受新冠肺炎疫情影響，今年以來房地產(chǎn)政策密集多發(fā)。按照中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為304次，同比上漲21%。不難發(fā)現(xiàn)，這些政策中主要以“救企”和“救市”為主，包括寬松土地出讓金繳納時間、加快預(yù)售、給予購房補(bǔ)貼、放寬人才落戶等政策。

新冠疫情給樓市帶來的陰霾已逐漸消退。7月以來，包括杭州、東莞等房價有所上漲的城市開始出臺房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策。

“從目前市場看，如果說2月全國市場基本冰凍，3月市場恢復(fù)50%，4月市場逐漸回到了80%，那么5-6月市場整體看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)恢復(fù)了100%以上，大部分區(qū)域甚至已經(jīng)同比出現(xiàn)了上漲。最近隨著多個城市房價明顯上漲，收緊的調(diào)控政策也開始出現(xiàn)了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

杭州、東莞出臺房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策

可以看到，7月2日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》要求加快在建商品住房入市銷售、加強(qiáng)商品住房銷售價格指導(dǎo)、加強(qiáng)商品住房項目銷售監(jiān)管。其中明確，同地區(qū)新房房價3個月漲幅不得超10%，且同幢新房每套均價差不宜超20%。

無獨有偶，新房成交量創(chuàng)新高，上半年土地出讓金排名全國第一的杭州也出臺約束性調(diào)控政策。

7月2日，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州進(jìn)一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求 》，明確高層次人才家庭在杭州只能享受一次優(yōu)先購房資格，并且自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易；進(jìn)一步加大了新建商品住房公證搖號公開銷售對“無房家庭”的傾斜力度，明確均價35000元/平方米以下新建商品住房項目對“無房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。

此外，河北省張家口市懷來縣人民政府也明確住房限購政策并未廢止，并發(fā)布“關(guān)于網(wǎng)傳懷來縣廢止限購政策的說明”稱，網(wǎng)上有媒體刊發(fā)河北省懷來縣取消商品房限購政策的消息，并不屬實。懷來縣住建局辦公室工作員表示，先前的文件到期，后續(xù)會出延長的文件。目前限購措施仍執(zhí)行。

杭州新房成交量創(chuàng)三年來新高

受新冠肺炎疫情影響，今年以來房地產(chǎn)政策密集多發(fā)。按照中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為304次，同比上漲21%。不難發(fā)現(xiàn)，這些政策中主要以“救企”和“救市”為主，包括寬松土地出讓金繳納時間、加快預(yù)售、給予購房補(bǔ)貼、放寬人才落戶等政策。

從救市的政策看，降低首付的政策已全部被叫停，松綁限購的政策也被收回。按照機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前已經(jīng)累計超過12城市出現(xiàn)了政策一日游，但部分補(bǔ)貼購房的政策，對市場依然有所影響。

在各地尋求樓市政策寬松的當(dāng)下，杭州、東莞為何逆流而行呢？答案或在樓市回暖，房價上漲。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州市區(qū)新房成交了68399套，半年度總成交金額2013.3億。其中，6月的成交量達(dá)到19528套，創(chuàng)下2017年6月以來新房單月成交量的最高值。上半年杭州全市二手房共成交4.3萬套，同比去年4.14萬套上漲4.02%，環(huán)比2019年下半年的3.96萬套，上漲了8.77%。

今年二季度，在受疫情影響降低后，杭州樓市觸底反彈，連續(xù)三個月成交量突破上萬套，僅次于2017年6月成交的11875套最高紀(jì)錄。按照易居研究院發(fā)布的百城房價報告，5月份杭州新房價格在29662元/平方米，排名全國第六。

另外，對于杭州市場來說，其已連續(xù)三年是全國“賣地冠軍”。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2020上半年土地市場》顯示，2020年上半年，全國300城市土地出讓金總額為23716億元，同比增長3%。其中，杭州土地市場上半年收金總額突破1500億，連續(xù)三年居年中榜首，一度超越北京、上海、廣州等一線城市。

而對于有著深圳“后花園”之稱的東莞而言，其近期也因房價“漲幅首次超過深圳”而備受關(guān)注。

據(jù)媒體報道，某機(jī)構(gòu)發(fā)布的《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名（157期）》，稱東莞4月第4周二手房價格19240元，5月第4周二手房價格19751元，月環(huán)比增長2.7%，漲幅首次超過深圳，并宣稱今年以來東莞房價猛漲，即將進(jìn)入“3萬時代”。

對此，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，東莞確實存在某些核心地段、熱門樓盤漲價較快的現(xiàn)象，而這些現(xiàn)象被各種網(wǎng)絡(luò)媒體“局部”放大。

對于此次下發(fā)《通知》，東莞住建局也表示要是針對近期東莞市部分區(qū)域商品住房供需矛盾突出、房價漲幅較大的實際問題，切實加快住房有效供應(yīng)，保持住房價格平穩(wěn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

按照東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的二手住房網(wǎng)簽價格數(shù)據(jù)顯示，3月至5月，東莞二手房價格有兩個月環(huán)比負(fù)增長、一個月正增長。5月份二手房均價為每平方米16402元，比3月二手房均價每平方米16541元還略低一些，不過環(huán)比增長3.39%。

張大偉指出，如果說2020年上半年房地產(chǎn)調(diào)控以寬松刺激為主，那么7月份開始，部分城市房價明顯上漲樓市政策開始收緊了。到目前為主，以東莞、杭州為代表的收緊政策，更多只是撓癢樓市，因為只是針對搖號、限價政策做調(diào)整，沒有影響市場的購房杠桿，所以預(yù)計效果有限。

政策調(diào)整是對市場的響應(yīng)，三季度整體市場仍存壓力

那么以杭州、東莞為首的調(diào)控收緊政策是否具有風(fēng)向意義呢？

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，近期杭州、東莞等部分城市出臺的政策調(diào)整是對前期市場反應(yīng)的響應(yīng)，對市場出現(xiàn)的預(yù)期上升，部分人投機(jī)性購房等行為，進(jìn)行市場微調(diào)優(yōu)化，抑制房價上漲苗頭。

許小樂指出，今年上半年市場升溫的城市還是少數(shù)，不代表整體市場轉(zhuǎn)熱。下半年在寬松的金融環(huán)境下，核心城市房價仍然具有一定的上漲動力，對于那些房價不穩(wěn)，預(yù)期不穩(wěn)的城市，預(yù)計在一城一策的長效機(jī)制下還會有一系列政策調(diào)整，維持市場平穩(wěn)有序。

從整體市場來看，貝殼研究院發(fā)布的半年度市場數(shù)據(jù)顯示，上半年鏈家重點18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增長4.2%，疫情對重點城市二手房市場總體影響不大。價格方面，疫情之下，2020年一季度重點城市二手房均價普遍環(huán)比去年四季度下跌，二季度均價隨市場修復(fù)普遍反彈。

二手房方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年66城新房市場合計成交套數(shù)累計同比下滑16.0%，成交面積累計同比下滑14.0%，疫情穩(wěn)定之下，新房市場成交量在二季度快速恢復(fù)，但同比2019年同期，成交套數(shù)和面積分別仍下滑5%和4%。

對于下半年樓市預(yù)判，野村中國房地產(chǎn)研究主管張正宇認(rèn)為，二季度房地產(chǎn)市場小陽春的形成主要在于一季度受疫情影響被積壓的購房需求在二季度集中釋放，但是此次的小陽春跟過往兩年一樣，銷售的動能或需求比較難延續(xù)至今年第三季度。對下半年市場來看，今年下半年的市場動能會比二季度弱，三季度市場去化以及房價走勢都會遇到比較大的壓力，三季度末一些樓市調(diào)控放松政策或會顯現(xiàn)。其認(rèn)為，下半年樓市或呈現(xiàn)U字形走勢，三季度末，隨著政策放松，銷售或仍會企穩(wěn)。其預(yù)計今年新房市場的銷量和去年比會略有下降，但下降的幅度不會太大，大概在3~5個點之間。