在剛剛過(guò)去的5月，樓市神經(jīng)一再被學(xué)區(qū)房挑動(dòng)。從月初北京西城區(qū)“多校劃片”的靴子落地，到月末兩棟辦公樓劃入學(xué)區(qū)范圍。多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房?jī)?nèi)部成交量大增，創(chuàng)下2017年“3·17”樓市調(diào)控后的新高。

“政策出來(lái)的十天內(nèi)，我差不多帶看了60次。”北京市西城區(qū)金融街片區(qū)某房屋中介店長(zhǎng)華玉向北京商報(bào)記者坦言。

作為優(yōu)質(zhì)教育資源最為集中之地，西城區(qū)正式啟動(dòng)“多校劃片”既是意料之中，又稍顯突然。在過(guò)去這一個(gè)月的發(fā)酵期，從一開(kāi)始房主爭(zhēng)相掛房出售、家長(zhǎng)打爆咨詢電話、甚至有品牌中介間為簽房大打出手，到買賣雙方開(kāi)始精打細(xì)算，考量利弊，熱鬧過(guò)后，市場(chǎng)漸趨理性。

對(duì)家長(zhǎng)們而言，7月31日的末班車近在咫尺，上還是不上？要考慮的不僅僅是巨額的購(gòu)房款，政策走向、投資收益回報(bào)……不確定性還有很多。

30天：從瘋狂到理性

“因?yàn)榉恐魇钦\(chéng)心出售，還有議價(jià)空間?？赡苓€有三五十萬(wàn)元的空間可以談。”華玉向北京商報(bào)記者介紹豐匯園小區(qū)一套報(bào)價(jià)1480萬(wàn)元、76.5平方米的兩居時(shí)表示，相比之前，金融街片區(qū)的二手房在政策后大概降了80萬(wàn)元左右。經(jīng)紀(jì)人普遍的看法是，按照這套房現(xiàn)在的價(jià)格，放在政策出臺(tái)前早就已經(jīng)被買走了。

豐匯園小區(qū)位于北京西城區(qū)金融街，其對(duì)口的宏廟小學(xué)被稱為“宇宙第一牛小”。宏廟小學(xué)對(duì)應(yīng)的四個(gè)小區(qū)（部分樓）內(nèi)居住著不少學(xué)生和家長(zhǎng)，上小學(xué)前買入，入學(xué)幾年或升入初中后賣出。而五年前的上述房源房?jī)r(jià)尚不足千萬(wàn)元。不過(guò)，此次政策出臺(tái)，促使房主決定趕在7月31日前將房屋脫手。在看房3天后，該套房再度降價(jià)至1350萬(wàn)元，且還有議價(jià)的空間。

“其實(shí)金融街這邊也有很多投資客，這個(gè)政策對(duì)于金融街的影響是比較大的，因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)學(xué)校不是很均衡，本來(lái)買了豐匯園能上宏廟的，未來(lái)就有可能被分配到‘渣小’。因此‘7·31’后勢(shì)必會(huì)降價(jià)，4月30日政策出來(lái)當(dāng)晚就有好多房主出來(lái)掛房，價(jià)格也都有可談空間。但像德勝片區(qū)教育資源相對(duì)均衡，未來(lái)降價(jià)不一定會(huì)明顯，所以雖然掛房的也多，但價(jià)格還是差不多。”一位知情人士向北京商報(bào)記者分析。

新政發(fā)布后一周，西城區(qū)掛牌量和成交量均出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。掛牌量超過(guò)4月整月總量，一周內(nèi)成交量相當(dāng)于4月成交量的70%。以德勝門、金融街最為顯著，5月這兩個(gè)片區(qū)的成交量分別環(huán)比增長(zhǎng)316%、134%。價(jià)格方面，以成交活躍的豐匯園小區(qū)、新風(fēng)南里、裕中西里為例，價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定的水平。同小區(qū)同戶型房源5月成交價(jià)格較上月環(huán)比增幅基本在2%以內(nèi)。對(duì)于當(dāng)時(shí)網(wǎng)上“一天賣十套”的傳言，華玉表示并不夸張，“甚至有套房?jī)杉抑薪榈目蛻舳即蛩愫灹?，搶?lái)?yè)屓ゲ铧c(diǎn)打起來(lái)”。

不過(guò)經(jīng)歷“瘋狂”的“五一”之后，學(xué)區(qū)房交易逐漸回歸理性。從日度數(shù)據(jù)看，西城區(qū)成交量已經(jīng)開(kāi)始回落。5月20日，北京市住建委也發(fā)布通告，嚴(yán)查虛假宣傳“不限購(gòu)”、炒作“學(xué)區(qū)房”等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為，查處21家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

“其實(shí)不考慮投入，就想要一個(gè)學(xué)位的在‘五一’開(kāi)始的時(shí)候就都買好了。剩下的精挑細(xì)選肯定會(huì)更加謹(jǐn)慎。”前述知情人士向北京商報(bào)記者分析。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)政策對(duì)西城區(qū)市場(chǎng)的影響在兩個(gè)月左右，7月之前成交量大、價(jià)格小幅上漲，隨后成交量明顯下滑、價(jià)格下跌，跌幅在5%-10%。此前在東城區(qū)、海淀區(qū)有過(guò)類似的經(jīng)歷。“政策的影響已經(jīng)開(kāi)始趨弱，5月市場(chǎng)增速較快的最主要原因是‘學(xué)區(qū)房’政策的影響，從日度數(shù)據(jù)看，西城區(qū)成交量已經(jīng)開(kāi)始回落。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)說(shuō)。

理性之下，幾百萬(wàn)元的降價(jià)空間、公房或商品房在貸款額度上的區(qū)別、片區(qū)和幾居室的選擇、購(gòu)房之后的風(fēng)險(xiǎn)等，都是需要考慮的問(wèn)題。

“7·31”后：政策風(fēng)險(xiǎn)未知

在這輪學(xué)區(qū)房交易熱潮中，小戶型表現(xiàn)最為活躍。“像在金融街的話，如果有一套1000萬(wàn)元的一居室新上線，最多兩天內(nèi)馬上賣出。”華玉談道。

目前居住在朝陽(yáng)區(qū)的王女士在半月前參與了一場(chǎng)一居室的搶購(gòu)。5月13日，德勝片區(qū)對(duì)口西師附小的一套房子，27平方米總價(jià)500萬(wàn)元，當(dāng)天來(lái)了19個(gè)客戶看房。坐擁熱門房源的房主坐地起價(jià)80萬(wàn)元，王女士略一猶豫，房子就已被別人買走了。

“因?yàn)閷W(xué)區(qū)房太貴了，不想把資金全投進(jìn)去，而且還有政策風(fēng)險(xiǎn)。因此盡量選擇落戶房，可以少投入一點(diǎn)，萬(wàn)一損失也不會(huì)太多。但一居室的性價(jià)比其實(shí)不是很高，小面積的每平方米單價(jià)更高。”王女士說(shuō)。

實(shí)際上，西城區(qū)在北京城六區(qū)中是最后實(shí)施“多校劃片”，但各區(qū)政策落地情況并不相同。如東城區(qū)的購(gòu)房時(shí)限為2018年6月30日，從去年開(kāi)始已完全通過(guò)電腦派位方式安排入學(xué)；而海淀區(qū)以2019年1月1日為時(shí)限，但在去年的“小升初”中仍踐行單校劃片為主。

在王女士看來(lái)，“西城明年就算真的多校劃片了，如果還是就近原則為準(zhǔn)，其實(shí)對(duì)于區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)有太大影響。但如果因?yàn)橘I房者太多，報(bào)名上學(xué)的太多了，超出這個(gè)片區(qū)的學(xué)位數(shù)，有一年劃到學(xué)區(qū)之外別的學(xué)校，那這學(xué)區(qū)房馬上就降價(jià)了。包括趕著單校劃片的末班車，也是求一個(gè)確定性”。

許小樂(lè)指出：“從東城區(qū)、海淀區(qū)政策后成交歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，政策發(fā)布后執(zhí)行前，區(qū)域成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)集中增長(zhǎng)，而在政策執(zhí)行后，將會(huì)出現(xiàn)半年左右的連續(xù)下跌。從更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)看，北京的優(yōu)質(zhì)教育資源依舊十分稀缺，多校劃片政策并不會(huì)讓學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大幅下跌。”

20萬(wàn)/年？家長(zhǎng)的教育抉擇

對(duì)于孩子的教育，常常與學(xué)區(qū)房相提并論的是國(guó)際學(xué)校。北京一些國(guó)際學(xué)校無(wú)需京籍戶口，師資條件、硬件設(shè)施看來(lái)也足夠有誘惑力。在北京的近百所國(guó)際學(xué)校中，四成左右為12年一貫制學(xué)校，學(xué)費(fèi)大約在10萬(wàn)-30萬(wàn)元/年不等。

以目前北京市規(guī)模較大，12年制的私立匯佳學(xué)校為例，國(guó)際文憑組織（IB）PYP（小學(xué)階段）、MYP（初中階段）、DP（高中階段）的學(xué)費(fèi)分別為20萬(wàn)、23萬(wàn)、25萬(wàn)元，12年學(xué)費(fèi)為264萬(wàn)元，如從小住宿，還需46.5萬(wàn)元住宿費(fèi)，另外還有不同的俱樂(lè)部活動(dòng)等供選擇，如網(wǎng)球課6800元/24次課、5000元/24次課，每年冬夏國(guó)外研學(xué)項(xiàng)目等的花銷也不同，僅國(guó)內(nèi)12年間學(xué)費(fèi)在350萬(wàn)元左右。

20萬(wàn)元每年，還是一次性1000萬(wàn)元？王女士向北京商報(bào)記者談到了自己的考量：“國(guó)際學(xué)校學(xué)費(fèi)看起來(lái)可能還行，一年二三十萬(wàn)元，但這還是基礎(chǔ)學(xué)費(fèi)，之后還會(huì)有出國(guó)，需要更多。而且這是純消費(fèi)型，學(xué)費(fèi)完全花出去了，而學(xué)區(qū)房其實(shí)還能賣掉。從孩子未來(lái)整體發(fā)展考慮，你上了國(guó)際學(xué)校可能就只有留學(xué)一條路了，而上公立學(xué)校的話至少是‘進(jìn)可攻退可守’。” 

疫情期間，“小留學(xué)生”話題也再次引發(fā)社會(huì)關(guān)注。在21世紀(jì)教育研究院副院長(zhǎng)熊丙奇看來(lái)，小留學(xué)生現(xiàn)象中一部分是在國(guó)內(nèi)進(jìn)不了比較好的小學(xué)，就想到干脆去國(guó)際學(xué)?；蛘吡魧W(xué)，以解決孩子的求學(xué)和未來(lái)升學(xué)的問(wèn)題。還有一部分是有可能在大城市里沒(méi)有戶籍，即便能夠在大城市完成義務(wù)教育，但隨后中高考都會(huì)面臨制度性障礙，比如只能送回老家，因此也有考慮。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向北京商報(bào)記者分析：“學(xué)區(qū)房的本質(zhì)問(wèn)題還是在于教育資源的均衡分配?？陀^上來(lái)講，就算有一些政策調(diào)整，也不會(huì)完全降溫。后續(xù)還是建議在教育均衡方面給一些政策，引導(dǎo)大家到郊區(qū)買房。一種傳統(tǒng)的感受是，一些郊區(qū)如果說(shuō)學(xué)校配套教育設(shè)施比較好，那么學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量也會(huì)明顯提升，自然能吸引更多人到這個(gè)片區(qū)買房置業(yè)。”