了3宗百億高總價(jià)地塊，另外還有30宗成交額超過(guò)50億的地塊。這表明企業(yè)的資金面寬松明顯出現(xiàn)了。事實(shí)上，在降準(zhǔn)降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，導(dǎo)致多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率的土地成交。

不過(guò)，張大偉表示，整體土地市場(chǎng)地價(jià)依然未全面上漲，但部分城市部分土地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了歷史高點(diǎn)。

有關(guān)地價(jià)走勢(shì)，據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，從6月來(lái)看，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為15.7%，環(huán)比上升2.3%。溢價(jià)率排名前5的城市為徐州、佛山、南寧、北海和福州，土地成交溢價(jià)率分別為61%、43%、40%、35%和31%。

對(duì)于下半年土地市場(chǎng)的走勢(shì)，易居研究院研究員王若辰認(rèn)為，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)造成了較大的影響，地方政府財(cái)政收入也受到較大影響，目前土地出讓金作為財(cái)政收入的重要組成部分，使得地方政府有較強(qiáng)的土地出讓動(dòng)力，土地供應(yīng)量的增加也有助于緩解城市的供需關(guān)系。雖然土地供應(yīng)加大成為共識(shí)，不過(guò)，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企間的競(jìng)爭(zhēng)或有望放緩，尤其是在三四線城市。