分析人士認為，上半年百城住宅用地推出面積占全年供應(yīng)計劃的36.1%，這意味著下半年推地節(jié)奏將會加快。隨著熱點地區(qū)土拍政策陸續(xù)調(diào)整和企業(yè)下半年償債壓力的增加，預計市場由此將會逐漸回穩(wěn)。
上半年的土地市場，可謂熱鬧。
一方面，在財政壓力下，中心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，土地市場加速回歸一二線和熱點區(qū)域。不僅北京、深圳、成都、武漢等一二線城市部分地塊競拍輪數(shù)高于70輪，熱點區(qū)域長三角的寧波、無錫、宜興、海門等三四線城市也出現(xiàn)較多競拍輪數(shù)超百輪的地塊，而弱二線與三四線城市則市場平淡。
另一方面，房企拿地策略分化，少數(shù)“激進”房企拿地占比進一步提高，另一些房企則在加快銷售消化庫存的同時“佛系”拿地。
下半年，土地市場將會呈現(xiàn)怎樣的走勢？
分析人士認為，上半年百城住宅用地推出面積占全年供應(yīng)計劃的36.1%，這意味著下半年推地節(jié)奏將會加快。隨著熱點地區(qū)土拍政策陸續(xù)調(diào)整和企業(yè)下半年償債壓力的增加，預計市場由此將會逐漸回穩(wěn)。
上半年一二線市場火熱
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國300城供應(yīng)量同比增加1%，成交量同比下滑7%，成交樓面均價同比上漲16%，前六個月出讓金總額2.54萬億元，同比上漲10%。
其中，一線城市量價齊升，土地成交量同比增加10%，出讓金總額增加57%，樓面均價上漲31%。二線城市則量價齊穩(wěn)，土地成交量同比減少2%，出讓金總額增加3%，樓面均價上漲4%。而三四線城市則量跌價升，土地成交量同比下降11%，土地出讓金額同比增加7%，成交均價同比走高近兩成。
對此，天風證券指出，上半年土地市場供應(yīng)力度有所加大，優(yōu)質(zhì)土地集中入市，土地市場熱度持續(xù)提升，不同能級城市土地市場分化明顯，一線城市土地供應(yīng)和成交仍維持較高熱情，三線城市次之，二線城市供應(yīng)微漲，成交略低于去年同期。
以北京為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，北京上半年土地成交溢價率為18.35%，雖然仍處于歷史低位，不過相比2018和2019年的13.72%和9.38%，仍有明顯回升。
上半年北京推出多宗優(yōu)質(zhì)宅地，這些宅地主要位于熱門區(qū)域，周邊配套良好，去化壓力較小，同時出讓單價也更高，拉動了北京整體土地市場的價格上漲。上半年北京累計共成交宅地31宗，這個數(shù)量與去年上半年一致；成交建設(shè)用地面積165.54平方米，同比下降20%；成交金額為1133億元，同比上漲了30%，這一金額已經(jīng)達到了去年全年總額的76%。
再從區(qū)域來看，上半年長三角地區(qū)土地市場熱度走高。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，杭州、上海、南京、蘇州、溫州、寧波、無錫、紹興8個長三角城市的土地出讓金都排在了全國300城的前20之列。其中，杭州攬金總額達1756.9億元，在去年高基數(shù)的基礎(chǔ)上再增兩成，高居榜首。無錫、上海的土地出讓金漲幅接近一倍，分別達到了105%和97%，漲幅全國領(lǐng)先。
隨著區(qū)域土地市場的持續(xù)升溫，也讓成交平均樓面價不斷攀升。根據(jù)億翰智庫的統(tǒng)計，自2月份至5月底，全國共計誕生28個單價“地王”（即突破前期樓面價），其中有6幅地塊突破全市平均樓面價，有22幅地塊突破區(qū)域樓面價。
進入下半年，監(jiān)管層已經(jīng)對部分城市的土地市場過熱做出了政策調(diào)整。
7月6日晚間，寧波市印發(fā)《關(guān)于進一步保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》稱，將從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格，調(diào)整住宅用地出讓競價規(guī)則，嚴格控制樓面地價。
下半年是否會有更多的土地政策出臺？交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，這和土地溢價率有直接關(guān)系，土地價格走高會勢必會影響房價，如果超出了監(jiān)管可接受的范圍會導致對房價的調(diào)控情況。
“從源頭上，監(jiān)管者希望土地價格能夠控制在比較穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，但是從各個地方政府的動力來說，是希望土地成交能夠平穩(wěn)進行，為了達成這樣的情況，可能出臺一些微調(diào)的政策來穩(wěn)定土地市場溢價率。”夏丹表示。
房企拿地態(tài)度分化
不僅是城市和區(qū)域出現(xiàn)分化，企業(yè)在土地市場的態(tài)度也出現(xiàn)了分化。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企今年上半年拿地銷售比為38%，較2019年同期的40%減少2個百分點。2020年上半年TOP50房企平均權(quán)益拿地金額204億元，而2019年同期是223億元。
其中，恒大等房企在土地市場異?；钴S。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，恒大上半年在全國39城市取地119宗，拿地金額超過760億元，金額比第二名多67%。恒大拿地主要為二線城市與強三線城市，其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過30宗。此外，上半年碧桂園、恒大、綠地、綠城等多家房企新增土地貨值都超千億元。
不僅如此，龍光、越秀、德信等區(qū)域型企業(yè)上半年也在土地市場頻出“大手筆”，龍光在深圳拿下一塊總價過百億元、溢價率為45%的地塊。
對此，有華南房企的研究人士告訴記者，部分房企之所以在今年上半年補倉積極，有三個方面因素。首先，疫情趨于穩(wěn)定情況下銷售恢復的速度好于預期，銷售回款補充了房企資金。其次，上半年房企金融環(huán)境有所寬松，債券、信托等領(lǐng)域獲得的資金補充較多。最后，從供給的角度來說，迫于財政壓力，地方政府上半年推出的優(yōu)質(zhì)土地較多，這也加強了房企補倉動力。
數(shù)據(jù)也顯示，房企融資狀況確實好于預期。2020年上半年房企境內(nèi)外融資折合人民幣合計約為6506億元，占比2019年全年融資規(guī)模53%。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，前5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1—4月份收窄4.3個百分點。
不過，21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，一些頭部房企由于現(xiàn)階段土儲較為充裕，則放緩了拿地節(jié)奏。比如2019年土儲貨值超過25000億元的融創(chuàng)，上半年拿地銷售比僅為18%。土儲貨值超過18000億元的萬科，上半年拿地銷售比也只有16%。
對于下半年的土地市場而言，融資壓力的加大將會影響房企拿地積極性。2020年下半年債券融資償還迎高峰，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元人民幣，較上一年增加58%，部分債務(wù)集中到期房企下半年債務(wù)償還呈高壓。
貝殼研究院認為，從2020年前6個月內(nèi)的表現(xiàn)看，境內(nèi)與境外融資利率均表現(xiàn)出先高后低，6月翹尾的趨勢，結(jié)合6月底銀保監(jiān)會“回頭看”的工作部署，下半年金融監(jiān)管升級是必然，穩(wěn)經(jīng)濟下的防風險將進一步趨嚴。
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