立足產(chǎn)業(yè)新城的華夏幸福在去年首次邁入千億房企陣營，并首次進軍商業(yè)地產(chǎn)挖掘存量市場。
2019年，華夏幸福（600340.SH）營業(yè)收入1052.10億元，同比增長25.55%；歸母凈利潤146.12億元，同比增長24.40%，過去五年其凈利潤年復合增長率達到32.1%。
公司整體毛利率達43.7%，同比增加2.1個百分點；ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點。公司現(xiàn)金分紅45.20億元，連續(xù)五年現(xiàn)金分紅占凈利潤比重不低于30%，為股東提供高回報。
長江商報記者注意到，作為國內(nèi)最早以開發(fā)性PPP模式整體建設運營產(chǎn)業(yè)新城的企業(yè)，目前累計布局近80座產(chǎn)業(yè)新城。2019年，公司投資運營的園區(qū)新增簽約投資額1956.13億元，同比增長17.8%；新增簽約入園企業(yè)545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%，公司新增簽約投資額持續(xù)高速增長，近四年復合增長率38.2%。
2019年華夏幸福首次涉足商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務，已經(jīng)覆蓋了北京、深圳、武漢和東莞4個城市。在城市更新方面，華夏幸福目前在8個城市更新項目中被選為前期服務商，總計新增的土地儲備規(guī)劃計容面積也達到了171萬平方米。
營收首破千億元
華夏幸福基業(yè)股份有限公司創(chuàng)立于1998年，是中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商。自2011年上市公司以來，華夏幸福連續(xù)八年實現(xiàn)營收和凈利潤的較快增長。
從2011年營收77.9億元起步，華夏幸福以年復合增長率38.46%的增速，在2019年突破了千億大關(guān)。
年報顯示，2019年華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%；公司整體毛利率達43.7%，同比增加2.1個百分點；近五年毛利復合增長率達到36.5%；綜合毛利率達到43.8%，連續(xù)三年超過40%。從業(yè)務結(jié)構(gòu)上來看，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務（不含房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務）貢獻了52.2%的毛利。
營業(yè)收入首破千億得益于環(huán)北京以外區(qū)域的強勁增長。年報數(shù)據(jù)顯示，環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業(yè)務營業(yè)收入比例由30.8%提升至44.6%；環(huán)京以外區(qū)域銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，占公司整體銷售額比例從去年同期的46.5%提升至57.8%。其中，合肥都市圈、武漢都市圈增長更為突出，營業(yè)收入分別同比增長了381.51%和313.00%，毛利率亦雙雙提升至50%以上。
2015年末，華夏幸福走出環(huán)京，在全國推進都市圈戰(zhàn)略，致力形成"3+3+N"的都市圈布局：京津冀、長三角、粵港澳三大高能都市圈業(yè)績增長穩(wěn)健，鄭州、武漢、成都三大高潛都市圈實現(xiàn)深耕，其他潛力都市圈持續(xù)布局。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對長江商報記者表示，從華夏幸福業(yè)績可以看出，包括凈利潤、營業(yè)收入等指標都呈現(xiàn)了較好的同比增長，這進一步體現(xiàn)了此類企業(yè)較好的投資策略和經(jīng)營策略，具有穩(wěn)健經(jīng)營的趨勢，也較好地回避了地產(chǎn)周期性降溫所帶來的風險。從后續(xù)發(fā)展來看，隨著北京大興機場建設、長三角一體化建設等利好消息，預計環(huán)京環(huán)滬等項目的銷售會進一步改善。
新增簽約投資額1956.13億元
“以產(chǎn)興城，以城帶產(chǎn)，產(chǎn)城融合，城鄉(xiāng)一體。”華夏幸福作為最早提出產(chǎn)城融合的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，早在2016年就已經(jīng)開始摸索發(fā)展模式，以“產(chǎn)業(yè)新城運營商”的角色為人熟知。
什么是產(chǎn)業(yè)新城？主要是以開發(fā)性PPP模式開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)新城，其中包括規(guī)劃設計、土地整理、基礎(chǔ)設施建設、公共配套建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務以及綜合運營服務六項具體服務，是一套區(qū)域綜合發(fā)展整體解決方案。通俗地講，即：通過導入產(chǎn)業(yè)吸引人，通過優(yōu)越的居住環(huán)境留住人，最終實現(xiàn)人的安居樂業(yè)。
從選址來看，一般在都市圈外圈層中的潛力地區(qū)，既幫助中心城市緩解現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)和人口以進一步發(fā)展，又帶動整個城市群的全面發(fā)展。北上廣深對應的三大城市群，即京津冀、長三角、珠三角，就是華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城核心布局的地區(qū)。
2019年，華夏幸福新增簽約入園企業(yè)和簽約額均呈現(xiàn)了良好的增長態(tài)勢。投資運營的園區(qū)新增簽約投資額1956.13億元，創(chuàng)歷史新高，比上年同期上升17.8%。新增簽約入園企業(yè)545家，平均單家新增簽約額比上年同期高出51.8%，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務園區(qū)結(jié)算收入額368.37億元。公司新增簽約投資額持續(xù)高速增長，近四年復合增長率38.2%。
華夏幸福透露，未來將通過全面開放合作，吸引社會各方合作伙伴參與產(chǎn)業(yè)新城及住宅投資，分享收益，更好的撬動產(chǎn)業(yè)新城資源，加速產(chǎn)業(yè)新城建設，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)平臺化。2019年，華夏幸福在開放合作方面進展迅速，其他開發(fā)商參與取地的產(chǎn)業(yè)新城從14個增長到31個，合作伙伴取地面積同比增長58%。
布局商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)多元化發(fā)展
2018年7月，與中國平安(74.080, 0.18, 0.24%)達成戰(zhàn)略合作后，華夏幸福在2019年迎來了戰(zhàn)略升級，從產(chǎn)業(yè)新城運營商轉(zhuǎn)型為綜合性資產(chǎn)管理平臺，業(yè)務重心就聚焦在商業(yè)地產(chǎn)以及不動產(chǎn)投資等領(lǐng)域。
2020年一季度，華夏幸福以不少于235億元的投資額，啟動了諸如智能裝備制造生產(chǎn)基地、晶圓再生項目協(xié)鑫集成(2.510, -0.06, -2.33%)、合豐泰超薄玻璃基板深加工基地等項目。此外，從去年開始，華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)上取得突破。
目前華夏幸福商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務在2019年從無到有，已經(jīng)覆蓋了4座城市，分別是北京、深圳、武漢和東莞。與平安人壽合作的北京麗澤首個“輕資產(chǎn)”業(yè)務模式項目，便是其中之一。
2019年9月摘牌的武漢長江中心項目，是華夏幸福在商業(yè)領(lǐng)域邁出的重要一步。這是華夏幸福首個從拿地開始，涵蓋開發(fā)建設、運營管理全周期的商業(yè)綜合體項目，總規(guī)劃計容面積達到117.29 萬平方米。
城市更新方面，華夏幸福目前在8個城市更新項目中被選為前期服務商，主要位于大灣區(qū)城市，其中深圳有6個項目，東莞2個項目，總計新增的土地儲備規(guī)劃計容面積達到171萬平方米，也是華夏幸福積極進取的新嘗試。
華夏幸福表示，希望在做大做強產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務的同時，全力開拓新模式、新領(lǐng)域、新地域，在商業(yè)綜合體、公共住房、康養(yǎng)、科學社區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務領(lǐng)域均取得突破，實現(xiàn)業(yè)務結(jié)構(gòu)多元化。
業(yè)內(nèi)認為，目前我國一線城市城鎮(zhèn)化率已逼近90%，未來地產(chǎn)的邏輯將從高周轉(zhuǎn)的項目開發(fā)轉(zhuǎn)向存量不動產(chǎn)的價值深度挖掘。房地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)時代，土地儲備和拓展能力決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展上限。隨著輕重資產(chǎn)并存時代的到來，運營能力將決定房地產(chǎn)企業(yè)的上限。
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