在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，“因城施策”再次被提及，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將成為今年主要的發(fā)力點(diǎn)，但兩會(huì)前引發(fā)熱議的房地產(chǎn)稅立法及公積金制度改革問(wèn)題，報(bào)告中并未提及。

一年一度的全國(guó)兩會(huì)是全年經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的“風(fēng)向標(biāo)”。 5月22日上午，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理作政府工作報(bào)告。

在這份一萬(wàn)余字的報(bào)告中，“民生”一詞出現(xiàn)了21次，而對(duì)與民生息息相關(guān)的房地產(chǎn)工作部署有190余字的篇幅。在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，“因城施策”再次被提及，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將成為今年主要的發(fā)力點(diǎn)，但兩會(huì)前引發(fā)熱議的房地產(chǎn)稅立法及公積金制度改革問(wèn)題，報(bào)告中并未提及。

重申“房住不炒”和“因城施策” 

今年的政府工作報(bào)告首次未對(duì)全年經(jīng)濟(jì)增速設(shè)置具體目標(biāo)?？偫碇赋?，這主要因?yàn)槿蛞咔楹徒?jīng)貿(mào)形勢(shì)不確定性很大,我國(guó)發(fā)展面臨一些難以預(yù)料的影響因素。他強(qiáng)調(diào)，無(wú)論是保住就業(yè)民生、實(shí)現(xiàn)脫貧目標(biāo),還是防范化解風(fēng)險(xiǎn),都要有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支撐,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行事關(guān)全局。

盡管經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨較大壓力，中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度依然沒(méi)有變。“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”在政府工作報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)定調(diào)的篇幅并不多。

對(duì)樓市“房住不炒”的定位，首次出現(xiàn)在2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，隨后多地相繼出臺(tái)并不斷升級(jí)樓市調(diào)控政策，為近幾年樓市的相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2018年，“房住不炒”出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，但2019年缺席。盡管當(dāng)時(shí)報(bào)告要求“落實(shí)城市主體責(zé)任”，地方政府刺激樓市的沖動(dòng)卻一再涌動(dòng)，廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、青島、荊州等多地出臺(tái)放松調(diào)控的政策。不過(guò)，這些政策多以“一日游”甚至“半日游”草草了結(jié)。

而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動(dòng)力依然強(qiáng)勁。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，同比增長(zhǎng)9.9%。其中，住宅投資97071億元，較2018年增長(zhǎng)13.9%。多地仍有房?jī)r(jià)上漲壓力。

數(shù)據(jù)寶發(fā)布的《2019年320個(gè)城市房?jī)r(jià)排行榜》顯示，房?jī)r(jià)大漲的城市依然是多數(shù)，去年全年漲幅超過(guò)10%的城市多達(dá)55個(gè)。海西、迪慶兩城房?jī)r(jià)大漲超過(guò)30%，臨沂、德宏、唐山等8個(gè)城市大漲超20%。

“因城施策”則最早出現(xiàn)在2015年政府工作報(bào)告，而在2016、2017年政府工作報(bào)告中則主要與去庫(kù)存相關(guān)。

今年再提“因城施策”，同時(shí)未再?gòu)?qiáng)調(diào)地方的主體責(zé)任，被業(yè)內(nèi)解讀為給后續(xù)政策放松提供操作空間，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤(pán)和林對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，這個(gè)擔(dān)心不是沒(méi)有道理。“因城施策確實(shí)可能會(huì)給地方政府打開(kāi)一定寬松的口子，相對(duì)寬松之后，一些地方的房?jī)r(jià)可能會(huì)因控制乏力而上漲，很多地方政府還是有發(fā)展房地產(chǎn)的沖動(dòng)。”

但諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙則認(rèn)為，“因城施策”主要針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域（如疫情影響較大的城市），不再是全國(guó)一刀切。但“因城施策”并不意味著政策的放松，其前提是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)一定要平穩(wěn)發(fā)展，如果出現(xiàn)比較強(qiáng)的炒作跡象或房?jī)r(jià)較快上漲的現(xiàn)象，該類(lèi)城市仍會(huì)出臺(tái)收緊政策。

盤(pán)和林指出，今年政府工作報(bào)告不提落實(shí)地方政府的主體責(zé)任，并不意味著地方政府對(duì)房?jī)r(jià)防控沒(méi)有主體責(zé)任。

“目前住建部還是會(huì)約談某些地方政府。‘因城施策’把相關(guān)政策的靈活性交給地方政府，其實(shí)也意味著把相關(guān)的主體責(zé)任交給地方政府。如果房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快上漲的話，（當(dāng)?shù)卣┻€是會(huì)被追責(zé)。”

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)大有可為

城鎮(zhèn)化進(jìn)程無(wú)疑是房地產(chǎn)發(fā)展的一大動(dòng)力。2019年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過(guò)60%。

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為今年的投資重點(diǎn)之一。政府工作報(bào)告稱(chēng)，要加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，大力提升縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力，以適應(yīng)農(nóng)民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求，新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，不同于棚戶(hù)區(qū)改造，老舊小區(qū)的改造無(wú)需拆除重建、沒(méi)有增加房屋面積，是在存量市場(chǎng)做文章，主要是增加和改善生活設(shè)施。“尤其我國(guó)已經(jīng)步入老齡社會(huì)，加裝電梯、增設(shè)老年食堂、道路整修、綠化改造等基礎(chǔ)設(shè)施的改造很有必要，應(yīng)該不會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。 ”

關(guān)于城鎮(zhèn)化，報(bào)告還提出，要發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。完善便民設(shè)施,讓城市更宜業(yè)宜居。 顧云昌表示，這是我國(guó)城市發(fā)展戰(zhàn)略的重大變化。

“新型城鎮(zhèn)化是城市化的最高階段。城市化過(guò)程大致分三個(gè)階段，一是農(nóng)民進(jìn)城，二是小城市的人進(jìn)入大城市，三是逆城市化，也叫‘郊區(qū)化’。受土地制度所限，我國(guó)的逆城市化發(fā)展不明顯，所以現(xiàn)在進(jìn)入一個(gè)最高的階段，即都市圈、都市群。現(xiàn)在城市戶(hù)籍逐漸放開(kāi)，產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)人口都在往大城市的發(fā)展，這樣才能有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。” 

顧云昌稱(chēng)，城市群、都市圈會(huì)使中國(guó)的城市格局發(fā)生很大變化，產(chǎn)業(yè)、人口、資金、土地都在涌向大都市。不管是住宅地產(chǎn)，還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這些地方的房地產(chǎn)發(fā)展空間都更大。

而在北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池看來(lái)，這或?qū)Ψ科蟮漠a(chǎn)品力提出新的要求。

“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，宜居宜業(yè)的房地產(chǎn)，既要提供工業(yè)、商業(yè)、辦公等產(chǎn)業(yè)空間，也要提供住宅居住空間；既要注意多元化房地產(chǎn)的匹配，實(shí)現(xiàn)居業(yè)聯(lián)動(dòng)、職住均衡，又要提高多元化房產(chǎn)的質(zhì)量，有益于人們身心健康。新建住宅的教育、醫(yī)療等配套要齊全，舊的住宅需要升級(jí)改造，進(jìn)行水電氣熱改造、安全加固，加裝電梯、設(shè)立托老所、引入物業(yè)管理等。”

未提房地產(chǎn)稅立法  

兩會(huì)前，房地產(chǎn)稅立法從去年的“穩(wěn)步推進(jìn)”變?yōu)?ldquo;穩(wěn)妥推進(jìn)”引發(fā)熱議，公積金制度改革也引起多方論辯，而這兩點(diǎn)均未出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。

2018年、2019年政府工作報(bào)告中均提及房地產(chǎn)稅立法問(wèn)題，其中2018年為“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，2019年為“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”，一度被解讀為房地產(chǎn)稅立法工作或已有推進(jìn)步驟。

5月18日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》，對(duì)此表述為“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。盤(pán)和林對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱(chēng)，當(dāng)時(shí)推進(jìn)立法，可能是想改變?nèi)藗兊念A(yù)期、抑制樓市的投資行為。但房地產(chǎn)稅要落地，有很多問(wèn)題需要慎重，如存量的評(píng)估、認(rèn)定等，沒(méi)辦法急于求成。

“目前房地產(chǎn)調(diào)控的壓力沒(méi)有原來(lái)那么大，調(diào)控的手段也比較成熟、比較多，未必一定要通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)調(diào)節(jié)樓市，所以房地產(chǎn)稅要回歸初衷，出臺(tái)也要謹(jǐn)慎一些。” 

在中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康看來(lái)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展中構(gòu)建健康長(zhǎng)效機(jī)制必須解決的基礎(chǔ)性制度建設(shè)問(wèn)題，房地產(chǎn)稅并不存在法理上的硬障礙，一旦條件具備，還是應(yīng)該積極地考慮推出它的立法程序。“‘穩(wěn)妥推進(jìn)’并不代表在本屆人大任期內(nèi)不考慮這項(xiàng)工作。”