“我們的業(yè)務(wù)是做安置房，雖然都是中介，但和鏈家、我愛我家不一樣。”6月10日，在北京市五環(huán)外一處房地產(chǎn)中介門店坐定后，李偉開始描繪他的業(yè)務(wù)藍(lán)圖，保底30%利潤，一般利潤都能達(dá)到50%以上。
李偉是這家小中介門店的負(fù)責(zé)人，不同于普通房地產(chǎn)中介收入主要依靠傭金，他雖然也收取服務(wù)費(fèi)，但最重要的利潤是賺取價差：從安置戶家庭手中購買安置房指標(biāo)，再以翻倍的價格向購房者出售。
同樣是做安置房生意，朱俊自稱，可以促成通過拆遷辦渠道直接獲得安置資格，他將這一方式稱之為改底單。改底單業(yè)務(wù)有兩種，一種是針對北京戶籍購房者，一種是針對外地戶籍購房者。
無論是李偉的倒賣安置房指標(biāo)，還是朱俊的改底單，類似的交易在北京乃至全國并不鮮見。這些游走在法律、法規(guī)邊緣的的灰色交易，成為一部分中小房地產(chǎn)中介賴以生存的法寶。
“說實話，做商品房我們肯定干不過鏈家，與其和他們正面競爭，還不如干他們做不了的業(yè)務(wù)。”李偉表示，目前在北京專門從事安置房買賣的中介有幾十家甚至超過百家，“大家活的都很好”。
實際上，“大家”干的不僅僅是安置房，還包括回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房、自住房、學(xué)區(qū)房、宅基地、小產(chǎn)權(quán)等各類房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。李偉稱，他堅決不碰法律不允許的領(lǐng)域，“像公租房、小產(chǎn)權(quán)，我肯定不碰”。
一位熟悉房地產(chǎn)交易的律師表示，雖然國有土地性質(zhì)的二類經(jīng)濟(jì)適用房，自拿到不動產(chǎn)權(quán)證書達(dá)到一定年限后，可以通過補(bǔ)繳土地出讓金轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，但由于雙方信息不對稱，購房者存在錢房兩空的風(fēng)險。
安置指標(biāo)
李偉負(fù)責(zé)的門店，前臺坐著一男一女兩名中介人員，辦公區(qū)有幾排格子間，電腦前的工作人員看起來非常稚嫩。
前臺與辦公區(qū)被一道屏風(fēng)墻半隔開，而二樓則由三間會議室和一間辦公室組成。
不同于一般中介電腦上選房、實地看房，李偉將會議室作為與客戶洽談的主要場所，“客戶認(rèn)可這種交易，下一步再去看房”。
會議室面積不大，一張長方形的桌子加六把椅子，幾乎填滿了房間。據(jù)李偉透露，一般員工主要負(fù)責(zé)約客戶來訪，他本人或者經(jīng)驗豐富的資深中介人員負(fù)責(zé)與客戶洽談。
李偉介紹，有些安置戶拿到的安置房指標(biāo)較多，想把一部分變現(xiàn)，但根據(jù)要求，二類經(jīng)濟(jì)適用房拿到房本后，補(bǔ)繳土地出讓金后可以上市交易，“著急用錢的業(yè)主等不了這么長時間”。
在拿到安置指標(biāo)之后、交房之前，李偉會從安置戶手中將指標(biāo)買下來。每一個安置或回遷社區(qū)都會有幾名中間人，中間人負(fù)責(zé)打聽哪家安置戶要出售房源，然后通知李偉，李偉親自去和安置戶談。
李偉透露，這門生意競爭激烈，交通、教育等配套較好的項目，一套安置房的指標(biāo)通常會吸引多個中介來搶，這個時候，“要么快，得到消息第一時間簽下來，要么舍得出錢，別人出二十萬，你出三十萬”。
對李偉來說，拿下一套安置房，前期投入的資金并不多。一般根據(jù)業(yè)主用錢的著急程度、項目的交通和教育配套等條件，當(dāng)面與業(yè)主談判，有時只需要二三十萬就可以鎖定一套房源。
也有房源比較好的情況，這時，中介之間的競爭就會很激烈，業(yè)主也會坐地起價，“我押過一套地鐵口的房子，原值也就80多萬元，我給業(yè)主定房就花了將近100萬元。”李偉說，定房資金，就是業(yè)主賣這套房子賺的錢。
業(yè)主拿到錢后，會和中介簽訂房屋買賣合同，合同中約定房屋房號、面積、價格及支付周期。同時業(yè)主需要提供身份證、戶口本等過戶所需的各種材料。購房者只需要配合中介做好后續(xù)工作即可。
等到交房時，原業(yè)主和中介一起去收鑰匙，本應(yīng)由原業(yè)主支付的購房款，也由中介來支付。
一般情況下，在正式過戶前，中介不會支付原業(yè)主全部房款，押一部分資金，完成過戶后支付。李偉稱之為押尾款，具體額度，根據(jù)業(yè)主賺取的差價來定。少則10萬元，多則七八十萬元。
李偉透露，對原業(yè)主來說，賣一套安置房指標(biāo)，會有相當(dāng)于這套安置房原值的收益。比如原值是100萬元的安置房，業(yè)主不用出100萬元給開發(fā)商，還能拿到100萬元現(xiàn)金收益。如果遇到急用錢的業(yè)主，中介也會乘機(jī)壓價，或者押更多尾款。
中介與原業(yè)主簽訂房屋買賣合同后就開始尋找客戶，如果在交房前能把房子賣出，交房時的房款就不用中介墊付，而由購房者交，減少了中介的資金壓力。這種情況下，中介一般可以賺到三五十萬元的差價。
購房者從中介手里購買安置房，中介會讓原業(yè)主與購房者重新簽一份房屋買賣合同，原來合同作廢。購房者一般需要支付50%左右的首付，交房時再交余下50%。
如果交房前，房源沒有賣出，中介需要墊付不菲的購房款，使得押房總成本上升，“這個時候，付出的成本大，但賺得也多，基本賺50%沒有問題，有的中介從業(yè)主手里拿的時候便宜，利潤可以翻倍。”李偉說。
改底單
朱俊工作的中介門店位于四環(huán)內(nèi)一處居民區(qū)底商，談客戶的場所同樣在會議室內(nèi)。雖然與李偉一樣做的都是安置房生意，但朱俊稱他不對接拆遷戶，而是直接從拆遷辦和開發(fā)商手中購買剩余房源。
朱俊介紹，通常情況下，如果安置戶不愿意購房，開發(fā)商會加價回購， “比如安置房定價是1萬元/平方米，開發(fā)商的回購價可能是1.1萬元或1.2萬元，這樣一個項目下來，開發(fā)商手中會積累一批房源。”
由于是政策性住房，需要特定的購房資格，這部分房源開發(fā)商無法正常銷售，朱俊稱，他就是幫助開發(fā)商銷售剩余房源的。這類房源通常價格會比周邊商品房價格低40%左右，由于和開發(fā)商直接簽約，所以未來房本下來時，直接就是購房者的名字。
朱俊介紹，想要購買這類住房，第一步先和他們公司簽委托代理合同，并交付50%的房款。第二步，他帶領(lǐng)購房者到拆遷辦做拆遷補(bǔ)償手續(xù)。
朱俊稱，安置房均與拆遷或騰退面積相對應(yīng)，開發(fā)商回購安置房，等于對應(yīng)的拆遷或騰退面積也空置出來。“比如說，老房子60平方米，補(bǔ)償600平方米安置房，但人家只要200平方米就夠了，開發(fā)商回購400平方米，對應(yīng)的就是原來40平方米的老房子面積。”
購房者名義上買的是老房子，老房子騰退或拆遷，需要補(bǔ)償安置房，實現(xiàn)間接購買安置房的目的。“你買了老房子，只要有合同，那就應(yīng)該給你安置房，你買多大的安置房，對應(yīng)相應(yīng)比例的老房子。”
第三步，拆遷辦做好老房子購房合同、拆遷補(bǔ)償協(xié)議等一系列手續(xù)后，統(tǒng)一拿到主管部門進(jìn)行資格審核。通過審核后，購房者會拿到一張類似準(zhǔn)購者的購房證明，然后等開發(fā)商通知選房。
朱俊表示，如果安置小區(qū)的房源選完了，購房者沒有選到房，一般有兩種選擇，要么選擇其他安置項目房源，但需要重新做拆遷手續(xù)、審核；也可以退款。“因為不止我們一家在做，很多公司都在做，選不到房也正常。”
朱俊透露，并不是所有安置房項目都可以做底單，每個項目要求不一樣。朝陽區(qū)有三個安置房項目，外地人只要具備購房資格也可以購買，但海淀區(qū)某個安置房項目，做底單必須得北京市戶口，外地人無法做。
一位接近北京市住建委的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報記者，無論拆遷還是騰退，都是一戶一室登記，改底單幾乎沒有任何通過審核的可能。該人士也提醒，這類行為可能存在詐騙，“你把錢給他了，到時候說審核沒通過，房子沒了，錢也要不回來”。
高利潤
李偉感嘆安置房買賣太賺錢了，他自己都吃不過來，不僅把身邊的朋友拉進(jìn)來一起做，還希望有更多的人和他一起“玩”。
李偉用東四環(huán)外某安置房項目舉例，該項目安置戶購買價格是1.1萬元/平方米，一套75平方米的房子總價為82.5萬元。他用30萬元鎖定了這套房子，隨后以3.2萬元/平方米價格出售，同時收取6萬-10萬元不等的傭金。
從投入上看，李偉支付給原業(yè)主的收益是80萬元，除了30萬元定金，剩下的50萬元交房時支付。另外還需要支付中間人3萬元好處費(fèi)，再加上交給開發(fā)商的82.5萬元房款，理論總投入是165.5萬元。
如果這套房在交房前賣出，李偉的實際支出是33萬元，根據(jù)報價，可以賣到240萬元，等到交房時，李偉的收益是74.5萬元。假如，交房前沒有賣出，減去20萬元尾款，李偉的總投入是145.5萬元，收益率也接近50%。
目前該項目周邊市場價為4.3萬元/平方米，同樣75平方米的商品房總價是322萬元，按照2.7%服務(wù)費(fèi)計算，普通中介公司賣出一套房拿到的傭金是8萬元。
李偉的辦公桌上放著一摞20公分高的牛皮紙文件袋，每個文件袋都裝著一套安置房購買合同及相關(guān)材料。他從其中一個紙袋拿出一沓材料，“看這套房子，下半年交房，只給他（安置戶）30萬元，這套房子就是我的了，賣出去就能賺錢。”
該套房源是位于朝陽區(qū)定向安置項目的一套小兩居，原值單價1.2萬元，李偉購買的單價為2.38萬元/平方米，“這等于房子還沒到手，業(yè)主就賺了80萬元。下來我們賣的話，價格肯定要3萬元以上了，周邊商品房都6萬元了。”李偉表示。
據(jù)李偉介紹，安置房項目原值普遍較低，與周邊商品房市場價有較大的差價，可操作空間也比較大。作為中介，根據(jù)投入資金、持有年限不同，獲取的回報也不一樣。
以昌平區(qū)某安置房項目為例，一套88平方米的房子，原值總價為123萬元，中介收房成本一般在200萬元到240萬元左右，賣出總價是340萬元。周邊同樣面積的商品房價格普遍超過500萬元。
如果中介選擇押房，一般先給業(yè)主30萬元到50萬元作為定金，獲得這套房源的獨(dú)家代理權(quán)，并承諾在一定時期內(nèi)賣出。“就算我3萬元賣出，我們也能賺三四十萬，100%回報率。”李偉說，與其買一套商品房，還不如押兩套到三套安置房。
即便規(guī)定時間內(nèi)沒有賣掉，自己接盤，“拿下房本后能過戶變成商品房，按現(xiàn)在價格也能賺兩三百萬。”李偉說，“你200萬元買商品房，每個月還得還月供，這個房子雖然有風(fēng)險，但咱都有辦法規(guī)避。”
暗藏風(fēng)險
住宅按屬性分，在正常商品住宅外，還有自住房、共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、單位集資房、公房等多種住宅類型。李偉和朱俊參與買賣的主要是經(jīng)濟(jì)適用房和安置房類型的住宅。
經(jīng)濟(jì)適用房又稱一類經(jīng)濟(jì)適用房，針對北京市特定低收入人群開發(fā)的限制性商品房，一般自取得不動產(chǎn)權(quán)滿五年，補(bǔ)繳10%土地出讓金可以轉(zhuǎn)化為普通商品房。不過，李偉表示，由于利潤空間小，他們很少做經(jīng)濟(jì)適用房。
安置房或回遷房又稱二類經(jīng)濟(jì)適用房。朱俊表示，回遷房一般指原地安置，安置房通常為異地安置。這類住房相對而言，只需繳納3%土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，就可以轉(zhuǎn)為商品房。
李偉和朱俊均承認(rèn)，雖然安置房比較便宜，但存在風(fēng)險。據(jù)朱俊透露，一般情況下，客戶選好項目，他會給出報價，客戶先支付50%的總房款，交房時付剩余50%房款及1%的中介費(fèi)。
以東城區(qū)在東五環(huán)的一套112平方米外遷安置房計算，總價為246萬元，首付款為123萬元，購房者在與朱俊公司簽訂委托代理合同時就需要支付首付款。交房時支付剩余123萬元尾款及2.46萬元中介費(fèi)用。
據(jù)朱俊透露，客戶的首付款直接打入他所在公司的賬戶，為中介代開發(fā)商收取，“很多安置房的開發(fā)商都是國企，一旦入賬了，到時候如果選不到房，就沒法退還了，所以我們代收，等選到房后，我們再轉(zhuǎn)給開發(fā)商。”
朱俊透露，購房者與開發(fā)商簽訂正式購房合同時，單價以房屋的原值計算。“別的安置戶簽的是什么價格，我們簽的就是什么價。”但是購房者支付的房款為購房的實際房款。
據(jù)上述熟悉房地產(chǎn)交易的律師分析，由于首付交給中介而不是開發(fā)商，即便交易是真實的，一旦未來出現(xiàn)糾紛，購房者將面臨財房兩空的風(fēng)險。“首付交給中介風(fēng)險太大。”
該律師表示，由于交易不受法律保護(hù)，一旦購房者利益受損，監(jiān)管部門通常會建議通過司法解決。在這種情況下，即便中介承認(rèn)收了購房者的錢，“如果中介沒錢給你，走法律程序，短時間內(nèi)也很難把錢拿回來。”
該律師進(jìn)一步指出，如果中介和拆遷辦、開發(fā)商根本沒有關(guān)系，不排除中介利用賣房名義圈錢，購房者交錢風(fēng)險更大。“到時候中介可以和你說，沒選到房，只能等下一個安置項目，退錢，你的錢同樣拿不回來。”
李偉表示，安置房交易最大風(fēng)險就是業(yè)主反悔，一旦房價上漲，業(yè)主覺得后悔了，可能會以違規(guī)交易要求解除合同，或者不配合過戶。“我們一般會和業(yè)主簽借款協(xié)議，我前期付你的錢，都算借款，完成過戶后轉(zhuǎn)為購房款。”
但這一交易同樣存在風(fēng)險，“有的安置房很多年都下不來房本，或者下來房本限制交易，一旦政策出現(xiàn)變動，購房者不具備購買這類住宅資格，到時候房子不是你的，退錢的話，最多業(yè)主把原值房款退給你，中介賺得錢很難退回來。”上述律師提示。
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