隨著售樓處逐漸開放和需求釋放，房地產(chǎn)行業(yè)逐步迎來復蘇機遇，一二線城市樓市率先回暖。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，4月單月，TOP50房企拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環(huán)比增長105.0%；Top100房企拿地總額3882億元，同比增長7.2%，環(huán)比增長108.9%。

“房住不炒”，房企紛紛變革謀求發(fā)展。有深陷高杠桿債務(wù)泥潭的房企，引入戰(zhàn)投自救；也有龍頭房企另辟蹊徑成立產(chǎn)業(yè)基金，期望打通全產(chǎn)業(yè)鏈。

第一財經(jīng)記者獲悉，保利地產(chǎn)（600048.SH）與碧桂園（2007.HK）兩大上市房企巨頭已聯(lián)手通過旗下的CVC（企業(yè)創(chuàng)投）設(shè)立房地產(chǎn)“產(chǎn)業(yè)鏈賦能”基金。

前有萬科養(yǎng)豬，后有恒大造車，龍頭房企跨界轉(zhuǎn)型有越演越烈的趨勢。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，國內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，已有半數(shù)以上成立了專門的CVC、中心或部門等，以探索打造業(yè)務(wù)新增長板塊。

房地產(chǎn)基金的投資邏輯

據(jù)悉，保利資本和碧桂園創(chuàng)投已正式宣布將發(fā)起設(shè)立一支規(guī)模50億、首期10億元的房地產(chǎn)“產(chǎn)業(yè)鏈賦能”基金，兩者將共同進行后續(xù)的基金募資和管理。截至目前，多家市場頭部專業(yè)投資機構(gòu)已確認作為基石投資者加入。

基金的投資邏輯關(guān)系到投資回報率。保利資本副總經(jīng)理李文軒對記者表示，“該基金的投資邏輯有三種：地產(chǎn)上游集采賦能邏輯、地產(chǎn)下游物業(yè)平臺物業(yè)賦能邏輯、參與產(chǎn)業(yè)鏈已上市公司再融資邏輯。投資方向主要聚焦于產(chǎn)業(yè)鏈上下游，包括地產(chǎn)供應(yīng)鏈的建筑裝飾、建筑材料、建筑新工藝；家居消費；人工智能物聯(lián)網(wǎng)（AIoT）及建筑信息一體化系統(tǒng)等多個賽道”

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10余年市場化發(fā)展，已基本形成了一條多個行業(yè)相互依存的較長產(chǎn)業(yè)鏈。具體可以分為資金、土地、設(shè)計、開發(fā)、施工、銷售和最后的物業(yè)管理等幾大環(huán)節(jié)。整個鏈條中，資金貫穿始末，各大環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的新形勢下，中國房地產(chǎn)市場亦不得不面對互聯(lián)網(wǎng)帶來的挑戰(zhàn)與機遇，產(chǎn)業(yè)也面臨轉(zhuǎn)型提升。

在談及地產(chǎn)業(yè)基金與其他產(chǎn)業(yè)基金的區(qū)別時，李文軒指出，“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)巨大與產(chǎn)業(yè)鏈較長的兩個特性，造就了地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈基金可覆蓋產(chǎn)業(yè)與可賦能產(chǎn)業(yè)遠大于其他一般行業(yè)。此外，其他產(chǎn)業(yè)鏈基金主要依托上市公司對于技術(shù)與自身業(yè)務(wù)的內(nèi)生需求去著手布局，其核心是改善提升上市公司在成本與技術(shù)方面的競爭優(yōu)勢。而保利與碧桂園共同設(shè)立的基金布局除了保有普遍產(chǎn)業(yè)鏈基金的特征之外，其更在于結(jié)合地產(chǎn)、物業(yè)、教育、健康等多個業(yè)務(wù)場景，未來有望形成‘大地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)集群’。”

不過，也有地產(chǎn)業(yè)的分析師指出，“地產(chǎn)業(yè)大而長的特質(zhì)是把‘雙刃劍’。制造企業(yè)、電商處于地產(chǎn)業(yè)的上游，是需求方。該基金投向多個賽道的話必然要有所側(cè)重，張弛有度地進行投資，讓一部分賽道的企業(yè)迅速受益基金的投資成為業(yè)務(wù)新亮點。若是考慮通過投資形成產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)集群，就不單是基金投資能輕易實現(xiàn)的。如人工智能物聯(lián)網(wǎng)，需要依托芯片、5G等專業(yè)細分領(lǐng)域的技術(shù)基礎(chǔ)來完成。”

嫁接資本賦能產(chǎn)業(yè)鏈能否“破局”

“國有和民營兩家非常有特色的CVC展開全方位的投資合作，本身就是一件很有意思的事，雙方能夠牽手，除了彼此的業(yè)務(wù)協(xié)同度高。更重要的是，雙方都在堅持做一家“研究型”的投資機構(gòu)，且均在市場化中投入了大量精力。”李文軒稱。

兩家房企也不是投資界的“新兵”。天眼查顯示，成立于2015年的保利資本，截至2019年12月，累計備案基金管理規(guī)模超200億元。

“從成立之初，保利資本的投資主要布局集中在地產(chǎn)股權(quán)與PE股權(quán)兩大方面——地產(chǎn)股權(quán)項目整體運作時間較快，已有多個完全退出項目；PE股權(quán)方面所投資項目中已有多家在今年申報IPO，預計可以于今年下半年完成IPO申報。”保利資本負責人對記者表示。

從此前的投資路徑來看，保利資本已布局投資房地產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，包括麥馳物聯(lián)、UIOT超級智慧家、固克節(jié)能、每日優(yōu)鮮、大勢智慧及青團社等。在物聯(lián)網(wǎng)科技領(lǐng)域，保利資本還投資了滴滴出行、商湯科技、第四范式及聚云位智等。

碧桂園創(chuàng)投則是碧桂園集團從事股權(quán)投資的一級部門，全面負責集團除地產(chǎn)投資外的對外股權(quán)投資業(yè)務(wù)。截止目前，團隊已累計投資116億元人民幣，包括貝殼找房、企鵝杏仁、藍箭航天、塞飛亞農(nóng)業(yè)科技、固克節(jié)能、快兔物流等企業(yè)。

克而瑞公布的2020年4月百強房企銷售額數(shù)據(jù)顯示，4月多家房企銷售增速回正，除了萬科、融創(chuàng)、綠地、旭輝、金科等單月增速下滑明顯，其余均基本持平或正增長，恒大、保利、世茂、金茂等單月銷售增速均提升至10%。

盡管樓市、地市逐步回暖，頭部公司拿地積極性明顯提升。但市場似乎并不予以認可，板塊更有著遭資金拋售的趨勢。

五月以來，房地產(chǎn)開發(fā)板塊（申萬一級）板塊內(nèi)股價錄得下跌個股共計90只，占比71.43%。而四月單月，板塊內(nèi)股價區(qū)間累計下跌的個股僅46只，占比36.5%。其中，萬科A(000002.SZ)、陽光城（000671.SZ）股價本月累計下跌超5%；保利地產(chǎn)累計跌逾6%。

“2019年各大龍頭房企凈利率承壓明顯，但仍能保持一定增速的原因是當年財報結(jié)算的項目主要為2017年項目周轉(zhuǎn)結(jié)束。隨著2017年后政策調(diào)控到來，多家房企對2020年銷售預期的增速相比19年進一步放緩，”前述地產(chǎn)分析師補充道，“因此，市場的表現(xiàn)或是擔憂房企能否在二季度末追平預期增速表現(xiàn)。”

以保利為例，4月份銷售情況簡報顯示，當月保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積244.01萬平方米，同比下降4.37%；實現(xiàn)簽約金額375.89億元，同比增加0.44%。銷售情況環(huán)比3月稍有回暖，但尚未至上年同期水平。

傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，令行業(yè)格局漸漸生變。保利和碧桂園此番聯(lián)手設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金，是處世不驚謀劃全產(chǎn)業(yè)鏈，亦或是迅速“破局找到新增業(yè)務(wù)點值得關(guān)注。