“隔一條馬路，房子新舊程度相當，但房價幾乎相差一倍，這就是深圳房價的現(xiàn)實。”

5月初的深圳，天氣已經(jīng)非常炎熱。烈日當下，中介黃經(jīng)理帶了好幾波客戶看房。“我在羅湖水貝這邊做了十幾年的中介，算是見證了學位房市場的驚人變化。”黃經(jīng)理打趣說，“這邊有兩個相似的小區(qū)，一個叫洪湖東岸，一個叫洪湖春天，相隔一條馬路，東岸的樓齡還新一些，但目前二手房價格在每平方米5萬到6萬左右，洪湖春天小戶型的售價已經(jīng)超過每平方米11萬元，因為是深圳中學初中部的學位房。”

其實，類似的情況在深圳多處可見，甚至有一些老舊小區(qū)房子因為優(yōu)質(zhì)學位而成為“千萬豪宅”。最近，一些城市出臺學位劃片的消息再次將關于學位房的討論推上高潮。那么，到底有哪些力量在助推深圳優(yōu)質(zhì)學位房的大漲？

銀行很“寬容”

除了部分熱門片區(qū)的房價，深圳優(yōu)質(zhì)學位房的價格可謂一路高歌。深圳貝殼研究院公布的2019年深圳二手房成交數(shù)據(jù)顯示，深圳市二手房價漲幅前三的片區(qū)分別是南山科技園、福田八卦嶺和福田保稅區(qū)。無獨有偶，這些片區(qū)的房價上漲都是因為優(yōu)質(zhì)學位或者“即將擁有”優(yōu)質(zhì)學位。此外，除了南山、福田和羅湖部分傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)學位片區(qū)，龍華紅山、寶安中心區(qū)等片區(qū)的部分二手房房價也因為優(yōu)質(zhì)學位的“加持”，都已經(jīng)超過每平方米10萬元。

在記者的調(diào)查訪問中，幾乎所有的被訪問者都認為，深圳教育資源依舊緊張，優(yōu)質(zhì)的基礎教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優(yōu)質(zhì)學位房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。“雖然不能說讀好的學校就能考出好成績，但小孩讀完書或許還能賺到不少錢，能不吸引嗎？”黃經(jīng)理說。

記者在羅湖田貝片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，這里的優(yōu)質(zhì)學位房價格漲幅明顯。以上世紀80年代愉天小區(qū)為例，由于戶型面積小，帶深圳中學初中部和翠北小學雙優(yōu)質(zhì)學位，目前的成交價超過了每平方米13萬元。“一套35平方米的房源，最新成交的價格為465萬元。去年這個時候，類似面積的房源成交價格在每平方米9萬元左右，一年之內(nèi)的漲幅就接近50%。”黃經(jīng)理表示，最近一些學位剛被使用過的房子也成為搶手貨。如果把時間段拉長，記者在各大中介平臺查詢到，愉天小區(qū)在2012年時的成交價格在每平方米18000元左右。不僅如此，同樣帶深圳中學初中部和翠北小學雙優(yōu)質(zhì)學位的周邊房源，多數(shù)房源的報價都已經(jīng)達到每平方米10萬元。

“這還是在羅湖區(qū)，要是放到福田百花片區(qū)，學位房的價格更高。”福田百花片區(qū)稱得上是深圳最為著名的學區(qū)，盡管片區(qū)很多都是樓齡超過20年的房子，但中介網(wǎng)站的信息顯示，二手房掛牌均價普遍在10萬以上，甚至有掛牌價接近每平方米20萬元的房源。

在羅湖和福田區(qū)，相關優(yōu)質(zhì)學位房多數(shù)以樓齡較長的二手房為主。一家外資銀行的個貸經(jīng)理告訴記者，一般銀行和評估公司評估房產(chǎn)時會考慮物業(yè)的樓齡，剩余產(chǎn)權年限等因素，例如在1995年之前建成的物業(yè)，該行進行評估時會適當降低評估價，意味著置業(yè)者需要多給首付或者貸款年限會有所減少。

記者將一套愉天小區(qū)建筑面積為35平方米的房產(chǎn)證復印件交給銀行經(jīng)理進行評估，對方告知該物業(yè)的評估價可以做到435萬元。當記者告知目前業(yè)主叫價要465萬元時，對方回復可以盡量調(diào)高至465萬元，而且可以貸足30年。只要符合條件，同樣就可以三成首付。另外一邊，記者向一家中小型銀行詢問一個非優(yōu)質(zhì)學位的普通老舊小區(qū)房源能否貸款時，對方回復稱，太老舊的房子該行不提供貸款。

由此可見，銀行對一些老舊的優(yōu)質(zhì)學位房顯得很“寬容”，充足的杠桿或許也在一定程度上促使一些置業(yè)者勇于“接盤”。因為在他們心中依舊有著這么一個信念：優(yōu)質(zhì)學位使用后還能賣出好價錢。

除了買房上學，過去以超高價經(jīng)辦名校學位房租賃合同，以租房的形式上名校，在地下早已發(fā)展成一門“生意”。不過，記者查詢深圳各區(qū)最新的招生指引，發(fā)現(xiàn)一些頂級名校不招錄地段內(nèi)以租房名義上學的地段生。

漫長的過程？

最近，北京和廣州的學位房改革被迅速引爆。據(jù)悉，5月6日起北京適齡兒童將開始采集小學入學信息，城六區(qū)更是通過明確“六年一學位”，實施“多校劃片”等措施，為優(yōu)質(zhì)學位房降溫。此前，廣州天河區(qū)則提出公辦初中“多校劃片”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這些措施出臺對于打擊學位房炒作、促進教育資源的公平和均衡、促進學位房的規(guī)范發(fā)展起到了積極作用。對于全國市場來講，也可以積極參考北京新的政策，在教育資源供應和防范學位房炒作方面積極做出努力，進而促進房地產(chǎn)市場較好發(fā)展。

事實上，深圳早在2015年就在南山、福田、羅湖和鹽田小范圍內(nèi)試點“大學區(qū)制”以及“共享學區(qū)”，試點區(qū)域的義務教育階段學生入學，家長可自愿在學區(qū)內(nèi)為孩子報讀2到3所學校，按志愿次序和積分高低依次錄取。此外，今年羅湖區(qū)還增加了學位房“實際居住”等要求，如果沒有實際居住，將取消地段公辦學校申請資格。

在今年年初的深圳“兩會”，有政協(xié)委員就建議改革原有學位房政策，推行“多校劃片”。不過，有家長表示，深圳的“大學區(qū)”和“共享學區(qū)”，一般都是片區(qū)內(nèi)教學實力相當?shù)膶W校組成，名校一般都不在其內(nèi)。

近日，深圳龍華區(qū)發(fā)布小一初一入學政策的大學區(qū)招生指引。龍華區(qū)在民治街道選取了5所學校的小一和4所學校的初一采用大學區(qū)方式招生，以“均衡教育資源、距離相對就近、主干道路為主”等原則進行學區(qū)劃分，但還是以實行單校劃片與多校聯(lián)動的學位調(diào)劑機制。以小學為例，在民治街道小一選取民治中學教育集團民順小學校區(qū)、民治中學教育集團北校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實驗學校（世紀春城小區(qū)范圍）、龍華區(qū)實驗學校、深圳市高級中學（集團）北校區(qū)5所學校。毫無疑問，深圳高級中學北校區(qū)是這里面最好的學校。有家長表示，由于生源太多，即使單校劃片區(qū)內(nèi)的學生還不一定能順利進入深高北校區(qū)。而且，從“單校劃片”到“多校劃片”，優(yōu)質(zhì)學位并沒有增加，如何“分蛋糕”？只能說除了房子，現(xiàn)在還很難找到更好的分配方式。

為實現(xiàn)教育質(zhì)量均衡，近年來深圳也推出了許多措施，其中就包括各大名校推進集團化辦學。不過，一旦新設分校傳言，投資資金就聞風而動，福田八卦嶺片區(qū)就是典型案例。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，教育均等化是一個漫長的過程，學位房與非學位房價格的差距，體現(xiàn)的是教育均等化的程度，教育越不均等、學位房的價格就越高。廣州學位房價格比深圳低，反映廣州教育總體比深圳均衡。