一宗3.16萬平方米的商住地，引來房企千輪競(jìng)拍、耗時(shí)近7小時(shí)競(jìng)價(jià)、成交溢價(jià)率118.78%……這是日前發(fā)生在煙臺(tái)的土拍“盛況”，競(jìng)得者為重新悄然布局三四線的碧桂園。
近兩個(gè)月來，這種近乎瘋狂的土拍熱潮并非個(gè)例。從江蘇的徐州、鹽城，到一線城市北京、深圳，高溢價(jià)搶地、超百輪競(jìng)拍屢見不鮮，房企來勢(shì)洶洶殺回土地市場(chǎng)的勢(shì)頭，比盛夏來得更為強(qiáng)烈。
是撿漏補(bǔ)倉(cāng)還是逆勢(shì)擴(kuò)張？疫情沖擊還未完全消散，房企一番猛如虎的操作讓業(yè)界直呼“看不懂”。“盡管調(diào)控及疫情沖擊仍在，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)依然有信心，愿意去做大規(guī)模。”多位分析人士表達(dá)了類似看法。
然而，并非所有人都陷入狂熱，相較于龍光、奧園、首開等逆勢(shì)發(fā)力的房企，諸如萬科、融創(chuàng)、金茂卻是“冷眼旁觀”的態(tài)勢(shì)，前五月收縮在公開土地市場(chǎng)的拿地金額，鮮少高溢價(jià)搶地。
“前百房企的中游，一定會(huì)有黑馬沖出來。但因頭部房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)帶來的融資成本低、土地獲取能力強(qiáng)，會(huì)讓進(jìn)入這個(gè)梯隊(duì)的門檻越來越高、難度越來越大。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為。
誰在逆勢(shì)搶地？
“今天的土儲(chǔ)就是明天的規(guī)模，敢在低谷借錢、拿地，就能彎道超車！”五礦地產(chǎn)董事長(zhǎng)何劍波曾說，得益于巨大的人口和城鎮(zhèn)化紅利，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)一直是高杠桿下的土儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)模式。
時(shí)至今日，這一“法則”在房企心中仍占據(jù)難以撼動(dòng)的地位。疫情暫緩以來，房企殺回土地市場(chǎng)的速度，異常驚人。
6月15日，江蘇徐州出讓一住宅地塊，經(jīng)過5個(gè)多小時(shí)、796輪競(jìng)價(jià)，最終招商蛇口(001979.SZ)以24.11億元將其收入囊中，溢價(jià)率超過138%。
同樣在徐州，6月4日，鼓樓區(qū)出讓一住宅用地，經(jīng)188輪競(jìng)價(jià)，德信中國(guó)(02019.HK)旗下公司以7.252億元摘得，溢價(jià)率135.39%。
將視線范圍拉大，5月27日，江蘇鹽城出讓一商住地塊，經(jīng)過846輪競(jìng)價(jià)，碧桂園(02007.HK)旗下公司以總價(jià)6.55億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)125%。
當(dāng)下土地市場(chǎng)正上演的火熱場(chǎng)面，超乎市場(chǎng)想象。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前5月300城土地出讓金16219億元，同比增長(zhǎng)5.54%；平均樓面地價(jià)為5080元/平米，同比大幅上漲18%。
第一財(cái)經(jīng)記者查閱中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，前五月拿地金額TOP100房企中，至少有23家企業(yè)同比增幅為正，疫情下仍在拿真金白銀砸向土地市場(chǎng)。
規(guī)模房企中，中國(guó)恒大(03333.HK)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、龍湖集團(tuán)(00960.HK)、中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)仍在逆勢(shì)發(fā)力，前五月拿地金額分別高達(dá)550億、390億、385億、340億、277億，同比增幅分別為187.96%、25.81%、14.24%、7.59%、182.65%。
一些身處行業(yè)中游的房企也不甘落后，中國(guó)奧園(03883.HK)、龍光集團(tuán)(03380.HK)、建發(fā)股份(600153.SH)、祥生地產(chǎn)、首開集團(tuán)(600376.SH)同期拿地金額分別為120億元、304億元、203億元、128億元、123億元，同比增幅達(dá)215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。
“今年的土地供應(yīng)和成交，有明顯帶動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇的作用，比如廣州罕見地上半年就開始加快土地供應(yīng)速度，加上疫情下房企整體資金壓力相對(duì)較大，反而讓土地市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)小一點(diǎn)。”潘浩認(rèn)為。
另外，貨幣政策寬松疊加靈活的調(diào)控政策，成為房企逆勢(shì)拿地的先決條件。“當(dāng)下市場(chǎng)整體流動(dòng)性寬松，資金使用成本低，此時(shí)拿地有助于擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提升競(jìng)爭(zhēng)力。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅稱。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表達(dá)了類似看法，疫情過后，各地迫于財(cái)政壓力紛紛拿出核心地塊來拍賣，加上近期市場(chǎng)流動(dòng)性寬松、購(gòu)房需求有序復(fù)蘇，房企拿地信心得到提振。
能否彎道超車？
“2020年是地產(chǎn)洗牌年，原來那些杠桿率較高的企業(yè)還能維持現(xiàn)金流，但疫情打亂了交易節(jié)奏和現(xiàn)金流安排，這會(huì)使洗牌力度比2019年更大。”中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為。
一些房企在洗牌年看到“彎道發(fā)力”的機(jī)會(huì)，萬科A(000002.SZ)、融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)卻在這股熱潮中表現(xiàn)得異常冷靜。
中指院數(shù)據(jù)顯示，前五月，萬科拿地金額245億元，同比下跌45.19%，期內(nèi)共新增開發(fā)項(xiàng)目30個(gè)，拿地銷售占比僅11%；融創(chuàng)同樣“靜悄悄”，前五月拿地金額199億元，同比下跌69.53%，拿地銷售比為18%。
不僅如此，諸多房企均顯現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，前五月，碧桂園(02007.HK)、新城控股(601155.SH)、綠地控股(600606.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)等規(guī)模房企拿地金額均同比下降，跌幅分別達(dá)-65.05%、-43.17%、-27.06%、-30.52%。
“頭部房企土儲(chǔ)規(guī)模都比較高，多數(shù)需求是調(diào)整空間結(jié)構(gòu)、購(gòu)地成本和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。”潘浩認(rèn)為。
截至2019年末，恒大、碧桂園、融創(chuàng)和保利土儲(chǔ)量均超2億平方米。其中，融創(chuàng)去年拿地金額1000億元，同比增幅達(dá)156.41%。此前發(fā)力攢下的土儲(chǔ)，讓這些房企在疫情下可暫時(shí)喘息，不必急于高溢價(jià)搶地。
如果說規(guī)模房企尚有“收縮”的底氣，一些仍在千億之外的房企如禹州集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、合景泰富，拿地金額同樣收縮，同比跌幅分別為-81.52%、-55.14%、-39.71%、-46.08%，這意味著什么？
實(shí)際上，土地儲(chǔ)備的多少，意味著房企是否有充足的后備土地可供開發(fā)。土地儲(chǔ)備不足，將導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展難以為繼；而土地儲(chǔ)備過量，則意味著企業(yè)可能有較多資金沉淀在土儲(chǔ)上。
何劍波同樣認(rèn)為，經(jīng)此一“疫”，高杠桿的土儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)模式將被顛覆，隨著地價(jià)、房?jī)r(jià)的價(jià)差越來越小，土儲(chǔ)已變成雙刃劍。一些此前重金拿地試圖讓自己變成大魚的房企，最后可能被另一條大魚吃掉。
自房企涌向土地市場(chǎng)以來，多地地價(jià)明顯上漲，南通、徐州、寧波、溫州等城市地價(jià)已達(dá)近兩年最高點(diǎn)。4月以來，南通成交7宗宅地的平均樓板價(jià)約8388元/平方米，而去年其周邊地塊平均樓板價(jià)還不足8000元/平方米。
Wind數(shù)據(jù)同樣顯示，過去三年，我國(guó)土地價(jià)格上漲幅度達(dá)到24.1%，而商品房的銷售價(jià)格上漲18%；2020年前5個(gè)月，土地價(jià)格較去年全年上漲幅度達(dá)到37%，而同期的商品房銷售價(jià)格僅上漲2%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未搶占此輪土拍熱潮的房企，不代表失去發(fā)展的籌碼，而頻頻高溢價(jià)入市的選手，也可能踩中的是地雷。“百?gòu)?qiáng)房企中下游的變動(dòng)預(yù)計(jì)會(huì)很大，可能會(huì)因一個(gè)城市甚至幾個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷成敗，影響業(yè)績(jī)和排名。”潘浩稱。
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