“疫情之后，我就只在5月份簽了一單。”在上海寫字樓中介行業(yè)浸淫十多年的張中名（化名）無(wú)奈地說(shuō)道。

受新冠肺炎疫情帶來(lái)的市場(chǎng)多米諾骨牌效應(yīng)影響，張中名所在的高端商務(wù)區(qū)寫字樓租售市場(chǎng)已經(jīng)跌入谷底，空置率高升、租金腰斬、客戶“大換小”頻繁……

來(lái)自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海陸家嘴商務(wù)區(qū)空置率為20%，存量則有將近200萬(wàn)平方米。一季度上海寫字樓市場(chǎng)向租戶傾斜，業(yè)主積極調(diào)整優(yōu)化企業(yè)靈活性以應(yīng)對(duì)多變的商業(yè)環(huán)境，租戶將迎來(lái)更多升級(jí)搬遷的優(yōu)質(zhì)選擇。全市租金報(bào)價(jià)環(huán)比下調(diào)0.9%，有效租金下調(diào)1.5%，其中裝免期全市平均錄得3.9個(gè)月，環(huán)比增長(zhǎng)4.5%。

作為寫字樓中介，張中名平時(shí)的主要工作就是帶著客戶穿梭于陸家嘴的各大甲級(jí)寫字樓之間。一旦促成交易，張中名就可以從業(yè)主那里拿到1-2個(gè)點(diǎn)的傭金。由于物業(yè)公司每天下班后就無(wú)法帶看，張中名的上班時(shí)間和陸家嘴的白領(lǐng)們通勤時(shí)間幾乎同步。

今年5月，張中名終于迎來(lái)了2020年的第一單，成功租出了位于陸家嘴商務(wù)區(qū)邊緣某座寫字樓的一整層，租金是8元多/天/平方米，這個(gè)價(jià)位相當(dāng)于陸家嘴商務(wù)區(qū)目前平均租金的中等水平。

在經(jīng)歷2019年租金下調(diào)之后，陸家嘴商務(wù)區(qū)寫字樓租金在疫情沖擊下又下跌了。

6月初，張中名遇到了劉江（化名），劉江與朋友共同創(chuàng)辦的電商公司進(jìn)入新一輪擴(kuò)張，最近想在陸家嘴尋找一個(gè)更大的辦公空間。劉江公司現(xiàn)在的辦公面積大概1500-2000平方米之間。這要是放在陸家嘴大部分寫字樓里，相當(dāng)于一整層或兩層的空間。但劉江的預(yù)算只有5元左右/天/平方米。這和陸家嘴目前的租賃均價(jià)10元以上/天/平方米的水平，差距不小。

然而，張中名很快就為劉江物色好了幾處可供挑選的寫字樓。劉江也很清楚，兩年前的陸家嘴租金均價(jià)是絕對(duì)不會(huì)低于8元/天/平方米的。

空置率高企：新商圈崛起、小業(yè)主獲利離場(chǎng)

上海中心、金茂中心、環(huán)球金融中心是陸家嘴的三大地標(biāo)建筑。它們的租金水平也是陸家嘴區(qū)域的標(biāo)桿，在15元-25元/天/平方米。

部分中介人員反映，目前上海中心空置率可能高達(dá)30%，這也是自該項(xiàng)目招商以來(lái)空置率最高的水平，而據(jù)該項(xiàng)目租賃部相關(guān)人士介紹，由于對(duì)客戶的甄選比較嚴(yán)格，因此，導(dǎo)致大樓空置率一直處于相對(duì)較高水平。“如果不挑客，早就租滿了。”張中名說(shuō)，金茂中心、環(huán)球金融中心也同樣對(duì)租客有要求，比如環(huán)球金融中心一度要求入駐企業(yè)必須是全球500強(qiáng)；即便行情不好，這三個(gè)地標(biāo)建筑的價(jià)位也沒(méi)有輕易下調(diào)。

但其它寫字樓由于部分樓層已轉(zhuǎn)手給小業(yè)主，開發(fā)商也很難統(tǒng)一價(jià)格，行情不好的時(shí)候，價(jià)格戰(zhàn)在所難免。據(jù)部分寫字樓業(yè)主、大廈招商及物業(yè)管理者、中介人員透露，上海陸家嘴區(qū)域一些辦公樓2018年初的出租率超過(guò)90%，但三季度以來(lái)出租率驟降到80%左右，降幅大于10%，分水嶺主要出現(xiàn)在2018年8～9月份。2019年經(jīng)歷一年調(diào)整之后，2020年又經(jīng)歷疫情，導(dǎo)致更多金融、投資公司收縮規(guī)模。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓市場(chǎng)按照中央商務(wù)區(qū)、核心商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)區(qū)劃分，截至2020年4月，核心商務(wù)區(qū)的整體空置率逼近30%。很顯然，個(gè)別項(xiàng)目空置率已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)30%。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，空置率最高達(dá)到30%、租金下滑、小業(yè)主拋售等，導(dǎo)致陸家嘴商務(wù)區(qū)的寫字樓正在面臨一次客戶洗牌，甚至?xí)绊憛^(qū)域的租金水平。除了受到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變化、客戶戰(zhàn)略調(diào)整的影響之外，還與上海新崛起多個(gè)商務(wù)區(qū)與小業(yè)主套現(xiàn)離場(chǎng)有關(guān)。

某家國(guó)內(nèi)知名的視頻彈幕網(wǎng)站，自2015年開始一直在陸家嘴商務(wù)區(qū)邊緣地段的國(guó)際航運(yùn)金融大廈租用寫字樓辦公，從一層到兩層、三層，最后要租4層才夠用，一共大約1萬(wàn)平方米。2019年，楊浦區(qū)招商引資優(yōu)惠政策出臺(tái)，給這家企業(yè)一棟寫字樓免費(fèi)辦公，自然陸家嘴就失去了這一個(gè)優(yōu)質(zhì)客戶。查詢啟信寶信息可見，這家視頻網(wǎng)站企業(yè)的注冊(cè)地址已經(jīng)更改到楊浦區(qū)。如今，這家企業(yè)曾經(jīng)租過(guò)的樓層，租金又有輕微下調(diào)，從當(dāng)年的6元/天/平方米下調(diào)至5.6元/天/平方米。

企業(yè)退租也有多方面原因：有的是本身業(yè)務(wù)縮減，為降低成本，不再在陸家嘴這邊辦公。此外，現(xiàn)在上海一些新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也比較多，租金和稅收優(yōu)惠政策都較具吸引力，中小型企業(yè)出于性價(jià)比考慮，有的就會(huì)搬遷過(guò)去。

行情不好的時(shí)候，寫字樓業(yè)主給租客的裝修免租期也會(huì)變長(zhǎng)。如果簽約3年，免租期從2個(gè)月左右，延長(zhǎng)至4個(gè)月、半年、8個(gè)月、甚至一年，這要視每棟寫字樓的情況而定。

由于小業(yè)主的想法難統(tǒng)一，往往同一棟寫字樓里，價(jià)格差異比較大。比如國(guó)家開發(fā)銀行大廈，大業(yè)主的租金水平在7-9元/天/平方米之間，而有一名小業(yè)主開出了4元/天/平方米的低價(jià)，希望盡快租出去。

陸家嘴寫字樓出現(xiàn)一波固定資產(chǎn)折價(jià)拋售。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，寧波銀行上?？偛吭谀瓿踬I入位于陸家嘴商務(wù)區(qū)的中融碧玉藍(lán)天15-20層，據(jù)了解，這單交易是通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所達(dá)成的，單價(jià)剛剛超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，相比此前開發(fā)商售價(jià)最高12萬(wàn)元/平方米，已有明顯下調(diào)。而網(wǎng)上查詢?cè)擁?xiàng)目二手均價(jià)在7.3萬(wàn)元/平方米。

在同一個(gè)產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站，記者還看到不少陸家嘴的寫字樓小業(yè)主低價(jià)拋售寫字樓房源，中融碧玉藍(lán)天近期就有幾層高樓層面積整體掛牌轉(zhuǎn)讓；一批樓齡超過(guò)20年的寫字樓，不少小業(yè)主開始套現(xiàn)離場(chǎng)，比如招商局大廈，落成于1990年代，近期不少小業(yè)主在產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌，單價(jià)6萬(wàn)元/平方米左右。

陸家嘴商圈大部分寫字樓已進(jìn)入高樓齡階段，業(yè)主選擇翻新，吸引了不少成本管控嚴(yán)格的金融、科技公司進(jìn)駐。位于竹園商貿(mào)區(qū)的寶鋼大廈，與陸家嘴商務(wù)區(qū)相隔一個(gè)地鐵站，翻新之后的價(jià)格并沒(méi)有多大漲幅，但由于周邊競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，其有一整層房源，租金給出了一個(gè)優(yōu)惠：6元/天/平方米，并有6個(gè)月免租期與車位贈(zèng)送。而該區(qū)域?qū)懽謽亲赓U均價(jià)在8元/天/平方米。

企業(yè)進(jìn)退之間：行業(yè)洗牌、需求減弱

雖然租賃、出售行情變化非常大，但從投資角度看，無(wú)論經(jīng)濟(jì)環(huán)境如何變化，上海依舊是資本投資熱土。

一季度，上海吸引實(shí)到外資投資46.69億美元，同比增長(zhǎng)4.5%。其中，3月實(shí)到外資18.72億美元，同比增長(zhǎng)20.8%。1月和3月，共簽約外資項(xiàng)目129個(gè)、投資總額達(dá)239億美元。一季度新增跨國(guó)公司地區(qū)總部10家、外資研發(fā)中心5家。

上海過(guò)去號(hào)稱“十里洋場(chǎng)”，如今也是金融機(jī)構(gòu)云集的名利場(chǎng)。陸家嘴寫字樓的行情變化，映射的恰是一次行業(yè)洗牌，比如外資零售公司明顯收縮。由于經(jīng)濟(jì)不確定性增加，以及疫情下企業(yè)推遲決策，租賃需求繼續(xù)減弱。

仲量聯(lián)行指出，不少公司重新評(píng)估辦公需求。整個(gè)市場(chǎng)的凈吸納量為-5.2萬(wàn)平方米。此外，一些項(xiàng)目竣工日期被推遲至2020年第二季度或下半年。

疫情暴發(fā)導(dǎo)致需求放緩，租金因此下降，特別是在空置率較高的非中央商務(wù)區(qū)。由于中央商務(wù)區(qū)內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目保持穩(wěn)定，且續(xù)租率上升，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比小幅下降0.9%。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.4%。張中名更愿意將陸家嘴商務(wù)區(qū)寫字樓的行情下跌看作是周期調(diào)整。他認(rèn)為，寫字樓是經(jīng)濟(jì)晴雨表，出租出售行情下降，代表經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，但他測(cè)算了一下，陸家嘴商務(wù)區(qū)的小戶型寫字樓回報(bào)率仍然有超過(guò)5%。

近期，在大陸發(fā)展十多年的臺(tái)灣明星夫婦林瑞陽(yáng)、張庭，以旗下微商品牌TST名義買下晶耀前灘一棟寫字樓，總面積2.6萬(wàn)平方米，總成交價(jià)17.6億，單價(jià)約6.7萬(wàn)元/平方米。“這個(gè)時(shí)候，如果有公司看到發(fā)展機(jī)會(huì)，大膽進(jìn)入這個(gè)圈層，其實(shí)也是一個(gè)雙贏的局面。”張中名透露，陸家嘴同樣有外資基金及證券等升級(jí)擴(kuò)張的需求信號(hào)。

3月以來(lái)，浦東一些標(biāo)桿項(xiàng)目與新上市項(xiàng)目意向客戶明顯增多，其中某汽車金融公司簽約東方純一約6000平方米辦公，某生鮮電商品牌以9.5元/天/平方米的單價(jià)，租下陸家嘴商務(wù)區(qū)與竹園商貿(mào)區(qū)交接的獨(dú)棟寫字樓，約2萬(wàn)平方米。

但證券市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)不再、相關(guān)金融行業(yè)整頓導(dǎo)致企業(yè)收縮陸家嘴的辦公“戰(zhàn)場(chǎng)”。即將入市的上海國(guó)際金融中心，目前業(yè)內(nèi)傳聞租金水平在12元/天/平方米，與前述三大地標(biāo)建筑相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯。

實(shí)際上，從2018年下半年開始，上海及周邊的杭州、南京等大城市商務(wù)寫字樓，空置率從10%升至20%甚至更多。

上海陸家嘴商務(wù)區(qū)近期出現(xiàn)中小投資者離場(chǎng)。“接盤者只是一些大型機(jī)構(gòu)，成交價(jià)格回到2017年的水平，但對(duì)于小業(yè)主而言，也是盈利的。”張中名說(shuō)，前兩年大宗交易火爆現(xiàn)象已不復(fù)存在。實(shí)際上，2019年三季度以來(lái)，上海商辦用地供應(yīng)量明顯回升，僅一個(gè)季度就成交6幅地塊。而隨著去年辦公用地開閘出讓，租戶的需求卻在降低，從而引發(fā)了“全新寫字樓項(xiàng)目入市-寫字樓存量高企-空置率上升”一系列連鎖反應(yīng)。

戴德梁行發(fā)布的2020年一季度寫字樓報(bào)告顯示，上海甲級(jí)寫字樓全市空置率創(chuàng)下21.1%的歷史新高(核心商圈空置率14.8%，新興商圈空置率31.6%)，環(huán)比上升1.44%。全市錄得凈吸納量-90,545平方米（核心商圈凈吸納量為-74,143平方米，新興商圈凈吸納量為-16,422平方米）。中小企業(yè)租戶比例較高的寫字樓受疫情影響較為明顯，空置率上升。此外，由于缺乏資金和勞動(dòng)力，許多企業(yè)的搬遷和裝修都暫停了。