受新冠肺炎疫情影響，今年一季度，我國國內生產總值同比下降6.8%。全球經濟形勢同樣不明朗，國際貨幣基金組織（IMF）預計，今年全球經濟將萎縮3%，衰退程度遠超2008年國際金融危機引發(fā)的經濟下滑。
國內外雙重挑戰(zhàn)下，今年政府工作報告并未提出全年經濟增速目標，強調要穩(wěn)住經濟基本盤，抓好“六穩(wěn)”“六保”工作，尤其要保居民就業(yè)、?；久裆?、保市場主體、保糧食能源安全、保產業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定、保基層運轉。
作為國民經濟的“壓艙石”，中央對房地產如何定調，備受關注。自疫情可控以來，房地產行業(yè)快速復蘇，展現(xiàn)出超乎市場預期的強大韌性，調控政策屢現(xiàn)“一日游”，是否會借地產提振經濟的論調再次出現(xiàn)。
需要看到，盡管經過多年調控，對地產金融風險的防范、地方土地財政的依賴、居民杠桿率的隱憂，并未因疫情變局而消失。繼續(xù)加強房地產宏觀調控，謹防地產系統(tǒng)性風險，仍是“房住不炒”的第一要義。
因此，政府工作報告再強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“保民生是當前經濟發(fā)展的重中之重，房地產穩(wěn)定便是對國家發(fā)展大局的最大貢獻。”業(yè)內認為。
樓市展現(xiàn)強勁韌性
隨著疫情沖擊逐漸減弱，我國房地產市場強力回溫。
據克而瑞數(shù)據，4月份，房地產市場供求同比跌幅收窄至不足一成，近乎與去年同期持平；28個重點城市整體成交面積2383萬平方米，環(huán)比增長43%，同比微跌5%，顯著超過2020年月均水平。
從房企業(yè)績表現(xiàn)看，隨著積壓需求釋放，以及開發(fā)商積極推貨，百強房企4月全口徑銷售額9002.3億元，環(huán)比增長17.2%，同比基本持平；1~4月累計銷售同比下跌14.5%，跌幅收窄。
“3月中旬開始，房地產恢復速度非?？?，出乎我們意料。”易居控股CEO丁祖昱表示，而在此之前，房地產市場幾近停擺，售樓處、中介門店、施工場地等紛紛關閉。
房企開發(fā)投資也逐步進入正常軌道。易居房地產研究院數(shù)據顯示，今年1~4月，全國31個省份中，17省份房地產開發(fā)投資增速已由負轉正，在房地產投資規(guī)模較大的省份中，四川已在3月份率先轉正。
世聯(lián)行董事長陳勁松認為，疫情之后，房地產行業(yè)還會是中國經濟的壓艙石，主要因中國城鎮(zhèn)化率還不到60%，要達到70%的城鎮(zhèn)化率，還有很大空間可挖，而城鎮(zhèn)化率的提高與住宅密不可分。
有關機構分析人士也表示，預計二季度，受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產市場也將逐漸恢復，短期需求釋放動力的強弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢密切相關，一二線城市整體恢復可能相對更快。
值得注意的是，樓市不僅快速復蘇，甚至呈現(xiàn)“過熱”苗頭。從深圳經營貸流入樓市“風波”到4月二手房價領漲全國，從廈門驚現(xiàn)百億地王到全國土地市場快速復蘇，借地產提振經濟的論調再次蠢蠢欲動。
“個別城市房價異動有三方面原因：一是全球貨幣寬松潮下，居民搶購實物資產的意愿增強；二是個別城市為穩(wěn)住經濟發(fā)展，出臺支持房地產市場發(fā)展的政策；三是部分主體利用優(yōu)惠政策進行套利。”中國銀行研究院認為。
地方調控“博弈”
在穩(wěn)經濟和對房地產的依賴下，多地出臺樓市提振措施，卻屢屢被叫停。
5月25日，安徽省無為市住房和城鄉(xiāng)建設局表示，此前出臺的《關于應對新冠肺炎疫情防控促進建筑業(yè)和房地產業(yè)健康有序發(fā)展的通知》暫停執(zhí)行，該文件涉及取消商品住房2年限售政策，完善商品房項目預售管理等政策。
至此，已有包括駐馬店、廣州、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、荊州、赤峰、淮安、寧陽等約12個城市叫停房地產“松綁”政策。被叫停的政策主要為降低首付比例、放開限售限購政策、給予購房補貼等。
“當前不能放松地產調控的重要原因是，各級政府在發(fā)展路徑上仍依賴于土地財政。”有業(yè)內人士表示，被債務負擔拖累的地方城市，并未找到城鎮(zhèn)發(fā)展轉型的合理方案，一旦經濟環(huán)境波動，便會再寄希望于房地產。
從地產金融角度看，此前有房企人士表示，國家的調控底線是不能出現(xiàn)金融風險，地產風險就是金融風險。目前開發(fā)商手上有11萬億元銀行貸款、12萬億元信托，2萬億元境內債、1萬億元境外債，數(shù)量不小。
“信貸資金過度集中于房地產，一旦出現(xiàn)房價大幅下降的情況，將嚴重影響銀行穩(wěn)健經營。”廣東省統(tǒng)計局日前發(fā)布報告稱，房地產會對實體企業(yè)造成擠出效應，在房價只漲不跌預期下，更易滋生投機行為，不利于供給側結構性改革。
與此同時，據中國人民銀行調查，2019年，在96%的人擁有房產的同時，只有43.3%的家庭有房貸，這一方面?zhèn)让骝炞C目前風險較低，另一方面也反映出財富分化、負債集中于低收入群體。
“降低房地產市場為主的資產泡沫風險，降低經濟增長對杠桿的依賴，提升科技創(chuàng)新的能力，將是2020年經濟變局的重要方向。”望正資本全球宏觀對沖基金董事長劉陳杰此前撰文說。
基于此，中央層面重申堅持“房住不炒、因城施策”主基調不動搖，強化住房居住功能，弱化其金融屬性。不過，隨著“因城施策”被寫入政府工作報告，各地房地產調控政策將更加靈活，以保障市場平穩(wěn)運行。
結構性機遇在哪里？
盡管樓市正迅速回溫，但丁祖昱認為，從長遠看房地產仍存三大風險，包括行業(yè)規(guī)模已觸碰天花板；“房住不炒”政策大環(huán)境下，房地產金融政策不放松；疫情陰霾下，全球經濟危機“黑天鵝”。
“過去三年，地產總體銷售面積并沒有出現(xiàn)更多增長，連續(xù)都是在17億平方米左右。”他表示，面積代表總需求量，行業(yè)規(guī)模已觸碰天花板，尤其因房價上漲與居民收入漲幅不成正比，剛需購買力壓力較大。
受疫情影響，就業(yè)形勢和中等收入群體收入發(fā)生變化，也會關系到未來房地產市場的發(fā)展。克而瑞認為，今年剛需市場不容樂觀，購買力不濟下剛需增長乏力，購房消費或將被迫向后延期。
在行業(yè)增長挑戰(zhàn)、地方調控“博弈”下，未來樓市的增長動力在哪里？值得注意的是，此次政府工作報告指出，要深入推進新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育產業(yè)、增加就業(yè)。
“未來不動產市場的結構性機會就在都市圈。”華夏幸福研究院院長顧強認為，過去十年，新增城鎮(zhèn)人口的65%進入核心都市圈，未來這種趨勢仍會持續(xù)，都市圈將集中70%的新增城鎮(zhèn)人口，釋放中國經濟的最大結構性潛能。
都市圈的強勁紅利，與人口流向息息相關。2019年，全國人口凈增加超過100萬的省份為廣東和浙江，其中杭州、深圳人口增長最快，樓市也較為活躍。而房地產市場不景氣的地方，一般是人口凈流出地區(qū)。
業(yè)內專家認為，城市群建設是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，五大城市群仍將是發(fā)展高地，核心城市產業(yè)結構不斷優(yōu)化調整，高素質人才大量導入，有望給房地產市場提供更堅實的需求支撐。
政府工作報告也指出，今年擬發(fā)行1萬億元抗疫特別國債，資金直達市縣基層、直接惠企利民，主要用于支持減稅降費、減租降息、擴大消費和投資等，強化公共財政屬性，決不允許截留挪用。
“這將極大緩解地方財政收支壓力。”克而瑞表示，預計地方政府將有序供地，尤其是財政收不抵支的弱三、四線城市，供地規(guī)模不會顯著放量，房地產行業(yè)中長期庫存水平或將整體可控。
“無論是保就業(yè)保民生，還是實現(xiàn)脫貧目標、防范化解風險，都需要維持經濟穩(wěn)定發(fā)展大局，發(fā)揮房地產在經濟發(fā)展的壓艙石作用。”廣東省房協(xié)會長王韶稱，維持房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，就是對“保民生”的最大貢獻。
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