在經(jīng)歷疫情“停擺”后，北京租房需求在近兩個月集中爆發(fā)。近日，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著返京人員的增多，北京租房需求逐步得到釋放，但需求并未推動價格上漲，部分房東經(jīng)歷“先降價、后漲價”的操作，而租客轉(zhuǎn)租也面臨一個月僅有一個看房客的尷尬。分析指出，受經(jīng)濟大環(huán)境影響，今年的租金高點難以超過2019年，由于“畢業(yè)季”的延期疊加第二次疫情“危機”，北京租房市場在未來幾個月或有進一步降溫的可能。
價格降了嗎
降700后再漲200
用了8天時間將自己北三環(huán)的一居室出租后，張敏感嘆：“市場沒那么壞，但確實降溫了。”
張敏這套位于北京朝陽區(qū)北三環(huán)和平西橋附近的一居室，地理位置沒得說，出門100米就是地鐵，還不臨街。樓層朝向方面，位于適中樓層的南向二層，不擋光。房況用她自己的話說：“沒有多豪華，但對于自住來說，干干凈凈，什么都有。”張敏的同事有套房子，就在自己這套房子的樓上頂層，同樣的戶型，差不多的裝修，去年底跟某頭部長租公寓的續(xù)簽價格是5700元/月。
“我詳細跟同事打聽了一下他租的價格、空置時間、服務(wù)費等等，考慮到疫情的影響，最后跟同一個長租公寓品牌簽了一年的代理，月租金是5500元，兩個月空置期。”鑰匙被代理公司拿走后3天，張敏的房子在這家代理公司的App上線，租金為5300元/月，低于給張敏的月租金。受市場環(huán)境的影響，在房子出租之初選擇了謹慎的態(tài)度。
“按照房況、樓層、朝向，中介也說，如果是去年底跟我同事一起出租，能到6000元，這么算是降了10%還多。”在張敏的房子正式在中介的App上架后，5天內(nèi)帶看15次，5天后中介將價格上調(diào)200元，與張敏收到的租金價格一致。3天后，房子成功出租，從中介的App下架。整個租房周期8天。
“從過程來說需求還是有的，4月開始復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，返京的人多起來，需求逐步釋放，但對價格確實更加敏感了，另外就是小戶型一居室比較好租，合租大戶型更不容易，疫情讓更多人愿意有獨立空間。”負責張敏這套房源的經(jīng)紀人如此評價。
轉(zhuǎn)租順暢嗎
一個月僅一人看房
價格敏感度是一把標尺，衡量著房源成交周期的長短。與張敏的“快銷”不同，租住在小黃莊一區(qū)的楊柳近日卻面臨轉(zhuǎn)租的困擾。據(jù)楊柳介紹，自己今年4月初搬到小黃莊一區(qū)租住，當時北京租房市場才剛剛開始恢復(fù)，但租房價格卻沒有太大議價空間，自己租房的價格以目前來看算是“高價”，這也造成了最近轉(zhuǎn)租很不順利。
對于當初的“高價”租房，楊柳表示，自己在北京已經(jīng)有四五年的租房經(jīng)驗，房子到期大概率會漲價，所以房子基本上是一年一換。但今年受疫情影響，搬家和看房都受到了影響，很多租戶無奈只能選擇續(xù)租，這也造成續(xù)租時可能出現(xiàn)“坐地起價”的情況，給租客整體印象就是價格沒下調(diào)。
此外，彼時中介人員告訴楊柳，“房子降價的并沒有很多，甚至有一些小區(qū)環(huán)境好的、配套設(shè)施齊全的，還出現(xiàn)了價格輕微上調(diào)的情況。而且近期需求量特別大，市場已經(jīng)恢復(fù)得很好了，租房時不要猶豫”。
受市場大環(huán)境所傳遞的“信息”，楊柳看房一周就有了方向，選擇與某長租公寓簽訂了一年的合同，然而沒想到的是僅不到一個月就有了轉(zhuǎn)租的困擾。“5月15日開始發(fā)布轉(zhuǎn)租信息，中間只有一個來看房的，之后一直就再沒人來問過。”楊柳感嘆道，已經(jīng)一個月時間過去了，這與自己的計劃相差太大，新住處的定金也已經(jīng)交了，實在不行只能違約退房。
“換房也是因為有了更便宜的去處，即便要繳納違約金，算下來也是省錢的。”在與自己管家的交談中，楊柳也了解到，目前自己所租住的房子是早幾年收的，長租公寓機構(gòu)與房東都簽訂了租房協(xié)議，出于盈利的目的，他們的房價也只能“挺著”。
成交漲了嗎
需求回升 租金難漲
最近，因疫情而暫緩回京的人群陸續(xù)返京，租房市場在經(jīng)歷前期“停擺”后終于步入正軌。據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計，2020年5月北京住房租房交易量環(huán)比增長28.92%，同比2019年5月增長13.28%。3月、4月、5月交易量連續(xù)大幅上漲，雖然較去年3月、7月的高點仍然低出5%-6%，但整體交易規(guī)模已與去年旺季高點持平。
不過，我愛我家方面也表示，疫情對北京住房租房市場確有影響，一是交易節(jié)奏延后，歷年在3月出現(xiàn)的交易高點推遲到5月，二是租金上行無力，往年春節(jié)后需求集中爆發(fā)、租金明顯上漲的局面并未出現(xiàn)。受經(jīng)濟大環(huán)境影響，今年的租金高點難以超過2019年，租金上行的幅度不會太大，整體租金水平將維持在相對較低的位置。
5月北京的整租交易中，每平方米的平均成交租金為88.45元，環(huán)比上漲1.8%，同比去年5月下跌4.61%。5月北京整租交易的套均租金為5633元/套，環(huán)比上漲1.1%，同比去年5月下跌6.94%。與2019年相比，目前北京的租金水平仍然相對較低。
“目前來看，北京租房市場的活躍度也不高，呈現(xiàn)房源多、需求少的情況。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙分析稱，租房市場的發(fā)展與就業(yè)市場息息相關(guān)，疫情下雖然各大企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但疫情的負面影響使企業(yè)縮編，就業(yè)市場環(huán)境嚴峻、失業(yè)率上升，疊加各大院校延后畢業(yè)時間，今年的“畢業(yè)季”或?qū)⒀雍?，短期?nèi)北京的租房市場活躍度難見起色。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波亦表示，目前北京第二次疫情“危機”已經(jīng)有了苗頭，“畢業(yè)季”的延期疊加第二次疫情“危機”，北京租房市場在未來幾個月或有進一步降溫的可能。
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