15日晚間，萬(wàn)科（000002.SZ/02202.HK）發(fā)布系列公告，其中涉及到股份回購(gòu)的公告最為引人關(guān)注。
這是萬(wàn)科有史以來(lái)第二次發(fā)布股份回購(gòu)的公告。據(jù)《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)回購(gòu)股份之一般性授權(quán)的公告》（下稱“《回購(gòu)公告》”）稱，萬(wàn)科將提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)回購(gòu)的一般性授權(quán)，回購(gòu)總額不超過(guò)總股本的10%（A/H股均不超過(guò)各自的10%）。
受新型冠狀病毒感染肺炎疫情在全球蔓延的影響，萬(wàn)科的股價(jià)連日來(lái)徘徊在25元左右的低位，動(dòng)靜態(tài)市盈率差距持續(xù)高達(dá)8倍左右，市凈率等估值已達(dá)歷史低位。
在此之前，萬(wàn)科還披露了事業(yè)合作人增持公司股價(jià)的信息。加上此番回購(gòu)計(jì)劃，均被視作萬(wàn)科為股價(jià)護(hù)盤(pán)的實(shí)質(zhì)性行動(dòng)，用于對(duì)沖資本市場(chǎng)壓力，也是促進(jìn)公司估值邏輯向關(guān)注各業(yè)務(wù)基本盤(pán)的效率提升方向靠攏。至于市場(chǎng)是否會(huì)買單，仍有待觀察。
18日早盤(pán)，萬(wàn)科A跳空高開(kāi)，至中午收盤(pán)報(bào)26.28元，漲3.10%。
或助力估值修復(fù)
據(jù)萬(wàn)科披露的《回購(gòu)公告》顯示，在如下情形下，給予公司董事會(huì)酌情及適時(shí)回購(gòu)公司已發(fā)行的境內(nèi)（A股）、境外（H股）股份的一般性授權(quán)：1、減少公司注冊(cè)資本；2、用于員工持股計(jì)劃或者股權(quán)激勵(lì)；3、公司為配合可轉(zhuǎn)換公司債券、認(rèn)股權(quán)證的發(fā)行，用于股權(quán)轉(zhuǎn)換；或4、為維護(hù)公司價(jià)值及股東權(quán)益所必需的其他情況，以及其他符合監(jiān)管政策要求的情況。
其中，為維護(hù)公司價(jià)值及股東權(quán)益所必需的其他情況，應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一：公司股票收盤(pán)價(jià)低于其最近一期每股凈資產(chǎn)；連續(xù)二十個(gè)交易日內(nèi)公司股票收盤(pán)價(jià)跌幅累計(jì)達(dá)到30%。
此外，回購(gòu)公司公開(kāi)發(fā)行的境內(nèi)（A股）、境外（H股）股份的回購(gòu)總額，不超過(guò)公司發(fā)行總股本的10%。
根據(jù)萬(wàn)科2020年一季度報(bào)顯示，公司每股凈資產(chǎn)為16.69元。5月15日，萬(wàn)科A收?qǐng)?bào)25.49元/股，萬(wàn)科H股收?qǐng)?bào)24.20港元/股。以萬(wàn)科A為例，自今年以來(lái)，萬(wàn)科A最高價(jià)32.70元/股，最低價(jià)24.18元/股，累計(jì)跌幅26.1%，仍未達(dá)到條件。第四種情形當(dāng)前成立的可能性較小。
同時(shí)，萬(wàn)科近期并未公告擬發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券、認(rèn)股權(quán)證，或者有股權(quán)收購(gòu)計(jì)劃。
綜合判斷，萬(wàn)科當(dāng)前回購(gòu)公司股份的目的大概率是兩個(gè)：1、回購(gòu)用于注銷，減少公司注冊(cè)資本；2、用于員工持股計(jì)劃或者股權(quán)激勵(lì)。
萬(wàn)科上一次提議回購(gòu)股份是在2015年7月。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，公司估值偏低。萬(wàn)科曾發(fā)布系列回購(gòu)公告稱，擬以自有資金，在2015年12月31日前，回購(gòu)公司A股股票不超過(guò)100億元。但受制于寶能集團(tuán)大舉買入，萬(wàn)科A股價(jià)快速拉升，最終萬(wàn)科只回購(gòu)了1.60億元，且回購(gòu)股份全部用于注銷。
值得注意的是，此次提請(qǐng)的股份回購(gòu)尚處于獲取股東大會(huì)授權(quán)階段，預(yù)計(jì)回購(gòu)或發(fā)生于6月30日2019年度股東大會(huì)召開(kāi)之后。此外，涉及到股份回購(gòu)的具體金額、價(jià)格、實(shí)施時(shí)間周期等更細(xì)節(jié)化的信息也仍有待進(jìn)一步厘清。
另外，公司還將提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行H股的一般性授權(quán)，這是2017年股東大會(huì)以來(lái)的“例行”事項(xiàng)，先獲取授權(quán)，最終發(fā)行與否存在不確定性。
作為較少提請(qǐng)股份回購(gòu)的房企，萬(wàn)科此番回購(gòu)還有一個(gè)特殊的背景：寶能集團(tuán)旗下鉅盛華持續(xù)減持，降至第七大股東；而萬(wàn)科事業(yè)合伙人持股地位上升。
此前的3月31日，代表萬(wàn)科事業(yè)合伙人的經(jīng)營(yíng)實(shí)體深圳盈安財(cái)務(wù)顧問(wèn)企業(yè)（有限合伙）（下稱“盈安合伙”）耗資約16.25億元，低位買入萬(wàn)科。萬(wàn)科事業(yè)合伙人及其委托的國(guó)信金鵬1號(hào)、2號(hào)資管計(jì)劃共持有萬(wàn)科4.39%的股份，躍升為萬(wàn)科的第二大股東。
若回購(gòu)股份用于注銷，則增厚萬(wàn)科每股收益，提升凈資產(chǎn)收益率，推升萬(wàn)科股東價(jià)值；若用于員工持股或股權(quán)激勵(lì)等，利于進(jìn)一步提升管理層能動(dòng)性，助力公司價(jià)值提升。整體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科提請(qǐng)回購(gòu)授權(quán)利于公司估值修復(fù)。
重塑估值邏輯
近期的萬(wàn)科，資本運(yùn)作頻繁。一邊是提議回購(gòu)股份，另一邊是低利率發(fā)債。
5月13日，萬(wàn)科A發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2020年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第二期），發(fā)行規(guī)模不超過(guò)25億元（含25億元）。公告顯示，該期債券分為兩個(gè)品種。品種一為5年期，票面利率詢價(jià)區(qū)間為2.20%-3.20%。品種二期限為7年期，票面利率詢價(jià)區(qū)間為2.70%-3.70%。發(fā)債利率水平與部分銀行大額存單利率相當(dāng)。
左右騰挪，在一定層面上折射出出萬(wàn)科面臨資本市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)壓力。3月的萬(wàn)科2019年報(bào)業(yè)績(jī)推介會(huì)之后，萬(wàn)科A、H股價(jià)一度跌至年內(nèi)新低。5月15日，萬(wàn)科動(dòng)態(tài)市盈率錄得57.65，靜態(tài)市盈率錄得7.41。動(dòng)靜態(tài)市盈率差距數(shù)倍背后，是萬(wàn)科也是地產(chǎn)行業(yè)的估值想象空間日趨逼仄的現(xiàn)實(shí)。
新冠疫情黑天鵝來(lái)襲之后，也加大了萬(wàn)科的外部壓力。
在2019年報(bào)業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝坦言，公司銷售業(yè)績(jī)、新房交付、開(kāi)復(fù)工、現(xiàn)金流等方面都受到新冠肺炎疫情的影響。其中，2-3月，萬(wàn)科銷售額和2019年同期相比下降510億元，全年約3.9萬(wàn)戶客戶的新房交付料將延遲。
根據(jù)萬(wàn)科公布的經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)顯示，2020年1-3月公司累計(jì)新增全口徑計(jì)容建面/總地價(jià)分別為246.1萬(wàn)平/108.9億元，對(duì)應(yīng)樓面均價(jià)約0.44萬(wàn)元/平；拿地額/銷售額僅有7.9%，處于低位。受疫情影響，萬(wàn)科一季度新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目11個(gè)，總規(guī)劃建筑面積239.7萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積187.6萬(wàn)平方米。
而去年一季度，萬(wàn)科新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目19個(gè)，總規(guī)劃建筑面積598.5萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積437.2萬(wàn)平方米。萬(wàn)科今年一季度拿地補(bǔ)貨的力度大致相當(dāng)于去年同期的一半左右，積極性并不高。
放眼行業(yè)，這幾乎是共有現(xiàn)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比下降7.7%，新開(kāi)工面積同比下降27.2%，商品房銷售面積同比下降
26.3%。同時(shí)，“全員營(yíng)銷”、“線上促銷”取代納地增儲(chǔ)，成為貫穿房企2020年第一季度的主旋律。這背后是房企緩解現(xiàn)金流壓力，加快回款的核心訴求。
在此背景下，類似于“房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平回歸至制造業(yè)”、“房企毛利率下降成趨勢(shì)”等言論也被越來(lái)越多行業(yè)人士認(rèn)可。同時(shí)，與依賴行業(yè)周期紅利、唯規(guī)模擴(kuò)張為核心要義漸行漸遠(yuǎn)，向精細(xì)化管理要溢價(jià)空間漸成左右房企估值邏輯的核心中樞。
具體到萬(wàn)科來(lái)看，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在集團(tuán)2019年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)上首度提及“收斂聚焦，鞏固提升基本盤(pán)”，并表示，“基于市場(chǎng)，梳理、調(diào)整、配置好資源（項(xiàng)目、資金和組織資源）。是明年的重點(diǎn)工作之一”、“把資源用在對(duì)萬(wàn)科未來(lái)更有發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務(wù)上去”。
尋求利潤(rùn)更具有確定性、回報(bào)更豐厚的項(xiàng)目，不失為向新估值邏輯靠攏的方式之一。事實(shí)上，自深圳地鐵集團(tuán)入主后，萬(wàn)科就曾多次表示看好“軌道+物業(yè)”合作模式。而此前萬(wàn)科就在太原等地聯(lián)合當(dāng)?shù)氐罔F公司合作建房。
在發(fā)布涉股份層面的系列公告之際，萬(wàn)科宣布了與大股東深圳地鐵集團(tuán)的合作事項(xiàng)。雙方擬聯(lián)合開(kāi)發(fā)佛山地區(qū)的TOD項(xiàng)目，萬(wàn)科將與深圳地鐵按51：49的股權(quán)比例，設(shè)立一個(gè)合資項(xiàng)目公司，總投資額不超過(guò)60億元，其中萬(wàn)科方面投入不超過(guò)30.6億元。
基于大股東意志與萬(wàn)科核心管理層理念的高度一致性，這在某種程度上也意味著萬(wàn)科類TOD高利潤(rùn)項(xiàng)目的發(fā)展將進(jìn)入快車道。
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