舊改釋放的紅利是否會(huì)讓房企的座次重新排列？
2019年的《政府工作報(bào)告》依然在強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)推進(jìn)保障性發(fā)住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造 ，保證困難群眾基本居住需求”，在2020年的《政府工作報(bào)告》中，關(guān)鍵詞已經(jīng)從“棚改”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;舊改”。
2014年是棚改政策的全面發(fā)力期，彼時(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知 》，除推進(jìn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，2014年（計(jì)劃）改造棚戶區(qū)470萬(wàn)戶以上的內(nèi)容外。 《通知 》有一條明確提到，將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)納入改造規(guī)劃，還提到適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持國(guó)有大中型企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造。
借著政策的春風(fēng)，首開(kāi)、住總、城建、首創(chuàng)等央國(guó)企一躍而起。當(dāng)時(shí)，券商們對(duì)以上房企普遍看好，評(píng)級(jí)正面。申銀萬(wàn)國(guó)甚至認(rèn)為，北京城建是棚改新政中受益最大的企業(yè)。多年過(guò)后的現(xiàn)在，北京城建目前在手棚改項(xiàng)目還有8個(gè)，總投資額超過(guò)1000億。
北京之外，棚改的集中區(qū)域在三四線城市。一批下沉三四線的房企得益于提前布局收益頗豐，這一紅利在房企銷售額的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)中有所顯現(xiàn)。
而從棚改到舊改，房企對(duì)舊改的布局也并非只是當(dāng)下，只不過(guò)政策加快了房企的步伐，畢竟，因政策紅利而房企受益的時(shí)代才剛過(guò)去不久。
六月初，恒大拿下廣州增城逕嚇村舊改，項(xiàng)目成本9.11億；奧園與青島經(jīng)控合作38條舊村改造項(xiàng)目；珠投、升龍正式簽約廣州增城長(zhǎng)崗村舊改合作企業(yè)；新世界預(yù)計(jì)在廣州投資舊改200億；金茂與福星合作拓展廣州城中村舊改項(xiàng)目。稍加留意不難發(fā)現(xiàn)，涵蓋廣州的粵港澳大灣區(qū)成為近期房企舊改發(fā)力點(diǎn)，而中梁也在近日成立粵港澳發(fā)展集團(tuán)。
有人說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)短期看政策，中期看政策，長(zhǎng)期看政策。
多家國(guó)際機(jī)構(gòu)認(rèn)定全球經(jīng)濟(jì)下滑已成定局，在此背景下，作為“穩(wěn)投資”“促民生”“擴(kuò)內(nèi)需”的老舊小區(qū)改造被著重提上日程，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)新機(jī)會(huì)。
新時(shí)代證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東向風(fēng)財(cái)訊表示，在地產(chǎn)周期切換到竣工上升周期的時(shí)候，舊改可以與地產(chǎn)竣工周期形成合力，對(duì)電梯、停車設(shè)備、物業(yè)管理、水電氣路改造、供暖、公共設(shè)施建設(shè)等行業(yè)有直接帶動(dòng)作用，同時(shí)舊改還可能帶動(dòng)居民自發(fā)進(jìn)行房屋裝修，對(duì)家電、家居、建材等行業(yè)可能會(huì)有間接拉動(dòng)作用。
房企對(duì)舊改的布局也并非只是當(dāng)下。
2019年9月16日，合生創(chuàng)展簽下廣州海珠第二大舊改片區(qū)，占地面積約109.74萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀建筑約330萬(wàn)平方米。然而，早在20多年前，朱氏家族就已經(jīng)介入新基村，開(kāi)發(fā)華南新城項(xiàng)目，更是從1998年起就征用新基村70.156公頃集體用地。
20年前，佳兆業(yè)在1999年收購(gòu)了深圳布吉片區(qū)的龍泉?jiǎng)e墅爛尾部分，改造成“桂芳園”之后將目標(biāo)群體投向香港市場(chǎng)獲得大賣。
20年后，管理層在2020年的業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，“在舊改方面，佳兆業(yè)集團(tuán)舊改土地儲(chǔ)備占地面積同比增長(zhǎng)33%，總數(shù)接近4000萬(wàn)平方米，尚未納入土地儲(chǔ)備的147個(gè)項(xiàng)目，貨值為2.5萬(wàn)億元人民幣。”
此間，舊改土儲(chǔ)的隊(duì)列里還有龍光、合景泰富、時(shí)代中國(guó)、奧園?，F(xiàn)在，這或許成為它們翻身的資本。
官方數(shù)據(jù)說(shuō)，舊改將是一個(gè)4萬(wàn)億投資額的市場(chǎng)。棚改過(guò)去之后，有專業(yè)人員做了一個(gè)簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)，從2014年到2017年的棚改市場(chǎng)投資總額大約是4.77萬(wàn)億元。
相比2019年的兩會(huì)報(bào)告，2020年已經(jīng)不提棚改了，這或多或少也寓示著，房地產(chǎn)的一個(gè)時(shí)代結(jié)束了。黃粱一夢(mèng)，時(shí)間仿佛過(guò)去了很久，但僅僅只是一年。
無(wú)可奈何花落去，似曾相識(shí)燕歸來(lái)。千年前的晏殊挽懷消逝的春色。現(xiàn)在房企們或許看到了春日的朝陽(yáng)。
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