中央政治局5月15日召開(kāi)會(huì)議提出，積極的財(cái)政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。而4月17日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議已明確提出，提高赤字率，發(fā)行抗疫特別國(guó)債，增加地方政府專項(xiàng)債券。

今年政府工作報(bào)告應(yīng)該會(huì)對(duì)特別國(guó)債作出安排。根據(jù)專家的分析，預(yù)計(jì)今年我國(guó)國(guó)債和地方政府債券的發(fā)行規(guī)模將分別為5.2萬(wàn)億元和6.1萬(wàn)億元，分別較上年增加9960億元和1.76萬(wàn)億元。

而今年1月6日央行全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約8000多億元；3月16日普惠金融定向降準(zhǔn)，釋放5500億元資金；4月對(duì)中小銀行定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，釋放4000億元資金?？傆?jì)釋放了超過(guò)1.75萬(wàn)億元資金。

以上幾項(xiàng)加起來(lái)的資金約有4.5萬(wàn)億元。與西方一些主要經(jīng)濟(jì)體肆無(wú)忌憚的貨幣放水相比，我們國(guó)家的財(cái)政貨幣政策已是相當(dāng)克制。

雖然沒(méi)公開(kāi)說(shuō)，理智上也不認(rèn)同房地產(chǎn)救市的想法，但很多地產(chǎn)界人士?jī)?nèi)心是竊喜不已的，以為所在行業(yè)又能分一大杯羹。這些資金的投向，有些已有明確指引，有的尚待明確，但有一點(diǎn)可以肯定，就是不允許流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

財(cái)政部4月3日要求，地方政府專項(xiàng)債不得用于土地收儲(chǔ)和房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目。4月17日，中央政治局會(huì)議再次重申，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。4月22日，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，銀保監(jiān)會(huì)要求銀行一定要監(jiān)控資金流向，對(duì)于違規(guī)把貸款流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為要堅(jiān)決予以糾正。5月10日央行發(fā)布2020年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

我之所以不厭其煩地摘引中央和監(jiān)管部門(mén)的這些政策表述，就是要提醒房地產(chǎn)從業(yè)人員，即便是經(jīng)濟(jì)面臨巨大的下行壓力，國(guó)家也沒(méi)有用房地產(chǎn)來(lái)托底的想法。

1998年應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，2008年應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)確實(shí)起到了立竿見(jiàn)影的作用。為什么現(xiàn)在不能再用這個(gè)手段？我個(gè)人認(rèn)為，至少有兩點(diǎn)。

一是與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸已經(jīng)占據(jù)整個(gè)信貸總量的最大份額，如果再讓前述“寬松”出來(lái)的資金流入房地產(chǎn)，那必然會(huì)擠占其他行業(yè)的資金。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是受疫情影響較大的中小微企業(yè)，就更難拿到錢了。

二是房?jī)r(jià)已然高企，如果允許更多資金涌入房地產(chǎn)，必然會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的新一輪上漲。前段時(shí)間，有的豪宅項(xiàng)目“秒光”，引起輿論關(guān)注。其實(shí)，這只是個(gè)別城市的少數(shù)項(xiàng)目，不是普遍現(xiàn)象，有的城市比如北京的限競(jìng)房銷售情況仍然很不理想。那人們擔(dān)心什么呢？就是擔(dān)心這種現(xiàn)象會(huì)蔓延，從而引發(fā)房?jī)r(jià)大面積上漲。房?jī)r(jià)高企的情況下再來(lái)一輪上漲，不僅剛需和剛改人群難以承受，它導(dǎo)致的社會(huì)成本大幅上升也是整個(gè)城市難以承受的。短期收益遠(yuǎn)大于中長(zhǎng)期傷害，因此決策層斷然舍棄了這種選擇。

2018年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整以來(lái)，有些城市根據(jù)“一城一策”的原則，對(duì)調(diào)控措施進(jìn)行了微調(diào)。今年由于疫情的影響，少數(shù)三四線城市有了放松調(diào)控的試探。但我們都看到了，只要是涉及放松限購(gòu)限貸的，都行不通，都會(huì)被上級(jí)叫停。這應(yīng)該很清楚了，房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則不容挑戰(zhàn)。

那如何看待3月下旬以來(lái)商品房銷售回暖？其實(shí)我早就跟朋友們講過(guò)，房地產(chǎn)一定是恢復(fù)最快的行業(yè)之一，住房消費(fèi)只會(huì)延遲不會(huì)消失。所以，當(dāng)售樓處打開(kāi)，剛需就會(huì)戴著口罩進(jìn)來(lái)買房；當(dāng)小區(qū)可以看房，二手房成交就會(huì)增長(zhǎng)。

3月下旬至4月，是此前因?yàn)橐咔榈R積累的需求的釋放。如果將這段時(shí)間也稱為樓市“小陽(yáng)春”，那么它的時(shí)間就會(huì)順延一些。目前來(lái)看，5月的成交情況也會(huì)較好。要判斷樓市是不是真正回暖，需要用5-6月的成交量與去年的數(shù)據(jù)比較。

又如何看待今年以來(lái)尤其是近期土地市場(chǎng)的升溫？首先，地方政府在財(cái)政收入降低的情況下，確實(shí)有加快土地出讓步伐的動(dòng)力。其次，增加土地供應(yīng)，有助于緩解房?jī)r(jià)壓力，也是保持房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)有之義。再者，目前土地市場(chǎng)仍屬溫和，溢價(jià)有所上漲但可控，而一線城市土地成交較好，不等于三四線城市也很好，何況，即便是一線城市也有地塊流拍。

地方政府即使有心賣更多的地，沒(méi)有房企敢拿也沒(méi)用。我們看到，之所以土地成交溢價(jià)率穩(wěn)步上升，就是因?yàn)榉科蟾夷?、敢搶了。除了前面說(shuō)的，市場(chǎng)成交情況較好之外，房企資金成本便宜也是一個(gè)重要因素。流動(dòng)性寬裕的一大表征，就是資金成本下行。所以，房地產(chǎn)雖然不能直接分到4.5萬(wàn)億的一部分，但還是間接受益的。