自疫情緩解之后， 土地市場就日益熱鬧了起來，不少房企也紛紛在全國各地積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)之一，碧桂園在拿地這件事上也同樣積極。
6月9日，碧桂園競得“沈陽城建天和置業(yè)有限公司70%股權(quán)及債權(quán)”，總價(jià)33.83億元、溢價(jià)率21.56%。
由此碧桂園一共獲得渾南東湖5宗地（“長青灣公園南地塊”），編號分別為DL-1222號F6、DL-1223號F6-1、DL-1224號F6-3、DL-1225號F6-4、DL-1226號F12-2，總占地面積30.37萬平方米，建面82.01萬平方米，容積率2.7。
該5宗地塊于2011年12月28日被城建天和競得，當(dāng)時(shí)的成本價(jià)格為11.87億元。
34億沈陽補(bǔ)倉
公開資料顯示，2019年底，遼寧·沈陽聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所消息顯示，沈陽城建天和置業(yè)有限公司擬公開轉(zhuǎn)讓70%股權(quán)及債權(quán)。按照要求，意向受讓方或其實(shí)際控制企業(yè)法人連續(xù)三年入選財(cái)富中文網(wǎng)公布的“世界500強(qiáng)排行榜”，且需提供銀行開具的信息披露期內(nèi)任意時(shí)點(diǎn)不少于人民幣28億元的存款證明。
其中，沈陽城建天和置業(yè)有限公司是沈陽地鐵100%持股的子公司。
最終，碧桂園拍得了掛出的70%股權(quán)及債權(quán)，共計(jì)花費(fèi)33.83億。
而據(jù)沈陽本地媒體披露，碧桂園獲得之后并不能立刻投入開發(fā)。因?yàn)榇饲俺墙ㄌ旌碗m將地塊握在手多年，但并未進(jìn)行建設(shè)，土地多為凈地狀態(tài)，一些土地上還有建筑需要拆遷。
“土地契稅尚未繳納。項(xiàng)目土地內(nèi)存在高壓線路橫跨；DL-1223號F6-1地塊存在水源井，產(chǎn)籍未注銷，未拆遷完畢；項(xiàng)目土地內(nèi)存在五三勞改所、市農(nóng)業(yè)機(jī)械化研究所、民宅等部分房屋尚未拆遷完畢，相關(guān)房屋土地產(chǎn)籍未注銷完畢。”
因此，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在股權(quán)和債權(quán)支出的33.83億元之外，碧桂園還應(yīng)該會(huì)付出一些清理、拆遷等支出。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，沈陽市碧桂園在售項(xiàng)目目前共有9個(gè)，相關(guān)人士介紹稱，2020年1-5月碧桂園在沈陽項(xiàng)目的銷售面積在各房企中排名第7，多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額同比上漲。
事實(shí)上，近半年來碧桂園在沈陽以各種方式獲得了不少項(xiàng)目或土地。
2019年11月25日，ST銀億發(fā)布關(guān)于簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的公告，向遼寧碧桂園轉(zhuǎn)讓沈陽銀億房產(chǎn)剩余50%股權(quán)，并擬就合作項(xiàng)目50%股權(quán)及協(xié)作項(xiàng)目100%權(quán)益分別商談合同對價(jià)并分別簽訂相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
公告還顯示，經(jīng)雙方共同協(xié)商，確定合作項(xiàng)目50%股權(quán)及協(xié)作項(xiàng)目100%權(quán)益的交易對價(jià)分別為5.72億元和1.23億元，兩部分合計(jì)總對價(jià)為6.95億元。
今年3月31日，沈陽3宗地塊成功出讓，碧桂園以2.77億元競得蘇家屯區(qū)瑰香街西錢松西路北地塊，樓面價(jià)2300元/平方米，溢價(jià)率21%。
碧桂園三四線策略
對于沈陽這個(gè)城市，碧桂園方面對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，近5年，沈陽市土地資源一直處于緊缺狀態(tài)，作為東北重要城市，遼寧省經(jīng)濟(jì)文化中心，沈陽對省內(nèi)其他市縣的人口吸附力仍然很強(qiáng)，所以房地產(chǎn)市場需求一直很穩(wěn)定。
其續(xù)稱，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)上看，近5年商品房量價(jià)走勢穩(wěn)中有升，絕對價(jià)格仍在理性范圍，是碧桂園在東北長期看好的重要城市之一，未來將堅(jiān)持深耕。
另一方面，為了刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，沈陽政府也出臺(tái)一系列購房優(yōu)惠政策，并加入競爭激烈的“搶人”大戰(zhàn)。例如，今年4月17日，沈陽市房產(chǎn)局推出購房補(bǔ)貼新政，高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生（畢業(yè)未超過5年）在沈陽買新房，將享受到優(yōu)惠200元/平方米和契稅全額補(bǔ)貼的兩項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)政策。
從最近的數(shù)據(jù)來看，自4月底之后，沈陽的房地產(chǎn)市場明顯回暖，成交面積與去年同期持平，成交價(jià)格甚至出現(xiàn)了同比上漲。這或許是碧桂園看好沈陽的原因。
但另一方面，沈陽只是碧桂園今年深耕三四線城市的其中一個(gè)代表而已。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，今年碧桂園在區(qū)域布局上，有一個(gè)原則，即“堅(jiān)持深耕三四線，堅(jiān)決下沉五六線，謹(jǐn)慎投資一二線”。
可以看出，三四線城市仍然是碧桂園發(fā)展布局的重中之重。而從其拿地情況來看也是如此，有統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，碧桂園獲得的土地多半位于三四線城市。
在今年經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，不少房企正在進(jìn)行區(qū)域合并調(diào)整，收縮資源集中發(fā)展一二線城市，看起來碧桂園頗有一番“逆行”的姿態(tài)。
事實(shí)上，對于為什么大力發(fā)展三四線城市，碧桂園似乎自有一套邏輯。
有長期研究碧桂園的資本市場人士就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，碧桂園認(rèn)為，公司的發(fā)展趨勢和中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢是保持一致的。
中國60%的城鎮(zhèn)化水平與世界上發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體75%-90%的城鎮(zhèn)化水平之間仍存在較大一定差距，但中國一線城市，甚至部分二線城市的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)頗高了，因此
未來城鎮(zhèn)化紅利的最大空間應(yīng)該在三四線甚至五六線城市里。
同時(shí)，碧桂園表示對于三四線城市的布局經(jīng)過仔細(xì)考量和選擇，并不是所有三四線城市都會(huì)入駐。
比如，在碧桂園已進(jìn)駐的三四線城市中，超過1/4的城市常駐人口超過500萬，而在所有城市布局中，人口超過100萬的更是占全部項(xiàng)目的96%。而這意味著有強(qiáng)大的購買基礎(chǔ)。
此外，三四線城市的投資轉(zhuǎn)換率也普遍較高。據(jù)悉，截至2019年底，碧桂園三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，同行一二線城市項(xiàng)目的該指標(biāo)為0.71或以下。這意味著項(xiàng)目的周期更快，資金的滾動(dòng)使用效率更高。
碧桂園還表示，在其進(jìn)駐的三四線城市中，88%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應(yīng)三四線城市權(quán)益貨值的88%。
換而言之，碧桂園認(rèn)為，三四線城市是
未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要空間，布局的城市有購買基礎(chǔ)，也有購買需求，加上能夠讓資金快速滾動(dòng)、充分使用，因此作為公司發(fā)展布局的核心也是自然的事情。
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