無論是單價(jià)還是總價(jià)，地產(chǎn)商合生所奪得的北京分鐘寺地塊，都是目前當(dāng)之無愧的北京地王，也是目前的全國地王。
5月9日至5月19日，北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺共推出了3個(gè)相鄰的住宅地塊，總建筑面積25萬平方米，起拍價(jià)134億元，最終被合生以179.6億元的成交總價(jià)逐一拍下，總體樓面單價(jià)高達(dá)7.15萬元/平方米，其中一塊土地的樓面單價(jià)高達(dá)7.6萬元/平方米。
這一舉動，很快引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。盡管合生創(chuàng)展一向被譽(yù)為隱形的地產(chǎn)旗艦，但其去年底的賬面上，僅有140多億港元，對于合生而言，這番蛇吞象的操作最終能否承受？對于當(dāng)下的樓市，又有何啟示？
手頭現(xiàn)金不足以購買地王
從北京地鐵10號線分鐘寺站出來后向東走200米，就能看到，兩輛挖土機(jī)趴在一片斷壁殘?jiān)?，拆遷后的灰色土地上鋪著一層綠色的防塵網(wǎng)，四周如同廢墟一般，只有較遠(yuǎn)處才能看到城市中挺拔的樓房，這是北京分鐘寺地王的現(xiàn)狀。
合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴中國新聞周刊，在北京東南三環(huán)與四環(huán)之間，25萬平方米的住宅用地可說是絕無僅有，尤其是在北京四環(huán)以內(nèi)嚴(yán)格限制住宅用地審批立項(xiàng)的背景下更顯稀缺，通過一級開發(fā)，合生在此耕耘了十年，可謂志在必得。
根據(jù)土地出讓文件規(guī)定，自成交之日起第 35 個(gè)日歷日，競得人須全額交納土地出讓金至北京市財(cái)政專戶。這意味著，最晚在下周一（6月15日），合生就需要陸續(xù)在本月內(nèi)全部支付這三個(gè)地王的價(jià)格179.6億元。
不過，合生的年報(bào)顯示，截至2019年底，合生的手頭現(xiàn)金只有近140億港元，一方面，這部分資金還需要維持日常運(yùn)營開支，另一方面，這部分資金并不足以支付全部地價(jià)。圖為北京分鐘寺地塊。攝影／劉德炳
圖為北京分鐘寺地塊。攝影／劉德炳今年以來，合生的現(xiàn)金流在持續(xù)變動，即使考慮到這一點(diǎn)，合生支付地王價(jià)格的壓力依然較大。
合生的業(yè)務(wù)以住宅開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營為主，今年受疫情影響，全國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營大都慘淡經(jīng)營，合生旗下的商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目合生匯到了5月份，才陸續(xù)恢復(fù)了一定的人流，其現(xiàn)金流入更多的還是依賴房地產(chǎn)銷售。
據(jù)合生創(chuàng)展公布，截至前五月，合生創(chuàng)展合約銷售金額為約人民幣65.07億元，較2019年同期約人民幣83.5億元同比下跌22.1%。
透過合生2019年年報(bào)來看，在籌資方面，前五月合生僅需要支付的利息就高達(dá)15億—20億元，加上工資、營銷等其他開支，總體的現(xiàn)金流出應(yīng)該在30億—40億元。
綜合考量合生的三大現(xiàn)金流，截至前五月，預(yù)估合生手頭上的全部現(xiàn)金為170億元左右，或許還不足償付地價(jià)。當(dāng)然，如果將公司可動用的全部現(xiàn)金用于近期支付地王的價(jià)格，那無異于窒息。
融資成本過高存在壓垮企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)
對地產(chǎn)商而言，地王是一次全方位的考驗(yàn)，尤其是體量如此大、價(jià)格如此高的地王，稍一不慎，可能會陷入全面的危機(jī)中。在房地產(chǎn)市場，類似的例子不勝枚舉。此前，在北京、上海、南京等地，均發(fā)生房企退地王的現(xiàn)象，甚至是一個(gè)地王顛覆了一家房企。
合生是朱孟依在香港創(chuàng)辦的隱形的地產(chǎn)巨艦，其布局以北京、上海、廣州為主，在一線城市有著極其豐厚而優(yōu)越的土地儲備，是絕對的首富級企業(yè)，但近年來，其發(fā)展速度已極大放緩。
本次成交的北京分鐘寺三個(gè)地王，由合生的兄弟企業(yè)珠江地產(chǎn)進(jìn)行一級開發(fā)，在全部地價(jià)中，還包含一級開發(fā)商的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，以5月9日成交地王為例，其72.2億元的地價(jià)中，土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)為48.35億元。
郭毅表示，合生為這塊地布局了十年之久，通過一二級聯(lián)動的開發(fā)模式，合生肯定會整體考慮土地價(jià)格和收益，參照目前土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤，最終會拉低實(shí)際成交地價(jià)，這是合生拿地的優(yōu)勢；但合生和珠江畢竟是兩個(gè)不同的實(shí)體，合生短期面臨著支付巨額地價(jià)的現(xiàn)實(shí)。圖為北京分鐘寺地塊。攝影／劉德炳
圖為北京分鐘寺地塊。攝影／劉德炳
根據(jù)出讓文件規(guī)定，即使是涉及珠江的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，也是打到北京市財(cái)政專戶，而不是直接打到珠江的賬戶上；另外，這三個(gè)地王的成交價(jià)，最晚需要在6月下旬全部交清。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴中國新聞周刊，從合生的融資渠道來看，一方面可以加快在售項(xiàng)目的去化速度，來增強(qiáng)自己的現(xiàn)金流；另一方面可以加強(qiáng)融資力度，通過債權(quán)融資和股權(quán)融資等多種方式來解決資金壓力。
數(shù)據(jù)顯示，盡管合生加大了銷售力度，但目前看收效不大。據(jù)合生公布，前5月較2019年同期同比下跌22.1%，其中5月份合生也比去年少銷售近10億元。相比于如今的龍頭房企碧桂園、萬科、恒大而言，無論是銷售速度還是銷售規(guī)模，合生的銷售額都大為遜色。
郭毅也認(rèn)同合生通過融資手段支付地價(jià)的可能性，畢竟遠(yuǎn)水難解近渴，合生近期就需要動用大筆的資金，另外，目前市場整體融資環(huán)境已大為改善，融資成本在降低，最低能到4.5%的年息。
不過，從政策面來看，對于開發(fā)商通過銀行貸款來支付地價(jià)，這一信貸的閘門并未打開。
對此，一位地產(chǎn)資深研究人士表示，合生擁有十分優(yōu)質(zhì)的土地儲備，比如霄云路8號等，將這些項(xiàng)目抵押貸款，合生仍能輕松獲得銀行的授信。
但很顯然，縱然能夠從銀行等途徑取得資金，對于合生而言，其壓力反而更大。2019年，合生支付的各種利息金額高達(dá)37多億元，已超過其當(dāng)年的核心利潤，參照合生目前的平均借貸成本，如果融資200億元左右，那么合生每年的全部信貸資金成本將高達(dá)50億元，這是目前的合生所難以承受的。
地王前途未卜
根據(jù)合生創(chuàng)展估計(jì)，北京分鐘寺地王中的L-39地塊的建筑工程將會在2021年2月開始，而預(yù)售則在2021年4月開始；L-41地塊的建筑工程將會在2021年1月開始，而預(yù)售則在2021年3月開始。
這與此前合生一直恪守的慢周轉(zhuǎn)策略大不相同。
郭毅表示，這三個(gè)地王均是招拍掛成交，地價(jià)較高，相應(yīng)地資金成本較高，包括資金的實(shí)際成本和機(jī)會成本都很高，繼續(xù)采取慢周轉(zhuǎn)將會吞噬項(xiàng)目的利潤，唯有采取快周轉(zhuǎn)，才能真正盤活資產(chǎn)。
張波認(rèn)為，合生提高周轉(zhuǎn)速度，可以更好提升其資金使用效率，對于更好提升項(xiàng)目的利潤水平將有一定幫助。但是這種轉(zhuǎn)變是有難度的，最主要的問題在于企業(yè)現(xiàn)有的軟硬件設(shè)施是否可以適合快周轉(zhuǎn)的需求，尤其是在運(yùn)營管理鏈條上協(xié)同度以及相關(guān)管理人員的配備方面都會面臨一定挑戰(zhàn)。
據(jù)了解，在奪得北京分鐘寺地王后，合生第一時(shí)間以百萬年薪對外公開招聘項(xiàng)目總等職位。
貝殼研究院高級分析師潘浩向中國新聞周刊介紹，地塊周邊二手住宅成交均價(jià)普遍在4.5萬—6萬元/平方米，其中相對高端的項(xiàng)目成交均價(jià)為8.6萬元/平方米，合生以7萬多元的樓面價(jià)奪得三個(gè)地王，創(chuàng)年內(nèi)樓面價(jià)新高，其起始樓面價(jià)遠(yuǎn)高于周邊市場價(jià)格，可見對區(qū)域定位較高，對其居住品質(zhì)有一定要求。
上述地產(chǎn)資深人士表示，從合生的成本來看，預(yù)計(jì)這一地王項(xiàng)目的起價(jià)可能會定在11萬元/平方米左右，最終銷售目標(biāo)為12萬—15萬元/平方米，不過，參照北京南三環(huán)沿線此前的地王入市銷售來看，這些地王項(xiàng)目大都利潤較薄。目前看，盡管政策面和資金面存在有利于地王的土壤，但過高的地價(jià)以及瞬息變動的市場形勢，意味著地王前途未卜。
潘浩表示，北京分鐘寺區(qū)域雖為四環(huán)內(nèi)少有的價(jià)值洼地，其當(dāng)前居住氛圍較為一般，無疑對開發(fā)商項(xiàng)目打造能力提出較高要求，需要三個(gè)地塊形成合力，打造高端居住板塊。
張波表示，在2018年和2019年沉寂兩年后，2020年地王現(xiàn)象又有抬頭，合生的表現(xiàn)無疑十分搶眼，其樓面價(jià)較高，未來存在著一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，需要在產(chǎn)品打磨層面有更加突出的表現(xiàn)。
今年1月，合生正式完成二代交替，其創(chuàng)始人朱孟依將董事會主席的職務(wù)交給了其女兒朱桔榕，合生的改變正在進(jìn)行，隨著北京分鐘寺地王的橫空出世，其壓力與風(fēng)險(xiǎn)也到了前所未有的時(shí)刻。
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