隨著研究機(jī)構(gòu)對各家房企銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)公布，今年前四月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售情況，也出現(xiàn)了一些變化。

根據(jù)測算，已公布銷售目標(biāo)的房企前四月銷售目標(biāo)完成率均值為20.06%，與去年同期相比，稍顯遜色。此外，大多數(shù)房企前四月的銷售均價也呈現(xiàn)出了全線下滑的特點(diǎn)。

房企銷售目標(biāo)完成率均值達(dá)兩成，僅1家企業(yè)超過30%

根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，按照已公布2020年銷售目標(biāo)39家房企，結(jié)合克而瑞研究中心監(jiān)測的銷售數(shù)據(jù)測算，已公布銷售目標(biāo)的房企前四月銷售目標(biāo)完成率均值為20.06%，相比一季度整體提升了7.65個百分點(diǎn)，但仍不及2019年同期的完成情況。

在監(jiān)測的39家房企中，有18家房企銷售目標(biāo)完成率在均值以上。值得注意的是，僅有一家企業(yè)銷售目標(biāo)完成率達(dá)到三成以上，而去年同期銷售目標(biāo)完成率在三成以上的企業(yè)數(shù)量為9家。

從今年前四月來看，與去年一樣，銷售任務(wù)完成情況最好的房企仍然是九龍倉，其銷售目標(biāo)完成率超過三成，達(dá)33.27%。這主要得益于九龍倉最近幾年來的主動降速，在今年市場環(huán)境不好的情況下，能夠在前四月完成全年三成以上的銷售任務(wù)，其后續(xù)可以根據(jù)未來的市場變化主動調(diào)整營銷節(jié)奏。

包括濱江集團(tuán)、中國恒大、碧桂園、中海地產(chǎn)、佳兆業(yè)、龍光地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中國金茂、陽光城、招商蛇口、華潤置地、雅居樂、新力控股、中駿集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、時代中國、新城控股在內(nèi)的17家房企目標(biāo)完成率在20%~30%之間。從這些房企的規(guī)模來看，基本都是“千億”陣營成員。但目標(biāo)完成率在20%~30%之間的企業(yè)數(shù)量與去年同期的31家相比，呈現(xiàn)大幅減少態(tài)勢。

此外，目標(biāo)完成率在15%~20%之間的企業(yè)有19家，分別是：禹洲地產(chǎn)、世茂、合景泰富、金科、寶龍地產(chǎn)、保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、融信中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國奧園、榮盛發(fā)展、花樣年、富力地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、首開股份、中梁控股、融創(chuàng)中國、弘陽地產(chǎn)和旭輝控股。

去年同期，即使銷售目標(biāo)完成情況墊底的企業(yè)，其目標(biāo)完成率也都在15%以上。而今年，首創(chuàng)置業(yè)和綠城中國兩家企業(yè)前四月的目標(biāo)完成率還不足15%。

從目前情況來看，房企的銷售尚未恢復(fù)至疫情之前水平，能否完成全年業(yè)績目標(biāo)，仍需看下半年的市場環(huán)境和企業(yè)表現(xiàn)。

多數(shù)房企銷售均價現(xiàn)下滑

一方面是銷售目標(biāo)完成率不及去年同期水平，另一方面，大多數(shù)房企前四月的銷售均價也呈現(xiàn)出下滑的特點(diǎn)。

根據(jù)克而瑞日前公布的《2020年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售操盤榜》，從操盤金額排在前20名的企業(yè)，與去年同期進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn)，七成房企今年前四月的銷售均價低于去年同期水平。

其中，華潤置地、中國恒大和中國金茂的銷售均價與去年同期相比，下滑了15%以上，保利發(fā)展下滑程度在10%左右。

而銷售均價出現(xiàn)下滑的主要原因，基本是因?yàn)槭苄鹿谝咔橛绊?，相關(guān)房企在市場上的促銷力度持續(xù)加強(qiáng)，這導(dǎo)致銷售均價水平弱于去年同期。另一方面，這些企業(yè)的供貨節(jié)奏、城市分布和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素，也是導(dǎo)致銷售均價下滑的原因之一。

比如在前20強(qiáng)中銷售均價下滑最突出的華潤置地，均價同比跌幅達(dá)16.23%。據(jù)中房網(wǎng)粗略測算，其操盤面積同比下降9.12%，但操盤金額卻同比大幅下降23.87%，這說明華潤置地不是進(jìn)行了較大力度的降價，就是新推的都是相對去年價格要低的產(chǎn)品線，但銷售的效果相對一般。與之類似的還有保利發(fā)展，操盤金額跌幅大于操盤面積跌幅，僅從統(tǒng)計(jì)表面上看，都是說明其銷售均價下調(diào)且銷售情況欠佳。銷售排名前二十強(qiáng)中，還有不少這樣的企業(yè)，銷售均價略降，但操盤面積和操盤金額都相比去年差強(qiáng)人意。

而與之形成鮮明對比的，是中國恒大。根據(jù)測算，恒大的銷售均價同比下降幅度與華潤接近，為16.09%，但其操盤金額和操盤面積卻同比分別大增19.58%和42.50%，這也說明其高調(diào)的打折促銷活動，取得了非常良好的銷售效果，雖然均價降低，但銷售面積和銷售金額都取得了大幅度的增長。

此外，還有另外一個樣本是中國金茂。其今年前4月銷售均價同比跌幅也超過了15%，但其操盤金額與去年同期卻基本持平，這說明其降價策略或“低價”產(chǎn)品相對有效，其操盤面積同比大增17.72%便是證明，只是相對沒有恒大那樣銷售效果“兇猛”。

目前，雖然我國新冠疫情已基本被遏制，但房地產(chǎn)市場還是存在很多不確定性，房企們要達(dá)成之前的銷售目標(biāo)尚需努力。中房研協(xié)日前發(fā)布的報(bào)告指出，二季度房地產(chǎn)行業(yè)仍然承壓，短期政策主要在企業(yè)端支持恢復(fù)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)定市場預(yù)期方面。多數(shù)房企資金主要來源銷售回款和市場融資，疫情對房企資金鏈產(chǎn)生沖擊，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的中小房企加速退出市場，頭部房企并購增加，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。高層近期重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，明確了不會改變房地產(chǎn)調(diào)控的基本方向，不會因?yàn)橐咔閷?dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長壓力下，把鼓勵房地產(chǎn)投資投機(jī)作為刺激經(jīng)濟(jì)增長的手段。本次疫情考驗(yàn)了房企營銷能力、融資能力、成本控制能力，也使得居民更加注重居住品質(zhì)，而產(chǎn)品類型、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)將成為未來房企的核心競爭力。