“五一”小長(zhǎng)假后，上海新房市場(chǎng)活躍度再度提升，成交量大幅上升的同時(shí)，成交均價(jià)也環(huán)比增長(zhǎng)三成。
在這種情況下，市場(chǎng)傳出“上海房?jī)r(jià)瘋漲”“市場(chǎng)火爆”的聲音。對(duì)此，中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，受到疫情后豪宅放量入市的影響，上海新房房?jī)r(jià)均價(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲，隨著剛需盤(pán)等多種產(chǎn)品的后續(xù)入市，成交均價(jià)會(huì)恢復(fù)常規(guī)水平。
新房集中放量，豪宅入市推高成交均價(jià)
據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2020年5月4日至5月10日，全市共成交新建商品房1554套，環(huán)比增長(zhǎng)92%，成交金額137億元，環(huán)比增長(zhǎng)160%。成交均價(jià)67468元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)30%，套均總價(jià)882萬(wàn)元，環(huán)比增長(zhǎng)36%。
上海鏈家市場(chǎng)研究部資深分析師楊雨蕾指出，近一個(gè)月，隨著新增供應(yīng)快速恢復(fù)，大批增量房源呈現(xiàn)補(bǔ)償性入市，快速帶動(dòng)成交節(jié)奏，此前積壓的新房需求進(jìn)一步釋放，周均成交持續(xù)放量，上周成交量環(huán)比增長(zhǎng)92%。
不僅僅是5月，在剛剛過(guò)去的4月，上海樓市就已呈現(xiàn)快速?gòu)?fù)蘇的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，4月份全市共成交新建商品房4055套，環(huán)比增長(zhǎng)29%，同比下降30%；成交金額281億，環(huán)比增長(zhǎng)35%，同比下降25%；套均總價(jià)693萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)7%；成交均價(jià)53132元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)6%。
樓市行情恢復(fù)的同時(shí)，也再度引發(fā)了“上海房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)報(bào)復(fù)性上漲”的市場(chǎng)猜測(cè)，對(duì)此，楊雨蕾認(rèn)為，近期新房成交均價(jià)的上漲處于結(jié)構(gòu)性的因素，和高端樓盤(pán)的放量入市相關(guān)，加之近一個(gè)月新增供應(yīng)持續(xù)放量，帶動(dòng)成交量增長(zhǎng)，短期內(nèi)成交量會(huì)處于高位，屬于正?，F(xiàn)象，長(zhǎng)期會(huì)恢復(fù)常規(guī)水平。
盧文曦也表示，“上海樓市目前尚在恢復(fù)當(dāng)中，從新房市場(chǎng)來(lái)看，成交價(jià)格處于穩(wěn)定當(dāng)中，只是均價(jià)會(huì)受到產(chǎn)品供應(yīng)類型的影響而在短期內(nèi)呈現(xiàn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)。”
二手房市場(chǎng)尚在恢復(fù)中，處于“跑量”階段
相比于新房市場(chǎng)成交量的快速回升，上海二手房市場(chǎng)的熱度尚未回升至去年同期。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，4月份，上海共成交二手房2.5萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)62%，同比下降5%；成交金額737億元，環(huán)比增長(zhǎng)65%，同比下降9%；套均總價(jià)和成交均價(jià)分別為299萬(wàn)元/套和38593元/平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)2%和0%，同比分別下降4%和2%。
而從2020年前4個(gè)月整體來(lái)看，上海二手房累計(jì)成交金額1690億，同比降28%；成交套數(shù)5.6萬(wàn)套，同比降29%；套均總價(jià)303萬(wàn)元/套，略有1%的增幅；成交均價(jià)38928元/平方米，同比增加1%。
從新房和二手房的成交套均價(jià)（分別為693萬(wàn)元/套和299萬(wàn)元/套）可以對(duì)比看出，上海二手房成交主要集中在剛需層面，成交套均總價(jià)和成交均價(jià)都相對(duì)較低，并且相比于去年同期，成交均價(jià)也仍然處于下行的態(tài)勢(shì)。
楊雨蕾告訴新京報(bào)記者，“4月份市場(chǎng)成交已完全恢復(fù)，雖然單月成交量同比下降5%，但是降幅較前值（即3月降幅）收窄了36個(gè)百分點(diǎn)。而且考慮到去年小陽(yáng)春基數(shù)較高，4月份同比僅5%的降幅遠(yuǎn)好于預(yù)期。從絕對(duì)值2.5萬(wàn)套的成交量來(lái)看，更是遠(yuǎn)高于常規(guī)成交水平，較去年月均成交量增長(zhǎng)24%。單月成交量高增主要還是因?yàn)榇饲胺e壓的購(gòu)房需求在逐步釋放，說(shuō)明市場(chǎng)韌性很強(qiáng)。”
但是，楊雨蕾認(rèn)為，據(jù)此就判斷成交火爆還言之過(guò)早，從累計(jì)成交來(lái)看，前4月成交量同比下降29%，降幅較前值收窄了12個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)仍處于恢復(fù)過(guò)程中。
盧文曦進(jìn)一步表示，“上海二手房目前處于跑量的過(guò)程，高價(jià)房源還是比較難成交，低價(jià)房源‘跑’得較快，但是價(jià)格也難再降了。”
豪宅市場(chǎng)分化，“熱捧”與“遇冷”并存
事實(shí)上，隨著疫情高峰期過(guò)去，進(jìn)入4月份，上海樓市的回暖先是表現(xiàn)在高端樓盤(pán)的火爆。
4月26日當(dāng)天，上海推出的三個(gè)千萬(wàn)級(jí)別的豪宅項(xiàng)目，認(rèn)籌率都超過(guò)200%。其中，位于浦東三林板塊的東方惠禮售價(jià)均價(jià)為92000元/平方米，認(rèn)籌率達(dá)到555.72%；位于普陀的中海匯德里項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)102000元/平方米，認(rèn)籌率311.94%，位于浦東的碧云尊邸開(kāi)盤(pán)均價(jià)為111983元/平方米，認(rèn)籌率為280%。
對(duì)于豪宅市場(chǎng)率先走熱，盧文曦分析稱：“這些豪宅項(xiàng)目可能去年就計(jì)劃入市，但當(dāng)時(shí)價(jià)格方面開(kāi)發(fā)商不一定能接受，或者是還在排隊(duì)。今年企業(yè)壓力大，抓緊預(yù)售證申請(qǐng)，地方政府也考慮到特殊性，所以供應(yīng)量有集中的釋放。”
但是，也并非所有的豪宅項(xiàng)目都受到熱捧。例如，曾經(jīng)的備受關(guān)注的高價(jià)地塊中興路一號(hào)在5月13日入市，首批推出229套房源，戶型面積從50平方米至210平方米，銷售均價(jià)約12.98萬(wàn)元/平方米，認(rèn)籌金為50萬(wàn)元。但是從五一假期的認(rèn)籌情況來(lái)看，中興路一號(hào)并沒(méi)有迎來(lái)想象中的熱銷，不少媒體都報(bào)道了該項(xiàng)目“認(rèn)籌遇冷”。
值得關(guān)注的是，中興路一號(hào)所在地塊正是2016年的全國(guó)單價(jià)最高地塊，2016年，融信擊敗萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖等17家房企，以110.1億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率達(dá)139%，樓面價(jià)高達(dá)10.03萬(wàn)元/平方米，一舉打破全國(guó)最貴單價(jià)紀(jì)錄。
在摘得這塊地不久后，融信引來(lái)萬(wàn)科入局，萬(wàn)科以53.95億元持股49%，此后便由萬(wàn)科操盤(pán)。該盤(pán)從去年一直放出要入市的消息，也是因?yàn)樯陥?bào)價(jià)格等因素，最近才得以入市。而從目前入市價(jià)格來(lái)說(shuō)，相比于“面粉貴于面包”的樓面價(jià)，中興路一號(hào)也不得不面臨著盈利困境。
“豪宅也需要看產(chǎn)品和地段，目前比較熱銷的項(xiàng)目都是性價(jià)比較高的豪宅項(xiàng)目，比如區(qū)域內(nèi)稀缺的產(chǎn)品，或者是地段非常優(yōu)越的，抑或是產(chǎn)品適配的。”盧文曦表示。
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