“身處深圳，不看房不買(mǎi)房不關(guān)注房，就像你站在泰山頂上，不看風(fēng)景，盯著自己手機(jī)里存的熱播電視劇一樣。”  

在深圳的一個(gè)買(mǎi)房群里，有人拋出了這句話(huà)，吳林（化名）心里一緊，趕忙又看了看自己的賬戶(hù)，發(fā)現(xiàn)資金還沒(méi)到位，不禁有點(diǎn)著急。  

吳林是一名來(lái)自江蘇的“炒房客”，前些年已經(jīng)在深圳買(mǎi)了房，最近又想?yún)⑴c“打新”，再買(mǎi)一套。  

“打新”是今年深圳樓市最熱門(mén)的事情，即參與搖號(hào)，搶購(gòu)新房。自從3月份疫情趨緩后，以招商灣璽為代表的新盤(pán)入市，都遭遇了購(gòu)房人的“圍堵”。有人遺憾，有人驚呼，也有人冷嘲熱諷。而無(wú)論是誰(shuí)，都被這波熱浪裹挾。  

打新的背后，是去年11月豪宅稅取消，深圳樓市迎來(lái)一波明顯的上漲，尤其是寶中、光明等區(qū)域，多個(gè)新房二手房?jī)r(jià)格倒掛，讓人們覺(jué)得，賺快錢(qián)的機(jī)會(huì)來(lái)了。  

打新之后要真正賺錢(qián)，取決于二手市場(chǎng)的流通和價(jià)格。事實(shí)上，深圳二手房去年就開(kāi)始有一股聯(lián)合炒作、拉高出貨的風(fēng)潮，配合著新房市場(chǎng)的繁榮。  

有關(guān)部門(mén)已經(jīng)關(guān)注到這種現(xiàn)象，提示了掛牌價(jià)高、存在炒作的風(fēng)險(xiǎn)，也處罰了一些中介機(jī)構(gòu)，點(diǎn)名批評(píng)了部分社區(qū)。  

打新就一定能賺錢(qián)？深圳房?jī)r(jià)會(huì)“永不落”嗎？沒(méi)有人可以打包票。人們?cè)?jīng)以為北京房?jī)r(jià)“堅(jiān)挺”，但事實(shí)上北京房?jī)r(jià)已經(jīng)陰跌了三年；在去年豪宅稅之前，深圳大部分區(qū)域也是陰跌了兩三年，即使現(xiàn)在，深圳也不是所有區(qū)位都上漲。  

隨著深圳有關(guān)部門(mén)對(duì)二手房的監(jiān)管趨嚴(yán)、加大供應(yīng)土地和新房，供需矛盾有望緩解，以及三年限售拉長(zhǎng)了投資周期等，“打新”賺錢(qián)的空間在縮小，風(fēng)險(xiǎn)則在加大。  

“打新”進(jìn)行時(shí)  

吳林已經(jīng)好幾年沒(méi)有感受到深圳樓市的這種亢奮了。上一次似乎還是在2015年。  

她加了好幾個(gè)購(gòu)房群，和朋友們同時(shí)關(guān)注著好幾個(gè)盤(pán)。6月18日，位于寶中的新錦安海納公館突然推出5套房源，僅兩天時(shí)間就有約1000人認(rèn)籌。  

新錦安海納公館是新錦安壹號(hào)公館的二期，據(jù)鏈家信息顯示，壹號(hào)公館二手房去年底的成交價(jià)為11萬(wàn)，現(xiàn)在掛牌價(jià)13萬(wàn)多，對(duì)比海納公館8萬(wàn)多的新房?jī)r(jià)格倒掛空間十分明顯，“買(mǎi)了必賺，你要相信這是在深圳”，吳林說(shuō)。  

現(xiàn)在，打新早已經(jīng)不是深圳人的專(zhuān)屬福利，不論是哪個(gè)樓盤(pán)都有外地人“打新”的身影。  

吳林這段時(shí)間剛好在深圳小住，一聽(tīng)到消息就抓緊時(shí)間去認(rèn)籌了。她告訴記者，認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)比較熱鬧，但感覺(jué)大家都比較佛系，覺(jué)得這5套房近千人搶中簽概率不大，多半還是陪跑，搖到了就考慮，搖不到就算了。  

吳林很后悔，去年也來(lái)過(guò)這個(gè)盤(pán)，當(dāng)時(shí)問(wèn)了價(jià)格但是沒(méi)買(mǎi)，因?yàn)闆](méi)想到在深圳在那么高的價(jià)位上今年還能再漲一波，這次戶(hù)型也能勉強(qiáng)接受就想來(lái)試試運(yùn)氣。  

另一邊，她又慶幸，前幾年來(lái)深圳從事互聯(lián)網(wǎng)方面的工作，掙了一些錢(qián)也加入了“打新”，當(dāng)時(shí)買(mǎi)了南山區(qū)的豪方天際，如今房?jī)r(jià)一直上漲。而她現(xiàn)在已經(jīng)不工作了，一半時(shí)間住在深圳一半時(shí)間住在江蘇。  

與前兩年搶豪宅不同，因?yàn)槿ツ甑字两竦姆績(jī)r(jià)上漲，今年深圳許多剛需盤(pán)也有了“操作”的空間。除了海納公館，上周金融街進(jìn)入深圳的第一個(gè)項(xiàng)目融御華府也賺足了眼球，準(zhǔn)備認(rèn)籌的購(gòu)房者前一天晚上就排上了長(zhǎng)隊(duì)，最后被政府緊急喊停，線(xiàn)上重來(lái)。  

除了融御華府，沙井海岸城、潤(rùn)四等“網(wǎng)紅盤(pán)”都是今年投資者看好的“打新”目標(biāo)。  

深圳樓市的“打新”現(xiàn)象由來(lái)已久，第一個(gè)被打新的“網(wǎng)紅”是2014年開(kāi)盤(pán)的華潤(rùn)城潤(rùn)府一期。當(dāng)時(shí)均價(jià)4萬(wàn)/平方米，兩年后華潤(rùn)城二期均價(jià)7.5萬(wàn)/平方米，2018年潤(rùn)三均價(jià)8.5萬(wàn)/平方米，鏈家平臺(tái)顯示其5月二手房掛牌價(jià)已經(jīng)高達(dá)16萬(wàn)+，去年底成交的一套三室兩廳也達(dá)到每平14萬(wàn)+，打新賺錢(qián)效應(yīng)驚人。  

從2018年開(kāi)始，豪宅也要“打新”，深圳的土豪們?nèi)齼蓛啥自诘厣系却猩屉p璽的搖號(hào)，網(wǎng)稱(chēng)“5000萬(wàn)蹲”。  

2019年，深圳灣華潤(rùn)瑞府8000萬(wàn)1套的公寓幾分鐘內(nèi)被“秒光”。同樣需要500萬(wàn)認(rèn)籌金的深業(yè)中城也被搶光；今年，招商灣璽三開(kāi)三罄，疫情也沒(méi)能阻擋富豪戴著口罩排隊(duì)搶房的腳步。  

價(jià)格倒掛的誘惑  

從華潤(rùn)城這個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)的成長(zhǎng)史，可以透視深圳人競(jìng)相“打新”的原因：賺錢(qián)效應(yīng)。  

首先深圳因土地和新房供應(yīng)經(jīng)常緊缺，二手房市場(chǎng)流通性強(qiáng)于其他城市。而新房因限價(jià)政策的存在，往往比周邊二手房更加便宜，低價(jià)買(mǎi)進(jìn)隔幾年再賣(mài)出去，倒掛產(chǎn)生的利潤(rùn)空間少則百萬(wàn)多則達(dá)到千萬(wàn)，買(mǎi)到就是賺到這種人人都懂的道理，誰(shuí)會(huì)不愿意去嘗試一次？  

去年11月，深圳取消了豪宅稅，等于少了幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的稅費(fèi)，促進(jìn)了二手房迎來(lái)新一波的熱潮，至今未熄。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份深圳二手房?jī)r(jià)格比上月上漲1.6%位居全國(guó)第二。  

一位準(zhǔn)備買(mǎi)潤(rùn)四的購(gòu)房人對(duì)記者表示，她手頭資金一直都很寬裕，買(mǎi)房通常都是一次性付款。2016年她又有錢(qián)又有名額，有一套半島城邦三期的房子擺在她面前，但當(dāng)時(shí)覺(jué)得投資房地產(chǎn)不靠譜就沒(méi)買(mǎi)，結(jié)果同學(xué)買(mǎi)的現(xiàn)在已經(jīng)升值了1200萬(wàn)。她羨慕不已，于是現(xiàn)在賣(mài)掉了一套房子抓緊騰出名額，準(zhǔn)備“打新”潤(rùn)四。  

而支撐深圳房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的因素，還有地價(jià)。2015年底，泰禾在尖崗山拍出近8萬(wàn)/平的樓面地價(jià)；去年，深圳史詩(shī)級(jí)土拍，光明幾塊土地價(jià)格都上了4萬(wàn)/平方米。  

不同于其他一線(xiàn)城市，深圳的購(gòu)房資格最容易獲取。像吳林這樣的外地人在深圳買(mǎi)房的資格門(mén)檻也并不高，本科及以上可以直接落戶(hù)，立刻就能買(mǎi)；或以公司名義買(mǎi)。  

中原、貝殼等中介機(jī)構(gòu)人士表示，這兩年，越來(lái)越多的外地人看中深圳的發(fā)展前景都來(lái)深圳買(mǎi)房。一些北京、上海、廣州等地的人把戶(hù)口遷到深圳買(mǎi)房。  

有深圳中介人士反映，為了籌集“打新”資金，不少人用杠桿撬動(dòng)資產(chǎn)。甘俊攝  

隱秘的炒房鏈條  

事實(shí)上在深圳，已經(jīng)形成了一條完整、成熟的炒房鏈條，從資格、貸款到買(mǎi)房、賣(mài)房，都有一連串的機(jī)構(gòu)在運(yùn)營(yíng)。  

打新之后的變現(xiàn)是關(guān)鍵，也就是二手房市場(chǎng)的價(jià)格。這方面，深圳已經(jīng)出現(xiàn)部分區(qū)域部分小區(qū)二手房業(yè)主聯(lián)合坐莊炒作房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。  

去年底，深圳二手房業(yè)主連連作妖、抱團(tuán)漲價(jià)，最后被住建局點(diǎn)名，就是一出令人咋舌的“大戲”。去年11月，恒裕濱城的業(yè)主群截圖瘋傳深圳地產(chǎn)圈，“D戶(hù)型業(yè)主聽(tīng)指揮，統(tǒng)一掛牌價(jià)到2600萬(wàn)，低于這個(gè)數(shù)不賣(mài)”，“下周2700萬(wàn)，謝謝”。  

恒裕濱城的集體漲價(jià)，好比星星之火，從前海、寶中，到碧海、龍華，十幾個(gè)小區(qū)業(yè)主群開(kāi)始謀劃“漲價(jià)同盟”。  

很快，監(jiān)管就注意到了此事，恒裕濱城、鳳凰里小區(qū)的相關(guān)業(yè)主被約談、小區(qū)二手房的網(wǎng)簽也被暫停。  

疫情期間樓市變冷，但自3月疫情緩和后，炒作風(fēng)又重新刮起，不少樓盤(pán)抱團(tuán)漲價(jià)。深圳多個(gè)房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)城1-3期的二手房源掛牌價(jià)，突然飆升，最高到了20萬(wàn)/平方米，很多都在18萬(wàn)/平方米。而在春節(jié)前，報(bào)價(jià)也就在12-13萬(wàn)/平方米。  

據(jù)彼時(shí)貝殼網(wǎng)二手房平臺(tái)數(shù)據(jù)，掛牌價(jià)突然飆升的不只是華潤(rùn)城，南山區(qū)的后海、蛇口、前海和深圳灣片區(qū)，業(yè)主們都爭(zhēng)先恐后提高掛牌價(jià)，陽(yáng)光海濱報(bào)價(jià)漲12%左右，三湘海尚漲15%左右，恒裕濱城二期漲15%左右。  

鄰近南山的寶安中心區(qū)也隨之效仿，抱團(tuán)漲價(jià)，很多樓盤(pán)春節(jié)前還在7-8萬(wàn)/平方米，都掛到了10萬(wàn)/平方米，壹方城、凱旋城、幸福海岸等樓盤(pán)都漲幅明顯。  

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)業(yè)主集體掛高房?jī)r(jià)，是為了通過(guò)“高評(píng)高貸”的方式，獲得經(jīng)營(yíng)抵押貸款，然后再把貸出來(lái)的錢(qián)投入樓市，其中有經(jīng)驗(yàn)的投資客，為躲避資金監(jiān)管，甚至將貸款轉(zhuǎn)手了十余人。  

4月開(kāi)始，因掛牌價(jià)格虛高，數(shù)個(gè)小區(qū)被深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)“點(diǎn)名”，南山超過(guò)20萬(wàn)/平方米、光明超過(guò)7萬(wàn)/平方米的房源，均被下架。  

上述協(xié)會(huì)還指出，局部樓盤(pán)被“熱炒”的背后，存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個(gè)利益方組成的機(jī)構(gòu)化團(tuán)隊(duì)利益鏈，在助推此輪樓市“虛火”。他們擔(dān)心，這樣的拉高出貨會(huì)誘人入彀，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。  

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期，“深房理騙局”事件也說(shuō)明，樓市投資已深入人心、深入骨髓，深圳“大V”鏈條下是數(shù)不清的投資客。  

有深圳中介人士反映，為了籌集“打新”資金，不少人用杠桿撬動(dòng)資產(chǎn)，寄望于轉(zhuǎn)手后高位套現(xiàn)，賺個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。  

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，深圳樓市的杠桿率一直處于高位，近幾年來(lái)持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。2019年，深圳住戶(hù)部門(mén)杠桿率增至83.2%，領(lǐng)先北上廣，比全國(guó)均值（60.4%）高出20%。2020年一季度，深圳住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款增加544.93億元，重回2017、2018年高點(diǎn)。  

深房理和蟹姐姐僅僅是被公開(kāi)爆料的個(gè)例，在深圳，這樣的“大V”和會(huì)員還有很多——在向大V深房理繳納萬(wàn)元會(huì)費(fèi)后，蟹姐姐根據(jù)深房理的指導(dǎo)，通過(guò)假結(jié)婚獲得了購(gòu)房資格、再疊加經(jīng)營(yíng)貸、小額貸等杠桿成功購(gòu)房，正當(dāng)蟹姐姐做著炒房暴富的美夢(mèng)時(shí)，深圳金融辦和銀監(jiān)局出臺(tái)了延期半年的企業(yè)貸新政，讓蟹姐姐的資金鏈斷裂，炒房夢(mèng)就此破滅，購(gòu)入的700多萬(wàn)房產(chǎn)被小貸公司凍結(jié)，她準(zhǔn)備拍賣(mài)償還過(guò)橋貸款。  

像蟹姐姐這樣的炒房客甚至膽子大到拿出所有的積蓄、透支所有的信用卡、把杠桿加到極致來(lái)炒房，企圖以小博大。  

并非穩(wěn)賺不賠  

深圳樓市的投資投機(jī)購(gòu)房近年來(lái)一直高于其他城市。據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2015-2016年房?jī)r(jià)漲勢(shì)最盛時(shí)，投資性購(gòu)房的比例從20%上升到40%，甚至更高；投資客中非深戶(hù)籍的比例在40%左右。除去那些最火爆的年份，深圳樓市也常常有著30%的投資客比例。  

今年3月以來(lái)，據(jù)深圳中原估計(jì)，入市的投資需求比例大概在40%左右。  

但是這么多的投資客，他們對(duì)于未來(lái)不像前兩年那么有信心了。比如他們針對(duì)最火的網(wǎng)紅盤(pán)潤(rùn)四就有了預(yù)期的分化。  

據(jù)深圳多位房產(chǎn)中介猜測(cè)，潤(rùn)四的定價(jià)會(huì)在10萬(wàn)/平方米以上，相比二手房13-14萬(wàn)的成交價(jià)，仍然存在一定的套利空間，但后續(xù)上漲的空間，充滿(mǎn)了不確定性。  

從時(shí)間成本來(lái)看，潤(rùn)四交樓大約還需要2年，之后辦證加上三年限售期，最快也要5年才可以出售，持有的時(shí)間成本和資金成本都比以往要高。  

綜合來(lái)看，一些投資購(gòu)房者認(rèn)為，“打”潤(rùn)四想盡辦法獲得房票、疊加杠桿籌集資金付出的高昂成本，已然不那么劃算了。  

目前熱炒的光明區(qū)域，新房?jī)r(jià)格5萬(wàn)多/平方米，加上各種成本，后續(xù)要賣(mài)到七八萬(wàn)左右才會(huì)有得賺。而對(duì)這個(gè)漲幅會(huì)不會(huì)來(lái)到，什么時(shí)候到達(dá)，很多買(mǎi)房人其實(shí)心里都沒(méi)底。  

李宇嘉認(rèn)為，“深房理騙局”反映出的問(wèn)題，比如假離婚和假結(jié)婚、假借名額、經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市，中介、大V、自媒體加持下的炒風(fēng)日盛，都需要在監(jiān)管上創(chuàng)新手段，政策要精細(xì)化，責(zé)任要落實(shí)到位，對(duì)作奸犯科者的懲罰，不能蜻蜓點(diǎn)水，金融和住建部門(mén)的合作，要有實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)，不能甩鍋。  

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，深圳應(yīng)防范打新風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲處理惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)收取“喝茶費(fèi)”等行為，有助于遏制樓市虛火。  

政策層面的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。國(guó)家反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，近兩月來(lái)，深圳政府對(duì)二手房的監(jiān)管也頻頻升級(jí)，對(duì)哄抬房?jī)r(jià)、掛牌價(jià)虛高等不良行為進(jìn)行了嚴(yán)肅處理，并嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等加杠桿的違規(guī)操作。  

除監(jiān)管趨嚴(yán)以外，深圳政府今年還將大幅增加住宅用地和商品房供應(yīng)，若深圳的住房供需矛盾能夠有效解決，“打新”的投資客也將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。  

看到風(fēng)向有變，吳林開(kāi)始猶豫。她認(rèn)為潤(rùn)四產(chǎn)品、位置、價(jià)格都不如潤(rùn)三好，投資獲利的空間沒(méi)那么大了。